Перечень необходимых документов для регистрации купли-продажи квартиры на первичном и вторичном рынке

В настоящее время договоры купли-продажи квартиры не подлежат регистрации. Такое требование было отменено в 2013 году. При этом стороны сделки обязаны пройти процедуру переоформления права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Она предполагает подачу определенного комплекта документов.

Особенности регистрации договоров купли-продажи

За регистрацию сделок купли-продажи в России отвечает Росреестр. Именно это ведомство занимается ведением единого реестра недвижимости (ЕГРН). Полномочия по регистрации перехода права собственности были переданы в Росреестр с 1998 г., до этого сделки оформлялись через органы местного самоуправления или в региональных БТИ.

Подать документы на регистрацию права собственности можно:

• через региональное отделение или офис Росреестра;
• через МФЦ;
• направить их заказным письмом;
• передать сведения в электронном виде.

Процедура регистрации права собственности недвижимости опирается на нормы 218-ФЗ, который вступил в силу с 2017 года. Результатом принятия данного закона стало объединение базы ЕГРП (реестра прав) и ГКН (кадастровые сведения о недвижимости).

Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости теперь не подлежит регистрации, но этот документ потребуется в процессе перехода прав собственности. В ходе данной процедуры продавец отчуждает свои права, а покупатель получает статус собственника. Без этого сделка купли-продажи не получает юридического закрепления.

Перечень документов, которые потребуются от сторон, зависит от ряда факторов. В частности, регистрируется ли сделка на первичном или вторичном рынке, женат ли продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние или недееспособные и пр.

Документы для регистрации права собственности на первичном рынке

При покупке квартиры на первичном рынке можно выделить три типичные ситуации:

• при регистрации в рамках договора долевого участия;
• регистрации по переуступке прав требования;
• регистрации прав собственности на квартиру в новостройке (уже построенном доме).

Для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, нужно подать в Росреестр определённый комплект документов, которые готовит застройщик. Для первого и последующих дольщиков списки отличаются.

При первичной подаче сведений предоставляются разрешение на застройку, проектная декларация, план дома, подтверждение права собственности на участок, заключенный договор страхования ответственности и пр. В дальнейшем необходимо передать:

• договор долевого участия в 3-х экз.;
• заявление о его регистрации;
• паспорта дольщиков;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку).

При переуступке права требования, помимо заявления, самого договора долевого участия и договора уступки права требования, нужно предъявить в Росреестр:

• согласие застройщика на сделку;
• нотариально заверенное согласие супруги;
• разрешение органов опеки (если необходимо);
• кредитный договор (если квартира находится в ипотеке);
• нотариальная доверенность на представление интересов;
• квитанция на оплату госпошлины.

Если дом уже построен к моменту регистрации права собственности, то собственник подает в Росрестр:

• заявление на регистрацию права собственности установленного образца;
• договор купли-продажи, заключенный с застройщиком или договор уступки права требования (при покупке квартиры у соинвестора строительства);
• кредитный договор, заключенный с банком и закладная (при покупке квартиры с использованием ипотеки);
• акт приема-передачи квартиры;
• кадастровый паспорт;
• разрешение от органов опеки (при участии в сделке несовершеннолетних);
• квитанция об оплате госпошлины (не обязательно, но платеж должен поступить в казначейство до завершения процедуры регистрации права собственности).

 Документы для регистрации права собственности на вторичном рынке

Для регистрации права собственности на квартиру, купленную на вторичном рынке, потребуются:

• заявление от продавца на регистрацию перехода (отчуждения) права;
• заявление от покупателя на регистрацию нового права собственности;
• квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. (ее также можно оплатить в МФЦ или Росреестре через терминалы или сделать это после подачи документов в любом банковском отделении по выданному сторонами сделки УИН; главное, чтобы платеж поступил до завершения регистрационных действий, иначе в рассмотрении заявления откажут);
• паспорта участников сделки: продавца и покупателя;
• доверенность на представление интересов, заверенная нотариально в установленном порядке и паспорт представителя (если со стороны продавца действует доверенное лицо);
• кадастровый или технический паспорт (не требуется, если квартира состоит на кадастровом учете);
• правоустанавливающая документация от продавца (например, договор купли-продажи, дарственная, договор мены или договор приватизации) – важно учитывать, что свидетельство о праве собственности данные документы не заменяет;
• договор купли-продажи, подписанный всеми сторонами (в трех экземплярах) в оригиналах – он возвращается сторонам с отметкой о регистрации;
• кредитный договор с банком и закладная (если квартира куплена в ипотеку и на нее накладывается обременение в виде залога).

После подачи документов в течение 7 дней должны быть внесены изменения в реестр недвижимости.

Стоит обратить внимание, что по новым правилам процедура государственной регистрации права собственности завершается не выдачей свидетельства установленного образца, а выдачей выписки из реестра. Свидетельства о праве собственности на квартиру были упразднены. Но те, которые были получены до вступления в силу 218-ФЗ, сохранили юридическую силу.

Таким образом, конкретный список будет зависеть от специфики сделки и определяться в индивидуальном порядке. Комплект документов включает обязательные и дополнительные сведения.