Договор купли-продажи квартиры, заверенный у нотариуса: правила оформления и стоимостной диапазон

Каждая сделка по купле-продаже недвижимости представляет собой достаточно серьезную имущественную сделку, которая требует особо тщательного оформления. К одному из этапов такого оформления, направленного, в том числе и на то, чтобы провести проверку законности заключаемого договора и обезопасить участников сделки от риска признания сделки недействительной, относится нотариальное заверение договора купли-продажи.

Какие договоры необходимо заверять у нотариуса?

Регулирование вопросов, связанных с нотариальным заверением сделок с недвижимостью, независимо от того, носит такая сделка возмездный (купля-продажа) или безвозмездный (дарение, наследование) характер, лежит в основе Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На основании внесенных в него в 2016 году список договоров, которые должны быть заверены у нотариуса, расширился. На сегодняшний день в перечень таких договоров входят:

• сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, независимо от того, предоставляется им весь объект недвижимости полностью в собственность или какая-то его доля;
• договоры относительно недвижимого имущества, при заключении которых могут быть затронуты интересы недееспособного лица (признанного таковым по состоянию здоровья или в силу возраста);
• договоры купли-продажи, в рамках которых происходит приобретение недвижимости супругами с оформлением ее в долевую собственность;
• договор купли-продажи недвижимости, в которой участвует юридическое лицо. Однако последний вариант сделки может быть заверен с использованием уполномоченных органов, например, при регистрации сделки через многофункциональные центры.

На сегодняшний день существует распространенная практика, согласно которой в случае регистрации сделки через многофункциональные центры нотариальное заверение сделки может не потребоваться, так как функцию заверения может выполнить сотрудник многофункционального центра.

Какие документы нужны?

При проведении проверки перед нотариальным заверением потребуется пакет документов, которые нотариус прикрепит в оригиналах или заверенных копиях к нотариальному делу для последующей проверки в случаях, если по каким-то причинам возникнут вопросы о законности сделки. К необходимым документам относятся:

• паспорта в оригиналах и копиях всех страниц, предоставленные продавцом и покупателем, а также доверенным лицом, если в сделке принимает участие представитель по доверенности покупателя или продавца или всех участников сделки (если принимает участие представитель по доверенности, потребуется также нотариально оформленная доверенность на представление интересов);
• документы, подтверждающие наличие права собственности на оформляемый по сделке объект недвижимости (в случае, если в качестве такого документа предоставляется выписка из Единого государственного реестра недвижимости, то она должна быть получена не менее, чем за шесть месяцев до оформления нотариально заверенного договора);
• оригиналы тех документов, на основании которых было получено право собственности на реализуемую квартиру ее продавцом (договор купли-продажи, наследования и т.д.);
• технический паспорт на реализуемое жилье, оформленный в Бюро технической инвентаризации;
• в случае, если в квартире была осуществлена перепланировка, потребуются документы, подтверждающие ее узаконивание;
• документы об изменении семейного положения (свидетельство о заключении или расторжении брака, о смерти второго супруга), так как совершение такой сделки потребует предоставление согласия супруга из-за большой ее имущественной стоимости;
• в случае, если продавец и покупатель состоят в зарегистрированных браках, то понадобится согласие их вторых супругов на совершение сделки (может быть составлено в присутствии нотариуса в момент оформления сделки либо подготовлено заблаговременно до момента подписания договора у нотариуса);
• документы об отсутствии налоговых и коммунальных задолженностей (оформляются в подразделении Федеральной налоговой службы по месту расположения квартиры, в управляющей компании или ресурсоснабжающей организации по месту расположения квартиры);
• справка или выписка из домовой книги о наличии в квартире зарегистрированных, в том числе, временно выбывших, а также лиц, имеющих право на постоянное проживание в данной квартире.

