Приобретение квартиры требует крупных финансовых затрат и чтобы избежать лишних расходов и рисков мошенничества, следует тщательно выбирать недвижимость и проверять наличие возможных обременений. Существенные моменты сделки, на которые нужно обратить внимание, различаются для каждого способа приобретения квартиры.
Общий порядок действий
Покупка квартиры подразумевает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Алгоритм приобретения квартиры включает следующие шаги:
- Выбор квартиры на рынке и проверка документов.
- Обсуждение цены и других условий сделки с продавцом.
- Составление договора купли-продажи.
- Подписание договора и передача квартиры покупателю.
- Перечисление денежных средств продавцу.
- Регистрация сделки в Росреестре.
В зависимости от типа сделки алгоритм может включать дополнительные шаги, например, заключение предварительного договора перед основным, если планируется покупка в ипотеку.
Процедура выбора жилья
Квартиру можно купить как в новом доме у застройщика, так и на вторичном рынке у частного лица. При покупке жилья в новом доме важно обратить внимание на следующие моменты:
- наличие у застройщика необходимой лицензии;
- наличие разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию;
- соответствие заявленной площади жилья фактической;
- наличие инфраструктуры.
Не следует приобретать квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, так как данный процесс может затянуться на неопределенный срок, в течение которого право собственности не будет зарегистрировано.
Если планируется покупка жилья в ипотеку, то нужно уточнить список банков, выдавших конкретному застройщику аккредитацию – надежные застройщики сотрудничают с большинством крупных банков, а отсутствие аккредитаций является поводом для выбора другой фирмы.
Приобретая квартиру на вторичном рынке, важно уточнить следующую информацию:
- состояние квартиры;
- причину продажи;
- сведения о соседях;
- сведения о способе управления общедомовым имуществом;
- наличие обременений.
Отсутствие ремонта позволяет купить квартиру по цене ниже среднерыночной, но важно правильно рассчитывать стоимость такого ремонта – часто в итоге она превышает сделанную продавцом скидку в несколько раз.
Следует оценивать состояние дома сразу при входе в подъезд, выяснить степень звукоизоляции и личности соседей, так как проживание рядом с асоциальными элементами может привести к новому переезду уже через несколько месяцев.
Проверка недвижимости на обременения
Квартира, приобретаемая на вторичном рынке, может иметь следующие обременения:
- наличие судебного ареста на сделки;
- претензии на квартиру со стороны третьих лиц;
- наличие зарегистрированных на жилплощади лиц;
- долги по коммунальным платежам;
- наследственные споры.
Чтобы проверить наличие обременений, нужно потребовать от продавца справку из Росреестра, в которой будет указаны основания для приобретения продавцом права собственности, а справка из ЕГРН подтвердит такое право.
Если квартира куплена недавно, следует выяснить причину продажи, так как при оспаривании предыдущей сделки признаются недействительными и все последующие, что может привести к потере уже купленного жилья.
Выяснить количество прописанных лиц можно, запросив у продавца справку из миграционной службы. Важно учесть, что все имеющие регистрацию лица могут пользоваться жилым помещением, поэтому следует потребовать от продавца выписки из квартиры всех лиц до подписания договора.
Коммунальные долги переходят к новому владельцу, поэтому нужно потребовать справку из домоуправления о задолженности и снизить стоимость покупки на ее размер.
Не следует покупать квартиру, которая была получена по наследству менее полугода назад, так как существуют риски оспаривания сделки объявившимися наследниками, в результате чего можно потерять права на часть купленной квартиры.
Проверить обременения можно в нотариальной конторе, предоставив нотариусу документы на квартиру и разрешение от продавца на запрос сведений о недвижимости.
Заключение сделки и передача ключей
После того, как обговорены все условия и составлен договор, стороны назначают дату совершения сделки. В назначенный день продавец и покупатель подписывают договор, после чего продавец передает квартиру, ключи от нее и сопутствующую документацию (кадастровый паспорт и технический план) покупателю.
Покупатель еще раз проверяет квартиру и подписывает акт приема-передачи, который может быть включен в текст основного договора, после чего происходит передача денежных средств продавцу.
Если выбран наличный способ расчета, то лучше проводить его при свидетелях или в кабинете нотариуса уже после получения ключей от квартиры.
Необходимые документы и регистрация
После подписания договора стороны должны обратиться в Росреестр через отделения МФЦ для регистрации перехода прав собственности. Сотрудники Росреестра вносят данные в базу ЕГРН о новом владельце помещения и выдают ему справку, подтверждающую право собственности.
Для регистрации в Росреестр подаются следующие бумаги:
- паспорта сторон;
- три копии подписанного договора;
- кадастровый документ на квартиру;
- квитанция об оплате пошлины (350 рублей);
- заявление о регистрации.
Кадастровый паспорт оформляется сотрудниками БТИ, он содержит описание характеристик квартиры – площади, количества комнат, типе отопления и сведения о коммуникациях.
В заявлении о регистрации нужно изложить просьбу зарегистрировать переход прав на основании договора купли-продажи. Регистрация длится 10-14 дней, после чего каждая сторона получает по копии договора с отметкой Росреестра, а покупатель вступает в полноценное владение квартирой.
