Порядок приобретения квартиры в строящемся доме у застройщика: о чем следует помнить в сделке?

Приобретение квартиры, расположенной в строящемся доме, осуществляемое у застройщика, позволяет осуществить достаточно выгодное вложение финансовых средств. Это обусловлено целым рядом факторов, которые оказывают положительное влияние на решение в пользу такой сделки. Для осуществления такой сделки законодательно разработана специальная процедура, направленная на получение максимальных гарантий для потенциального покупателя.

Основные этапы сделки

Покупка квартиры в строящемся доме, осуществляемая при непосредственном участии застройщика, представляет собой процедуру, состоящую из нескольких характерных этапов. К таким этапам относятся:

• подбор наиболее оптимального варианта жилья с учетом его территориального расположения, наличия развитой инфраструктуры вокруг строящегося дома, транспортной доступности, степени готовности дома;
• сообщение застройщику о наличии желания приобрести у него квартиру или часть дома на основании договора долевого участия;
• заключение предварительного соглашения с застройщиком или его представителем о приобретении квартиры на основе договора долевого участия в строительстве;
• предоставление документов о предварительном договоре с застройщиком в кредитные организации в случае, если для приобретения жилья используются заемные средства;
• заключение договора долевого участия с застройщиком с последующим перечислением денежных средств на его счет в банке, что будет подтверждать факт окончательного получения прав требования на конкретный объект недвижимости;
• если для приобретения жилья были использованы заемные средства, в том числе средства, предоставленные в рамках ипотечного кредитования, документы о приобретении жилья следует направить в Росреестр для фиксации наличия обременения на приобретенном жилье. В случае, если заемные средства не были использованы, обращение в данный орган потребуется только после того, как дом будет полностью сдан, и наступит период оформления права собственности на имеющуюся жилплощадь.

Для того, чтобы такая сделка была признана юридически действительной, необходимо подготовить специальный пакет документов, который будет сопровождать всю процедуру купли-продажи.

Необходимые бумаги

К числу тех документов, которые следует подготовить, будут относиться документы, которые потребуются и от юридического лица, то есть от застройщика, и от покупателя.

Покупателю следует предоставить:

• паспорт или другой документ, который сможет подтвердить личность покупателя;
• если интересы покупателя предоставляет доверенное лицо, то потребуется нотариально заверенная доверенность на такого представителя, а также документы, которые удостоверяют его личность;
• в случае, если речь идет о покупателе, который состоит в официально зарегистрированном браке, потребуется согласие супруга на заключение сделки (оно может быть составлено в офисе застройщика при подписании договора долевого участия либо составлено заранее и заверено у нотариуса);
• договор на предоставление ипотечного займа или другого целевого кредита, если приобретение жилья осуществляется с использованием заемных средств;
• если речь об использовании заемных средств, потребуется также предоставление справки о доходах, чтобы подтвердить платежеспособность потенциального покупателя;
• в случае, если при осуществлении покупки жилья используются сертификаты участия в различных социальных программах поддержки («Молодая семья», программы предоставления жилья различным профессиональным категориям населения и т.д.), необходимо предоставить такие сертификаты участия.

От застройщика перечень документов будет несколько иным:

• документы, рассматриваемые в качестве учредительных (чаще всего в качестве таковых рассматриваются выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, Устав организации);
• документы из Федеральной налоговой службы, подтверждающие факт постановки на учет застройщика как юридического лица;
• финансовые и налоговые отчеты за последние три года, подтверждающие финансовое состояние застройщика и его способность оформлять с юридической точки зрения все заключаемые сделки и поддерживать на высоком уровне качество исполнения взятых на себя обязательств;
• банковские реквизиты для осуществления безналичного расчета при осуществлении сделки;
• документы, подтверждающие наличие юридически оформленных прав пользования или собственности на тот участок, на котором распложен строящийся дом (необходимо подтверждение права собственности или пользования либо оформление права долевой собственности на участок, если вместе с передачей прав требования на квартиры в строящемся доме оформляется и право собственности на участок под ним).

Перечисленные документы предоставляются в тот орган, который будет осуществлять регистрацию договора о долевом участии (чаще всего в настоящее время застройщики прибегают к услугам многофункциональных центров, так как использование их услуг существенно сокращает сроки оформления всех необходимых документов).

Основные нюансы приобретения жилья у застройщика

При осуществлении приобретения квартиры у застройщика в строящемся доме следует учитывать некоторые нюансы:

• степень готовности дома оказывает прямое влияние на общую стоимость приобретаемых квадратных метров. Так, если квартира приобретается на этапе старта продаж или по прошествии некоторого времени от такого старта, то это будет стоить существенно дешевле, нежели когда дом близится к сдаче. Старт продаж застройщик не имеет права объявлять до тех пор, пока дом не будет построен хотя бы на сорок процентов от фундамента (предлагаемые ранее варианты с продажей квартир на этапе котлована на сегодняшний день не являются законными, так как на таком этапе готовности дома велик риск допущения мошенничества со стороны застройщика);
• проверка репутации застройщика оказывает серьезное влияние на совершение сделки, так как наличие серьезных недостатков в работе, в том числе ненадлежащее исполнение своих обязательств, может серьезно осложнить проведение итоговой сделки. Проверить репутацию застройщика можно несколькими способами: с помощью изучения всех имеющихся отзывов о конкретной фирме, расположенных на различных сайтах, на основании представленных на официальном сайте фирмы документов, в том числе проектных деклараций и их документальных изменений (чем больше было внесенных изменений в проектную декларацию, тем больше вопросов к качественному исполнению застройщиком своих обязательств), а также во время личного визита в офис, где можно проверить имеющиеся уставные, бухгалтерские документы, документы на тот земельный участок, где расположен дом, и т.д.;
• если квартира приобретается по договору долевого участия в долевую собственность, застройщик должен быть об этом уведомлен, так как в противном случае в заключении договора о долевой собственности может быть отказано, и она будет оформлена только после того, как дом будет сдан, и произойдет регистрация права собственности на квартиру;
• наличие возможных рисков приобретения строящегося жилья у застройщика, особенно на ранних этапах стартов продаж, а именно: возможность заморозки строительства по причине юридических или финансовых сложностей, с которыми столкнулся застройщик в период исполнения своих обязательств, намеренное затягивание застройщиком сроков сдачи дома в силу нежелания качественного исполнения своих обязательств, некачественное строительство дома ввиду использования материалов, которые не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, несоответствие дома и планировки расположенных в нем квартир ранее заявленным данным, а также нарушение из-за такого несоответствия технического и эксплуатационного состояния дома.

Перечисленные нюансы не являются исчерпывающим перечнем, так как в некоторых случаях следует учитывать и другие факторы, например, резкое изменение экологического состояния окружающей среды вокруг построенного дома из-за размещения и пуска в непосредственной близости от него какого-либо промышленного производства.

К рискам, которые характерны для покупки жилья в строящемся доме можно отнести также и несоответствие категории пользования земельным участком и вида разрешенного пользования возводимому на нем объекту недвижимости (например, на участке под ИЖС строится многоквартирный жилой дом). Кроме того, среди таких рисков может быть и фактически несоответствующее возведению многоквартирного дома состояние земельного участка, например, из-за близкого залегания грунтовых вод.

В целом же, приобретение квартиры у застройщика в строящемся доме позволяет существенно сэкономить денежные средства и в последующем получить качественное жилье, которое будет на порядок дешевле аналогов, приобретенных в уже готовом доме.