Содержание и образец договора купли-продажи квартиры
Приобретение или продажа квартиры предполагает обязательное составление письменного договора, от содержания которого зависят права будущего владельца и легитимность заключаемой сделки. Договор должен содержать ряд обязательных разделов и соответствовать действующему законодательству.
Правила составления договора
Договор включает в себя основные условия передачи квартиры от продавца к покупателю и является юридическим свидетельством намерений сторон совершить сделку. Правовое регулирование составления и заключения договоров покупки недвижимости осуществляется:
Главы 27-29 ГК РФ устанавливают общие требования к договорам, а пар. 7 главы 30 ГК конкретизирует нормы о договоре применительно к объектам жилой недвижимости. Закон № 218 определяет порядок регистрации договора в Росреестре.
При составлении данного документа нужно учитывать ряд правил:
- форма договора обязательно должна быть письменной (ст. 550 ГК РФ);
- данные о продаваемой квартире должны позволять однозначно определить объект недвижимости;
- цена указывается за весь объект или за единицу площади в кв. м;
- в условиях должны быть учтены интересы третьих лиц, имеющих право на проживание в квартире;
- текст должен соответствовать гражданскому и жилищному законодательству.
Текст договора должен включать следующие разделы:
- ФИО, паспортные и контактные данные контрагентов;
- предмет соглашения;
- цена покупки и правила расчета;
- права и обязанности каждой стороны;
- дата и порядок передачи имущества;
- сведения об обременениях;
- порядок решения споров;
- перечень прилагаемых документов.
В целях соблюдения прав третьих лиц в договоре указывается перечень зарегистрированных на жилплощади граждан, и при необходимости ставится отметка о согласии супруга на сделку (если продавец состоит в браке) или номер разрешения сотрудников службы опеки – если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
Предметом соглашения указывается передача жилой недвижимости покупателю за денежное вознаграждение. Для квартиры указываются ее параметры: почтовый адрес, кадастровый номер, жилая площадь и сведения о действующих собственниках.
Цена пишется прописью и цифрами, и указывается порядок передачи денег – наличный, безналичный, с использованием банковской ячейки и т.д.
Обязанностью покупателя является принятие квартиры и перевод продавцу оговоренной суммы денег, а обязанностью продавца – передача квартиры по акту и участие в регистрации перехода имущественных прав. Каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в случае уклонения контрагента от исполнения своих обязательств.
К обременениям относятся нахождение квартиры в залоге или под арестом, а также факт наличия зарегистрированных посторонних лиц. Важно учесть, что в случае сокрытия каких-либо обременений продавцом покупатель вправе потребовать возмещения убытков или расторжения сделки.
Образец договора можно скачать здесь.
Споры по договору решаются путем переговоров или в суде. К экземпляру покупателя прилагаются кадастровый паспорт и технический план жилого помещения.
Электронный договор
Электронным называется договор, хранящийся на магнитных или оптических носителях, а также передаваемый через интернет (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Важно учесть, что для подачи электронной версии договора стороны должны обладать квалифицированной электронной подписью и электронными версиями прилагаемых документов – квитанции о госпошлине и заявления о регистрации (ч. 2 п. 1 ст. 18 закона № 218).
Электронный договор составляется в общем порядке и может быть направлен для регистрации в Росреестр через портал Госуслуг без личного визита в Росреестр.
Вступление в силу и срок действия договора
Договор вступает в силу (считается заключенным) с момента фактической передачи квартиры покупателю по передаточному акту (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Действие договора прекращается в случае:
- расторжения документа по решению сторон;
- расторжения документа судебным решением;
- полного выполнения контрагентами своих обязательств.
Важно! Если переход прав успешно зарегистрирован, покупатель принял квартиру и оплатил всю сумму покупки, то договор прекращает свое действие и расторгнуть его невозможно – можно только признать сделку недействительной.
Изменения в 2018 году
Требования к содержанию договоров покупки недвижимости остаются прежними в 2018 году, но в связи с полным переходом на кадастровые номера указывать в договоре устаревшие инвентарные номера квартир не допускается, иначе квартира не будет считаться однозначно идентифицированной в реестре недвижимости.
Изменения также коснулись составления и регистрации электронных договоров – с 2018 года электронная подпись для их верификации должна быть усиленной.
Чтобы избежать мошенничества или расторжения сделки через суд, в договор следует включить максимум условий, предусматривающих ответственность сторон за сокрытие важных сведений. При отсутствии опыта можно обратиться за помощью в составлении текста договора к нотариусу или юристу.
