Как правильно заполнить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Нередко перед подписанием основного договора купли-продажи квартиры сторонами заключается предварительный. Его базовое предназначение – зафиксировать намерения сторон провести сделку в перспективе.

Особенности предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи необходим для фиксации намерений сторон заключить взаимовыгодную сделку в будущем, если у них нет возможности совершить ее текущий момент (нужно дополнительное время на сбор документов или для оформления ипотечного кредита и пр.). Его предметом является не сам объект недвижимости, а обязательства подписать в перспективе основной договор. Права собственности от продавца квартиры к покупателю по предварительному соглашению не переходят.

Предварительный договор купли-продажи выполняет ряд важных функций:

1. Покупатель получает гарантии, что понравившаяся ему квартира не будет продана другому лицу. Также он сможет не опасаться неожиданного поднятия цены квартиры: продавец не вправе изменить согласованную сторонами стоимость недвижимости в одностороннем порядке. В результате цена фиксируется до момента заключения основной сделки.
2. Продавец получает официальное подтверждение серьезности намерений покупателя, и что тот не предпочтет иной объект недвижимости. Ему остается дождаться подписания основного договора и получения на руки всей суммы за квартиру.
3. Предварительный договор может служить основанием для компенсации ущерба из-за срыва сделки одной из сторон в судебном порядке.

Правила подготовки предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса, в частности ст.425. Он обязательно имеет письменную форму: устная договоренность лишена юридической силы.

Договор составляется в количестве экземпляров, равном численности участников сделки (как минимум в двух: один для продавца, другой для покупателя).  Он подписывается продавцом и покупателем. В исключительном случае правом подписания договора наделяется третье лицо, обладающее нотариальной доверенностью на представление интересов.

Нотариальное заверение предварительного соглашения не является обязательным, но допускается законом для придания документу большей юридической силы и снижения рисков мошенничества. В Росреестре документ также не регистрируется и не входит в число документов, запрашиваемых при переоформлении прав собственности.

Предварительный договор по умолчанию действует один год, но сторонами могут быть установлены иные сроки. Он автоматически прекращает свое действие после заключения сделки и подписания основного договора. При необходимости стороны вправе пролонгировать сроки действия предварительного договора, подписав соглашение.

Наличие в документе указания на обеспечение в виде залога свидетельствует о наличии материальной ответственности сторон: в случае отказа от заключения сделки без уважительной причины стороны рискуют потерять свои деньги.

Предварительный договор должен дублировать содержание основного. Отличия между ними будут заключаться только в предмете сделки.

Так, в предварительном соглашении в обязательном порядке фиксируется цена квартиры, которая прописывается цифрами и в прописном виде. Также документ содержит детальную характеристику квартиры: содержащиеся сведения должны позволять четко идентифицировать ее. В числе представленной информации должен быть кадастровый номер недвижимости, ее адрес, площадь.

Структура предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Документ составляется в произвольном порядке, но должен содержать:

• полное наименование «Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком» или «Договор задатка»;
• дату и место его подписания;
• предмет договора;
• указание на стороны договора (с их адресом, паспортными данными);
• ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые дают право продавцу распоряжаться квартирой;
• сроки заключения основной сделки;
• существенные положения договора;
• подписи участников сделки и их расшифровка.

Особое внимание стоит уделить урегулированию основных положений передачи покупателем задатка. Важно учесть, что предоплата должна быть указана в договоре именно как задаток. Только тогда на нее будут распространяться положения ст.381 ГК РФ, предполагающие что:

• внесенный за квартиру задаток остается у продавца в случае отказа от заключения сделки покупателем;
• задаток возвращается покупателю в двойном размере, если виновником срыва сделки будет признан продавец.

В предварительный договор стоит включить следующие моменты относительно предоплаты:

1. Размер задатка: он определяется по соглашению сторон и не имеет фиксированной величины. Стандартная величина задатка составляет 1-5% от стоимости квартиры.
2. Порядок его передачи: это может быть наличный расчет (как вариант – с посредничеством нотариуса), безналичное перечисление на счет продавца, использование для передачи задатка банковской ячейки/аккредитива (тогда продавец получает доступ к задатку только после выполнения возложенных на него обязательств).
3. Желательно указать пункт о том, что размер задатка включается в счет стоимости недвижимости и учитывается при окончательных расчетах за квартиру.
4. Дополнительные штрафные санкции и ответственность для сторон за срыв сделки: каким образом они начисляются и как выплачиваются.
5. Способы разрешения разногласий между сторонами: в согласительном или судебном порядке.

Образец формы заполнения предварительного договора о задатке можно скачать тут.

В интересах покупателя включить в предварительный договор сведения об отсутствии обременений в отношении квартиры, зарегистрированных лиц (или прописать сроки снятия их с регистрационного учета). Не будет лишним прописать порядок оплаты и перехода прав собственности на квартиру.

К подготовке предварительного договора стоит подойти максимально ответственно и учесть ряд правил по его оформлению. Только в этом случае он будет надежно защищать интересы сторон. На основании данного документа в дальнейшем готовится проект основного договора.