Приготовить копии перечисленных документов необходимо заранее, а вот заверение будет происходить нотариусом непосредственно при изучении подписываемого и заверяемого договора купли-продажи. Стоимость заверения копий у подавляющего большинства нотариусов входит в общую стоимость услуг по заверению договора купли-продажи.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость нотариального заверения договора купли-продажи регулируется Налоговым Кодексом Российской Федерации и расценками на услуги нотариуса относительно составления юридических документов, установленными в том или ином регионе субъекта федерации.

В соответствии с положениями действующего законодательства общая стоимость услуг по нотариальному заверению договора купли-продажи формируется из обязательной госпошлины, которая устанавливается в соответствии с положениями Налогового Кодекса Российской Федерации в размере 0,5% от общей стоимости договора.

При этом сумма не может быть меньше трехсот рублей и больше двадцати тысяч рублей. В случае, если общая стоимость квартиры не указана в договоре по каким-то причинам, то расчет происходит на основании кадастровой стоимости участка в расчете 0,5% от такого показателя.

Вторая часть стоимости нотариального заверения договора определяется самим нотариусом на основании установленных расценок за составление договора и работу по проверке документов. На большей территории Российской Федерации система расчетов выглядит следующим образом:

• если цена договора (то есть стоимость самой реализуемой жилплощади) меньше одного миллиона рублей – стоимость оформления договора находится в диапазоне от трехсот рублей до одиннадцати тысяч рублей;
• если стоимость договора находится в диапазоне от одного до одиннадцати миллионов рублей, то сумма, которую придется заплатить нотариусу, составит не менее пятнадцати тысяч рублей;
• если стоимость жилья и, соответственно, договора, составляет более одиннадцати миллионов рублей, то цена работ нотариуса составит не менее шестнадцати тысяч рублей.

Договор купли-продажи, составляемый с участием нотариуса, является одним из технических разделов работы нотариуса. К такому договору предъявляются определенные требования по оформлению.

Содержание договора

Договор купли-продажи недвижимости, независимо от того, составляет документ нотариус или юрист из агентства недвижимости, имеет определенные разделы:

• данные о покупателе и продавце с указанием их паспортных и иных идентификационных данных, которые позволят определить, кто именно участвует в этой сделке. Если от имени одного или всех участников сделки принимает участие представитель по доверенности, то потребуется указание его паспортных данных и реквизитов доверенности;
• данные об объекте недвижимости, который является предметом сделки (адрес расположения, площадь, техническое состояние квартиры, наличие ремонта, мебели и т.д.);
• стоимость квартиры (расчет осуществляется, исходя из цены квадратного метра конкретной жилплощади). В данном разделе следует указать не только общую стоимость квартиры, но и цену квадратного метра, а также на основании чего такая стоимость была рассчитана (если для установления стоимости была проведена процедура оценки, то ее результаты можно указать в данном разделе со ссылкой на соответствующее приложение к договору);
• обязательства сторон, которые должны быть исполнены в ходе реализации сделки (порядок передачи квартиры, денежных средств, снятия с регистрационного учета лиц, которые проживают в данной квартире и т.д.);
• реквизиты для перечисления денежных средств в случае, если осуществляется безналичный расчет при осуществлении сделки;
• реквизиты и подписи сторон, участвующих в деле;
• подпись и печать нотариуса, а также его данные, которые свидетельствуют о заверении договора купли-продажи.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры можно по ссылке.

Можно ли предоставить нотариусу договор самому?

Так как договор купли-продажи недвижимости, который заверяет нотариус, является стандартным по своему содержанию, его можно подготовить самостоятельно и предоставить на проверку сотруднику нотариальной палаты. Однако в этом случае необходимо помнить о том, что подписывать такой договор без проверки нотариусом нельзя, так как в противном случае он будет признан недействительным и его придется переподписывать после того, как нотариус завершит все действия по проверке документов и законности совершаемой сделки.

Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры не всегда является обязательным – перечень случаев, когда подпись нотариуса на этом документе потребуется, содержится в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для составления и заверения такого договора существует специальная процедура. Данная услуга является платной, а величина стоимости целиком зависит от стоимости той квартиры, которая становится предметом сделки.