Как заполнить договор купли-продажи квартиры с обременением и в чем специфика документа?

В случае, когда право лица распоряжаться находящейся в его собственности квартирой является ограниченным, речь идет о наложенном на нее обременении. Наличие обременения в некоторых случаях делает невозможным заключение договора купли-продажи. Но если сделка по закону не запрещена, особое внимание следует уделить правильной подготовке договора купли-продажи квартиры с обременением.

Обременение квартиры: понятие и виды

Под обременением понимаются такие условия, которые ограничивают собственника в его правах распоряжаться, владеть или пользоваться принадлежащим имуществом. Также оно может выражаться в наличии определенных обязательств перед третьими лицами, обладающими правами на имущество. Спецификой обременения является его переход к новому собственнику по результатам договора купли-продажи.

Различают следующие разновидности обременений:

• аренда на период больше года (если она оформлена на срок менее года, то не считается обременением);
• сервитут (ограниченное право пользования недвижимостью или его частью группой лиц или конкретным лицом);
• арест;
• наличие прописанных лиц;
• наличие в числе собственников несовершеннолетних;
• рента;
• залог.

Наличие обременения в виде залога, ареста или долгосрочной аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Информация о наличии такого обременения содержится в открытом доступе.

Лицо, которое планирует приобрести квартиру, может в любой момент запросить выписку из ЕГРН (сейчас она объединена с другим реестром ЕГРП). В ней будут отображены кадастровые сведения о недвижимости и данные о наличии или отсутствии обременений.

Тем не менее, законодательство обязует собственника в обязательном порядке оповестить потенциального покупателя об обременении. Иначе после совершения сделки купли-продажи покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи или аннулирования сделки либо запросить через суд уменьшения выкупной стоимости квартиры из-за того, что на момент заключения сделки лицу не было известно о существенных характеристиках предмета, влияющего на приобретение недвижимости.

Судебная практика также указывает на то, что сокрытие обременения может грозить не только понижением стоимости квартиры и признанием сделки недействительной, но и наличием у покупателя законного права потребовать компенсации убытков от продавца за причиненный ущерб и приостановку оплаты имущества.

Перед тем как заключить договор купли-продажи, стороны обязаны определиться с судьбой обременения: его можно сохранить при согласии покупателя либо предпринять меры по прекращению обременения до подписания договора (например, выплатить ипотечный кредит и снять обременение в виде залога). На это указывает ст. 460 ГК РФ, которая запрещает продавать квартиру с обременением без согласия на это покупателя.

Допускаются ли сделки купли-продажи квартиры с залогом

Также перед подписанием договора купли-продажи следует уточнить, допускается ли продажа такой обремененной недвижимости.

Если речь идет об аресте квартиры, то это фактически означает, что в отношении собственника квартиры ведется исполнительное производство и квартира арестована для дальнейшего изъятия и продажи на торгах в счет погашения задолженности. Продавать такую квартиру владелец не может. Даже если стороны подпишут договор купли-продажи, данная сделка не пройдет процедуру государственной регистрации.

Если недвижимость обременена арендой, то это не препятствует заключению сделки купли-продажи. Но покупателю стоит понимать, что долгосрочная аренда сохранит свое действие после смены собственника. В результате сделки купли-продажи поменяется лишь арендодатель, тогда как арендатор сохранит за собой свои права по пользованию квартирой на период действия договора.

В случае если речь идет о наличии залога, то продажа недвижимости также формально не запрещена. Но продавец в обязательном порядке должен заручиться согласием залогодержателя на сделку. Обычно в качестве залогодержателя выступает банк-кредитор, который выдал ипотечный кредит на покупку данной квартиры.

Квартира, на которую оформлен договор ренты, также может быть продана. Но покупателю стоит учитывать, что рентополучатель сохраняет свое право на пользование квартирой по условиям договора.

Наличие в квартире прописанных лиц не запрещает продавать квартиру. Но у покупателя могут возникнуть сложности из-за нежелания зарегистрированных лиц выписываться после заключения договора купли-продажи.

Обременение в виде задолженности по коммунальным услугам не является препятствием для подписания договора купли-продажи. Исключением являются случаи, когда квартира из-за накопившихся долгов находится под арестом.

Сервитут не лишает собственника права свободно распоряжаться недвижимостью, но он переходит к новому владельцу по результатам сделки.

Правила заполнения договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи квартиры с обременением имеет письменную форму. Его предметом является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. Поэтому в договоре необходимо привести детальные сведения о следующих моментах:

• сторонах сделки: продавце и покупателе;
• цене сделки: стоимости недвижимости (фиксированная сумма в рублях в числовом и письменном вариантах);
• предмете сделке (квартире, ее номере в ЕГРН, площади, количестве комнат и пр.).

Отсутствие какого-либо из этих пунктов делает договор купли-продажи ничтожным.

Договор состоит из следующих частей:

• шапка документа с указанием его названия, даты подписания и города;
• перечня условий заключения договора;
• реквизитов сторон;
• подписей сторон.

Специфика договора купли-продажи квартиры с обременением состоит в том, что в нем обязательно содержится пункт, который характеризует обременение и порядок его перехода к новому собственнику. Также здесь необходимо указать на то, что покупатель не возражает против покупки квартиры с обременением. Дополнительно указывается на наличие санкций для продавца, который предпринял попытку сокрытия сведений об обременении.

Договор содержит реквизиты закладной (если квартира под залогом), договора аренды и пр. документов, которые регулируют обременения. Из документов, накладывающих на квартиру обременение, вносится информация:

• относительно вида обременения;
• дата его наложения;
• дата снятия обременения;
• основание для его возникновения;
• способы снятия обременения или условия его прекращения.

В договор купли-продажи также могут быть внесены дополнительные сведения по усмотрению сторон. В их числе:

• порядок оплаты и способы внесения платежей покупателем;
• сведения о зарегистрированных лицах и сроках их снятия с регистрационного учета;
• момент перехода права собственности;
• порядок регулирования спорных ситуаций;
• действия сторон при форс-мажорных ситуациях;
• порядок оплаты расходов на госрегистрацию и пр.

Договор должны подписывать продавец и покупатель лично. Если они не могут по объективным обстоятельствам присутствовать при заключении сделки, то за них документ вправе подписать доверенное лицо. В данной ситуации требуется, чтобы уполномоченный представитель обладал доверенностью на представление интересов, заверенную нотариально. Ее реквизиты вписываются в договор.

Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Но так как речь идет об особой группе сделок, которые потенциально могут быть оспорены в суде, то сторонам не стоит пренебрегать услугами нотариуса. Нотариус своей подписью подтвердит, что покупатель осознавал, что приобретает квартиру с обременением и связанных с этим последствиях.

Количество экземпляров договора должно соответствовать числу участников сделки. Также один экземпляр готовится для Росреестра для регистрации перехода права собственности.

В качестве приложений к договору выступает техническая документация на квартиру и все документы, на которые стороны ссылаются по тексту (техплан, экспликация, правоустанавливающий документ продавца и пр.).

Договор купли-продажи можно подготовить самостоятельно, для этого нет необходимости обращаться в специализированную юридическую компанию. Образец формы договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать по ссылке.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи квартиры с обременением необходимо уведомить об этом покупателя. В противном случае неуведомление о таком существенном факте дает покупателю право требовать снижения стоимости имущества или отказа от заключения договора.