Правила покупки квартиры с обременением – возможные риски и меры предосторожности для сторон сделки

Квартира, обремененная какими-либо правами третьих лиц, может иметь цену значительно ниже среднерыночной, но приобретение такого жилья несет для покупателя определенные риски – от необходимости погашения различных задолженностей до полной потери собственности без возврата средств.

Понятие обременения на жилплощадь

Под обременениями на квартиру понимаются различные ограничения на полноценную реализацию собственником такой квартиры своих гражданских прав в отношении обладаемой недвижимости – например, права продавать, дарить, выписывать проживающих жильцов и т.д.

Важно учитывать, что при покупке квартиры с обременениями они в полной мере переходят к новому собственнику после регистрации сделки.

Обременения бывают двух типов:

• явные;
• скрытые.

Явные – это обременения, сведения о которых можно получить из открытых источников – базы данных ЕГРН, паспортного стола и т.д. К скрытым относятся обременения, которые могут проявиться в любой момент и о которых иногда не знает сам продавец жилья.

Например, беременность одного из наследников квартиры, наступившая до момента смерти наследодателя, наделяет будущего ребенка правом на долю в наследстве (п. 1 ст. 1116 ГК РФ). До проявления сведений о беременности и ее сроках такое обременение является скрытым, но впоследствии может привести к оспариванию доли квартиры, уже полученной по наследству и проданной третьим лицам.

Виды обременений и сведения о них

Среди основных видов обременений на жилье можно выделить следующие:

• нахождение жилплощади в залоге;
• арест судебным приказом;
• претензии третьих лиц;
• наследственные споры;
• договор найма или ренты;
• аварийное состояние;
• наличие зарегистрированных лиц;
• задолженность по коммунальным услугам;
• незаконная перепланировка.

Квартира может находиться в залоге у кредитной организации, если она была приобретена в ипотеку или использовалась в качестве обеспечения потребительского кредита. Получить данные о данном обременении можно в кредитных учреждениях, предоставляющих услуги по проверке наличия залога, стоимость такой услуги составляет 300-500 рублей.

Если собственность продавца на квартиру оспаривается третьими лицами, суд может наложить временный запрет на отчуждение жилья, а арест накладывается при использовании квартиры для погашения долгов собственника после признания их наличия судом. Проверить арест можно в районном суде или у нотариуса.

Жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии, в ряде случаев не подлежит отчуждению, выяснить данный факт можно в градостроительном комитете города или местном домоуправлении.

Перечень прописанных в квартире лиц выясняется в миграционной службе – справку должен представить продавец, а наличие долгов по услугам ЖКХ проверяется в домоуправлении.

Возможные риски и меры предосторожности

В случае наличия судебного ареста оформить сделку в Росреестре будет нельзя, и покупатель несет риск потери денежных средств, переданных продавцу до регистрации, так как взыскание денег через суд часто растягивается на несколько месяцев.

Скрытые претензии третьих лиц или наличие наследственных споров может привести к судебным искам и оспариванию уже зарегистрированной сделки. Избежать таких событий можно путем тщательной проверки истории отчуждений квартиры – сведений о дате последней сделки, вступления в наследство, а также о судебных тяжбах в прошлом. Выписка из ЕГРН содержит необходимые сведения, которые может дополнить нотариальная проверка.

Не следует приобретать жилье, полученное по наследству менее полугода назад, так как могут объявиться наследники, пропустившие срок вступления в свои права по уважительной причине и оспорить право на часть квартиры через суд (ст. 1155 ГК РФ).

Если квартира сдается внаем, то она обременена правом арендаторов проживать в ней не менее трех месяцев после предупреждения о выселении. Даже в случае, когда жильцы проживают в квартире продавца без договора найма, их принудительное выселение раньше срока может быть затруднительно, особенно если среди проживающих есть несовершеннолетние.

Избежать покупки квартиры, обремененной договором найма, можно следующими способами:

• осмотреть квартиру в несколько визитов и убедиться в отсутствии следов проживания;
• опросить соседей о возможных жильцах;
• проверить в Росреестре сведения о зарегистрированных договорах аренды.

Дополнительную опасность для покупателя несет наличие прописанных жильцов, так как после смены собственника они сохранят право на проживание в квартире.

Взрослых трудоспособных проживающих покупатель может выписать и после регистрации сделки, а для выписки несовершеннолетних, лиц с инвалидностью и пенсионеров придется получать согласие социальной службы, для получения которого перечисленных лиц нужно будет обеспечить альтернативной жилплощадью.

Избежать обременения прописанными жильцами можно путем затребования у продавца соответствующих справок из домоуправления и миграционной службы, а также внесением в договор пункта об ответственности продавца в случае возникновения претензий от штрафов вплоть до расторжения сделки с возвратом полной суммы покупки и причиненного фактически ущерба.

Если имеются долги по налоговым и коммунальным платежам, оплачивать их придется новому собственнику, включая пени и штрафы за просрочку, поэтому перед подписанием договора покупки следует выяснить наличие подобных долгов в налоговой службе и домоуправлении и при отсутствии средств у продавца вычесть сумму задолженности из цены покупки.

Приобретение жилья, в котором была проведена незаконная перепланировка, может грозить новому собственнику необходимостью приводить квартиру в исходный вид и уплачивать штраф в размере до 5000 рублей. В особо тяжких случаях, когда перепланировка производилась с нарушением строительных норм, квартира или секция дома может подвергнуться разрушению.

Избежать данного обременения можно так:

1. Запросить у продавца технический план на квартиру с экспликацией.
2. Сверить реальные параметры квартиры с указанными в плане.
3. При наличии расхождений требовать у продавца изготовления нового техпаспорта в БТИ.

Не следует оформлять сделку до выдачи продавцу нового техпаспорта, иначе штрафы за перепланировку и затраты на ее ликвидацию или узаконивание придется оплачивать покупателю.

Покупка жилья с обременением может привести к крупным временным и денежным затратам после оформления сделки. Избежать неприятностей поможет тщательная проверка наличия обременений в открытых базах данных, внесение в договор пунктов об ответственности продавца, а также привлечение к организации сделки опытного юриста или нотариуса.