Приобретение квартиры в браке: нюансы семейной ипотеки, роль брачного контракта при сделке купли-продажи

Приобретение квартиры в браке – более ответственный шаг, нежели покупка в одиночку. Перед оформлением договора купли-продажи стоит учесть все детали и продумать все последствия.

Согласие супруга при покупке – нужно ли?

Один из главных аспектов при приобретении недвижимости в браке – согласие на покупку второго супруга. Хотя законодательно согласие супруга не указано среди обязательных документов при оформлении сделки купли-продажи, но при подаче бумаг в Росреестр специалист часто требует нотариально заверенное согласие.

Поэтому, чтобы избежать проволочек, рекомендуется позаботиться об оформлении документа заранее. В нем можно прописать согласие как на покупку конкретного объекта недвижимости (указав его адрес, технические характеристики), так и на приобретение жилья вообще.

Поскольку согласие обязательно должно быть заверено нотариально, потребуется посещение нотариальной конторы. Нотариусу необходимо предоставить паспорта обоих супругов и свидетельство о браке. Стоимость оформления документа варьируется от 1000 рублей и выше.

Но законодатель четко выделяет ситуации, когда согласия супруга на покупку не требуется:

• приобретение жилья в долевую собственность;
• при наличии брачного контракта с прописанным порядком распоряжения имуществом;
• при передаче квартиры одному из супругов в дар;
• при наличии доверенности от одного из супругов на предоставление другим супругом его интересов для оформления сделки купли-продажи.

Таким образом, нотариальное согласие необходимо только в ситуациях, при которых возможно оспаривание сделки в дальнейшем. Согласие помогает защититься от рисков оспаривания.

Приобретение недвижимости в долевую собственность

Квартира в браке может быть куплена в долевую или совместную собственность. При покупке недвижимость по умолчанию считается совместной, но можно разделить ее на доли. Долевая собственность имеет плюсы – каждый может продать свою долю. Кроме того, доли могут быть неравными, например, в зависимости от вложенных каждым супругом средств.

При покупке квартиры в долевую собственность в договор купли-продажи вписываются оба супруга – владельцы недвижимости. В договоре же должны быть четко прописаны их доли. Во время внесения оплаты лучше, если каждый супруг внесет оплату самостоятельно пропорционально выделенной доле.

Долевая собственность может быть оформлена и одним из супругов. Для этого у него должна иметься нотариальная доверенность от второго супруга на совершение подобных действий.

Семейная ипотека

Если лица, состоящие в браке, решили приобрести недвижимость с привлечением ипотечных средств, то здесь могут быть два варианта:

• супруги могут стать созаемщиками и вместе подписать договор купли-продажи. В этом случае имущество будет считаться совместной собственностью;
• ипотечный договор может быть оформлен только на одного из супругов. В таком случае от второго понадобится нотариально заверенные согласия на покупку и на заключение ипотечного займа. Или же вместо этих документов может быть предоставлен брачный контракт, в котором прописывается, что второй супруг не принимает участия в ипотеке.

Для оформления ипотеки в браке потребуется следующий пакет документов:

• заявление и анкета на оформление ипотечного кредита;
• паспорт;
• справка по форме 2-НДФЛ;
• копия свидетельства о регистрации брака;
• копия брачного контракта (если таковой имеется);
• СНИЛС;
• документ об образовании;
• ИНН;
• заверенная работодателем трудовая книжка.

В случае, когда второй супруг выступает созаемщиком или поручителем первого, он обязан предоставить такой же пакет документов.

При семейной ипотеке есть возможность оформить кредит на обоих супругов, а собственность зарегистрировать на кого-то одного. Также можно сделать наоборот – оформить кредит на одного, а собственность – на обоих. И в том, и в другом случае в случае развода обязательства и долги будут разделены между супругами поровну, если в брачном контракте не прописано иное.

Брачный договор при покупке недвижимости супругами

Брачный контракт поможет решить все имущественные вопросы между супругами. Данный документ составляется юристом или нотариусом и обязательно нотариально заверяется.

В брачном контракте можно прописать все требования, связанные с жильем, например:

• кто станет собственником недвижимости после расторжения брачных отношений (вне зависимости от того, кто оплачивал покупку недвижимости);
• можно ли передать жилплощадь несовершеннолетнему с правом проживания на ней одного из родителей до достижения ребенком совершеннолетия;
• должен ли сняться с регистрации в квартире кто-то из супругов в случае расторжения брака.

Если квартира приобретается в ипотеку, то рекомендуется включить в брачный контракт следующие пункты:

• кто и в каком размере вносит первый ипотечный взнос;
• кто будет осуществлять ежемесячные платежи по кредиту (как в браке, так и при разводе);
• изменение условий брачного контракта при рождении детей;
• компенсация денежных средств за выплаты по ипотеке при разводе.

Законодательных изменений по вопросам приобретения квартиры в браке в 2018 году не произошло.

При грамотно составленном брачном контракте не возникнет споров по вопросам собственности на недвижимость и погашения ипотечного займа.