Проверяем квартиру перед ее приобретением

Для среднего человека приобретение недвижимости – важнейший этап в биографии. В большинстве случаев ему предшествуют годы напряженного труда или иной деятельности, которые были необходимы, чтобы скопить средства на долгожданную покупку.

Ожидаемый праздник может не состояться, если на завершающем этапе вам на пути попадется мошенник. Но даже добросовестное заблуждение продавца в своих правах на жилье и его качестве вряд ли будет утешением, если вы лишитесь столь трудно доставшихся денег, а вместо долгожданного комфортного жилья получите перспективу многолетних судебных разбирательств или вообще останетесь ни с чем.

Почему необходимо выполнять проверку

Неискушенные покупатели уверены, что если сделка прошла госрегистрацию, все с ней должно быть в ажуре. А когда вы сделали это с помощью профессионального риэлтора и нотариуса, то и вообще волноваться не о чем.

Это не совсем так. Регистратору в самом простом случае (один собственник, он же и жилец, нет обременений) от продавца потребуется только паспорт, правоустанавливающий документ, новый договор, подписанный сторонами, регистрационное свидетельство. После чего вы оба на его глазах пишете заявления, через 10 суток будет выдано новое свидетельство.

Однако следует понимать, что максимально упростив процедуру регистрации сделки, государство просто переложило ответственность за результаты на ее участников. То есть на вас.

Нотариус только подтверждает, что подписи под документами сделаны именно теми лицами, которые там указаны. Самое большее, чем рискует риэлтор – что вы расскажете знакомым, что вас при сделке обманули, и ваши друзья к нему за услугами не обратятся. А покупатель можете потерять основу своего благосостояния.

Иным словами, именно покупатель несет всю ответственность за юридическую чистоту приобретения недвижимости. Перед кем ответственность? Перед собой, своей семьей, своим будущим. Поэтому именно он должен тщательно проверить все нюансы.

Этапы проверки квартиры

Юридические компании, сопровождающие подобные сделки, внимательно исследуют документы, историю квартиры, ее качество, права третьих лиц на это жилье, а также личность продавца. В юридической проверке нуждаются даже новостройки: жулики встречаются и среди застройщиков.

Профессиональные риэлторы анализируют полученную при исследованиях информацию, сопоставляют ее с законами РФ, предупреждают клиентов о рисках, которые их ожидают при покупке квартиры, помогают снять аресты, обременения приобретаемой недвижимости. Если вы пользуетесь услугами одного из них, надо хорошо разобраться, о чем идет речь в каждом случае. Если же вы решили заключить сделку «без посредников», все перечисленное надо проделать самому.

Этап № 1: Проверка документов

Прежде всего, надо проверить документы на квартиру, которые есть у продавца. Специалисты насчитывают 11 обязательных видов бумаг на такую собственность и 4 предъявляемых по требованию покупателя.

Правоустанавливающий документ

Он говорит о том, на каком основании продавец стал владельцем данной недвижимости. Существуют около десяти разновидностей таких бумаг:

• гражданские договоры;
• свидетельство о получении наследства;
• решение суда.

Если такой документ утерян, надо запросить его дубликат у органа, который его регистрировал или
удостоверял. Там же покупатель может проверить подлинность такого документа.

В правоустанавливающем документе продавца надо внимательно прочитать все пункты. Среди них могут быть такие, которые отлагают его вступление до определенных действий сторон.

Например, приобретатель квартиры (теперь продавец) должен был полностью рассчитаться с прежним продавцом до определенного срока. А рассчитался ли он? Попросите его показать расписки последнего в получении денег. Очень сомнительно будет звучать заявление, что они утеряны. Ведь это доказательство, что он законно владеет квартирой. В противном случае прежний хозяин может возбудить дело о возврате незаконно присвоенной собственности.

Посмотрите на дату приобретения продавцом квартиры. Если это произошло меньше трех лет назад, насторожитесь. С чего это человек решил срочно продать жилье, несмотря, что ему придется уплатить немалый подоходный налог с суммы сделки?

Если квартира получена по завещанию, в дар и немедленно продается – наверняка здесь подвох.

Попросите у продавца справку из налоговой инспекции, что им уплачен налог с суммы наследства или подарка. Не обошел ли он наследника, который затем предъявит вам претензии?

Свидетельство о собственности

Оно выдается и проверяется в Росреестре. Проверка наличия данных документов, а также легального удостоверения личности продавца покупателя могут интересовать затем, чтобы убедиться, что с ним стоит далее вести переговоры, заключать предварительный и основной договор. Регистратор далее проверит их досконально.

Следует проследить, чтобы в бумагах не было подчисток, исправлений, иных подозрительных следов. Всякое исправление должно быть заверено подписями подписантов документа, а если документ удостоверялся нотариально, также печатью и подписью нотариуса.

