Как зарегистрировать покупку квартиры без проблем, на что стоит обратить внимание?

Покупка квартиры - один из самых желанных и приятных моментов в жизни, который подразумевает обретение теплого и уютного гнездышка - дома, где можно  скрыться от проблем и невзгод внешнего мира.

Выбор квартиры может осуществляться разными способами, с привлечением посредников или без, однако важно достижение желаемого  результата, когда нужная жилищная площадь подобрана, и впереди - регистрация договора купли-продажи.

Оформление сделки приобретения квартиры   -  сложный правовой процесс, в котором большое количество подводных камней и нюансов, на которые нельзя не обратить внимание.

Этапы регистрации купли-продажи квартиры

Разберем пошагово все этапы сделки.

Составление договора купли-продажи квартиры

Взять на себя обязательство по составлению договора может на себя любая из сторон; можно обратиться к третьему лицу: юристу или риэлтору.

Определенной формы договора сейчас не существует,  но выдвигается требование, чтобы договор соответствовал законодательству Российской Федерации. В случае продажи долей в квартире или если собственником является несовершеннолетний, требуется нотариальная форма договора.

Обязательные составляющие договора купли-продажи квартиры:

1. Паспортные данные продавца/ов и покупателя и их подписи. В случае, если вместо сторон в сделке участвуют посредники, то это обязательно указывается в договоре с отражением реквизитов доверенности и паспортных данных представителя. При участии детей до 18 лет обязательно указание как их данных, так и данных их официального представителя.
2. Сведения об объекте сделки - квартире. Они включают: адрес, этаж, кадастровый номер, технические характеристики, площадь.
3. Реквизиты правоустанавливающих документов. Один из наиболее важных пунктов, так как отражают основания прав на недвижимое имущество. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: договоры, свидетельства, решения суда, акты местной администрации. На этот пункт следует обратить особое внимание и проверить его досконально, побуквенно сверить с оригиналами документов, так как могут выявиться несоответствие фамилий, имен, ссылки на непредоставленные документы.
4. Цена договора. Стоимость квартиры должна соответствовать указанной цене договора, несоответствие грозит привлечением к ответственности. Также в договоре должен быть отражен порядок оплаты, по общему правилу на момент регистрации расчеты должны быть произведены полностью, но если используются жилищные сертификаты, материнский капитал и иные способы оплаты, это обязательно должно быть указано в договоре.
5. Отсутствие обременений. Один из наиболее серьезных пунктов в договоре, потому что именно обременения вызывают большое количество спорных ситуаций. Обременения могут быть в виде невыписанного жильца, залога или ареста квартиры.
6. Дееспособность сторон. Данный пункт подтверждает законность сделки, стороны должны не находится под опекой, не страдать заболеваниями, мешающими им оценивать последствия сделки, не быть под давлением и не заключать заведомо невыгодную сделку.

Перед подписанием договора следует тщательно изучить все документы на квартиру, чтобы минимизировать риски. На что следует обратить внимание:

• если продавец женат, обязательно прикладывается согласие супруга;
• если продавцом выступает несовершеннолетний, обязательно согласие органа опеки;
• если продается доля в квартире, остальные дольщики должны быть согласны с продажей, это должно быть подтверждено нотариально;
• все документы должны быть в оригиналах, копии подразумевают риск обременений в отношении квартиры;
• необходимо проверить, все ли выписаны из квартиры, это видно в выписке из поквартирной карточки либо домовой книги;
• стоит запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости, там будут указаны обременения в случае, если они есть, а также кадастровый и технический паспорта.

Проверка документов и составление договора - обязательный важнейший этап при приобретении квартиры, на котором необходимо прояснить все интересующие вопросы для дальнейшей беспрепятственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Регистрация сделки

Регистрация сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с федеральным законом  ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Регистрирует сделку местное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.

Документы подаются через многофункциональные центры. Для ускорения процесса подачи документов можно заранее забронировать время на сайте МФЦ либо в самом многофункциональном центре.

Перечень документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи квартиры. Необходимо присутствие всех участников сделки для подписания договора. Договор предоставляется в трех экземплярах.
2. Документы, подтверждающие личность участников сделки, доверенность при наличии представителя.
3. Правоустанавливающие документы на объект.
4. При необходимости согласие супруга, дольщиков, разрешение органа опеки.
5. Квитанции об уплате госпошлины.

Регистратор проверяет наличие всех документов, удостоверяет волеизъявление сторон, помогает в составлении заявления на регистрацию прав.

Регистрация права на квартиру

В течение срока от 2 до 10 рабочих дней специалисты Росреестра проверяют законность сделки и вносят в Единый государственный реестр недвижимости изменения. По истечении установленного срока покупателю выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой зафиксирован факт регистрации права и экземпляр договора.

Электронная регистрация

Существует вариант электронной регистрации сделки.  Для этого необходимо иметь ЭЦП-электронную цифровую подпись. Договор, поданный в электронной форме, будет также иметь электронную регистрацию без физической формы.  Если нет ЭЦП, зарегистрировать право на квартиру можно через нотариуса или риэлтора.

С момента регистрации права покупатель становится законным обладателем собственной квартиры.