Этап № 2: Проверка истории квартиры

Неоценимые источники информации для проверки – выписки из единого госреестра, домовой книги. Они позволяют проследить юридическую историю квартиры.

В ЕГРП содержатся сведения о переходах прав владения жилплощадью, наложения запретов на совершение сделок, арестов имущества, обременений. Ознакомившись с ней, можно убедиться, что квартира и в данный момент принадлежит продавцу; на нее не наложен арест, обременение; она не заложена.

Если в ЕГРП есть информация об имущественных спорах, поинтересуйтесь датами этих событий. Если все произошло недавно, возможно, они еще продолжаются. И вы обречены принять в них участие. Срок давности по имущественным делам в нашей стране - три года. В любом случае попросите у продавца копию судебного решения по каждому эпизоду.

В ЕГРП можно обратиться самостоятельно, через многофункциональный центр или по интернету. Любому гражданину там должны дать справку без доверенности. На портале госуслуг такая информация для граждан стоит 150 р., в бумажном виде – 200 р. Если вы ищете при поиске вариантов сведения сразу по многим квартирам, запрос в расчете на каждую обойдется намного дешевле.

Если квартира в ЕГРП не зарегистрирована, это обычно гарантия, что с ней все в порядке. Значит, никаких сделок с ней не проводилось. Чтобы окончательно в этом убедиться, надо обратиться в Департамент жилищной политики.

Продавец должен получить выписку (расширенную) из хранящейся в ЖЭУ домовой книги. Там будет указано, кто здесь был прописан со дня заселения. Можно поинтересоваться у продавца, как связаться с этими людьми. Среди них могут оказаться:

• Бывший супруг, который так и не получил до сих пор свою законную долю в данной квартире, если она была приобретена в период брака. Даже если он не ведет с продавцом тяжбу по этому поводу, а просто «благородно» съехал, это не значит, то он на свою долю не имеет права и в любой момент им не воспользуется;
• Умерший супруг. Продавец является выжившим супругом, но он официально не вступил в наследство, неважно, по умыслу или незнанию. А ведь могут быть и другие наследники, которые затем заявят о своем праве;
• Заключенный, отбывающий срок. Он выписан временно на период лишения свободы. Вернувшись из «зоны», он непременно явится. И тогда мало не покажется.
• Человек, который выписан временно для учебы, поездки или лечения, но имеет право здесь жить;
• Обойденный наследник;
• Человек, чьи интересы не были учтены при приватизации жилья ввиду его отсутствия, недееспособности или несовершеннолетия в этот момент.

Всех подобных лиц продавец должен указать в договоре вместе с лицами, прописанными на данной площади в момент регистрации сделки. Это существенное условие договора, без нее он не действителен.

Если квартира продавалась несколько раз за короткое время, воздержитесь от сделки, даже если у продавца есть правдоподобные пояснения. Это явное указание на мошенничество. Причем концы найти будет невозможно.

Если уж непременно надо купить именно квартиру с сомнительной историей, отразите в договоре, что в случае предъявления претензий третьих лиц имущественную ответственность несет продавец. Надо учесть, что выписки из реестра актуальны только в день выдачи. Чтобы в нем не появилось других записей с момента подписания договора, но до регистрации сделки, это тоже надо оговорить. Такой договор не стоит списывать с шаблона, лучше подготовить его с юристом и заверить у нотариуса.

А в день регистрации покупатель может самостоятельно получить такие выписки повторно. Ведь не исключена ситуация, например, что в любой момент продавец пойдет в банк и получит там под залог квартиры миллионный кредит.

Сюда же относятся справки о лицевом, финансово-лицевом счете, задолженности по платежам за коммунальные услуги, телефон и другим. Если нет желания погашать подобные долги продавца, все подобные факты надо выявить до завершения сделки.

Этап № 3: Проверка качества квартиры

Предоставлять пакет документов БТИ для регистрации сделки сейчас не обязательно. Но эти документы важны:

• Для принятия решения о сделке;
• Для внесения правильных данных о предмете сделки в договоре;
• Для правильной оценки и определения качества квартиры.

Их сверка с реальным планом квартиры в момент продажи поможет выявить нелегализованную перепланировку. Она наказывается штрафом, который в противном случае когда-нибудь придется платить покупателю. Или восстанавливать соответствие квартиры с техпаспортом.

В дальнейшем эти документы будут нужны покупателю для сделок с квартирой, например, для получения кредита в банке. Их изготовление тоже стоит денег, а иногда связано с административными санкциями и длительным хождением по кабинетам. Так что получить их от продавца однозначно необходимо.

Реальное качество приобретаемого помещения лучше проверить лично. Для этого надо прийти туда днем. Исследовать герметичность монтажных швов, фурнитуру и уплотнения на дверях и окнах, качество отделки. Протестировать электропроводку, работу вентиляции, систем отопления и водопровода. Проверить отвесом уклон стен.

Не лишним будет оценить здание в целом. Состояние подъездов, лифтов. Ведь вам там жить. Трещины на несущих стенах скажут о близости капитального ремонта, в который наверняка придется вложиться жителям дома, помимо связанных с этим неудобств. Если покупаете жилье на последних этажах – нет ли протечки крыши, чердака. На первом этаже – наличие запаха сырости из подвала. Все эти вопросы легко выяснить в беседах с соседями и личными экскурсиями.

Спор о цене можно разрешить, заказав оценку квартиры специализированной компании. Профессионалы наглядно объяснят сторонам природу всех понижающих и повышающих коэффициентов.

Этап № 4: Проверка продавца

Подлинность удостоверения личности продавца можно проверить в местном паспортном столе или на сайте ФМС. Чтобы убедиться в дееспособности, справки из диспансеров наркологического и психоневрологического лучше получить, посетив соответствующие учреждения вместе с продавцом по месту его жительства непосредственно перед заключением соглашения. Иначе по статье 177-й ГК по требованию третьих лиц и самого продавца сделка может быть оспорена. При любых сомнениях в этом отношении договор лучше заключать через нотариуса..

Сделки этого типа, заключаемые представителями продавца по доверенности, особо подозрительны. Стоит выяснить причину, по которой пришлось обращаться к нотариусу. Для этого лучше всего встретиться с самим продавцом, убедиться, что он жив и дееспособен. Если это невозможно – с нотариусом (а не подделана ли его подпись, есть ли у него лицензия?), с соседями.

Если доверитель к моменту регистрации сделки умер, договор не будет действительным. Он мог также в установленном порядке к этому моменту объявить об отзыве доверенности.

Следует внимательно прочитать сам текст доверенности, какие именно действия доверяется совершить представителю продавца. Не истек ли срок ее действия.

Этап № 5: Проверка отсутствия прописки третьих лиц

Форму 9 рекомендуется обновлять на каждом этапе подготовки сделки. Ибо, пока она не зарегистрирована, продавец имеет право прописать в квартире самых неожиданных и нежелательных для покупателя граждан.

Для покупателя лучше всего добиться, чтобы все жильцы к моменту регистрации сделки из квартиры выписались. Если это невозможно, надо четко оговорить в договоре, когда это произойдет, и куда они будут выписаны. В отношении несовершеннолетних для этого необходимо иметь разрешение органа опеки. Все прописанные лица должны письменное согласиться с заключением такого договора. По каждому случаю несогласия дать такое обязательство надо с юристом проанализировать, законно ли будет выселить данное лицо после регистрации сделки. Иначе заключать ее не имеет смысла.

Если вы приобрели нежилое помещение, например, ночной клуб, и вам негде жить, то вам будет полезна информация, как перевести нежилое помещение в жилое.

Вам необходимо получить кадастровый паспорт на земельный участок? Узнайте, как это сделать, в нашей статье.

Хотите разделить муниципальный земельный участок? Необходимая вам информация в статье по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/uchastok-v-municipalnoj-sobstvennosti.html ссылке.

Чем отличается проверка новостройки: проверка застройщика

Громкие аферы последнего времени с обманутыми дольщиками у всех на устах. Но это не единственная причина, почему можно лишиться вроде бы законно купленного и полностью оплаченного нового жилья.

Нередки случаи, когда застройщики строят жилье на спорном участке, надеясь добиться его легализации задним числом. Раньше это проходило, но сейчас все чаще поступают сообщения, что такие дома сносят.

Есть факты мошенничества, когда одни и те же квартиры многократно продаются разным лицам на этапе строительства, которое с этой целью нарочно затягивается.

Дать надежный рецепт, как уберечься от обмана в таких случаях, затруднительно. Ведь такие аферы обычно тщательно готовятся. Можно посоветовать изучать информацию о застройщиках в интернете, побеседовать на эту тему с местными журналистами, работниками органов самоуправления. С привлечением юриста убедиться, что на застройку получено законное разрешение. При любых сомнениях отказываться от сделки. Выбирать для ее покупки жилья лишь проверенные годами компании.

При покупке квартиры нет мелочей. Необходимо проверить и закладываемую в договор процедуру передачи денег, нет ли в ней изъянов. Обязательно получить расписку в их получении от продавца.

Всякое неоправданно выгодное предложение партнера очень сомнительно и нуждается в проверке. Народная мудрость о местонахождении бесплатного сыра в данном случае неоднократно подтверждалась.