Как правильно составить договор при покупке жилья ребенку?

Несовершеннолетние могут владеть объектами жилой недвижимости наравне с взрослыми, но приобретать такие объекты дети могут только при  посредничестве родителей и сотрудников социальной службы (опеки). Родители отвечают за корректное составление договора, а служба опеки – за соблюдение интересов ребенка при покупке ему жилья.

Содержание договора

В договоре покупки жилья ребенку должны быть представлены следующие разделы:

• представление сторон сделки;
• предмет сделки;
• описание параметров квартиры;
• права и обязанности сторон;
• цена и способ расчета;
• порядок передачи квартиры;
• способы решения споров;
• дополнительные условия.

В представлении сторон приводятся ФИО, паспортные и контактные данные участников сделки, достигших 14-ти лет, а также реквизиты свидетельства о рождении малолетних детей.

В качестве предмета сделки указывается передача ребенку жилой недвижимости за плату, осуществляемую представителем ребенка. Для квартиры приводятся следующие параметры:

• почтовый адрес;
• количество комнат;
• жилая площадь;
• кадастровый номер;
• сведения о действующих правообладателях.

К обязанностям продавца относятся передача квартиры представителю ребенка по акту и участие в регистрации перехода прав, а к обязанностям представителя ребенка – оплата покупки на счет продавца и принятие квартиры.

Служба опеки может потребовать внесение дополнительной обязанности для покупающей стороны – прописки ребенка в новой квартире в течение месяца с момента регистрации сделки.

Каждая из сторон имеет право обратиться в суд для защиты своих прав, а дополнительным правом покупателя является расторжение сделки и истребование уплаченной суммы у продавца при обнаружении в квартире скрытых недостатков, несовместимых с нормальным проживанием ребенка.

В сделках с участием несовершеннолетних обычно не применяется расчет наличными в целях безопасности, в большинстве случаев указываются реквизиты счета продавца и условие перечисления средств - после завершения регистрации сделки.

Образец договора можно скачать здесь.

Для регистрации необходимо подписать три копии договора; ребенок, достигший 14-ти лет, ставит свою подпись собственноручно, а за малолетнего подписываются родители или усыновители.

Существенные условия

Пункты договора будут зависеть от цели покупки жилья ребенку – в качестве подарка или вместо проданной жилплощади такого ребенка. Если квартира покупается взамен проданной, то в договоре нужно указать срок выписки ребенка из прежнего жилья и срок регистрации в новом. Кроме того, в договор следует включить:

• сведения о дееспособности представителя ребенка;
• данные об оценочной стоимости квартиры;
• реквизиты фирмы-оценщика;
• сведения о лицах, прописанных в приобретаемой для ребенка квартире;
• реквизиты разрешения службы опеки на сделку;
• разрешение опеки на использование личных средств ребенка для покупки жилья.

Представитель ребенка, особенно в случае, если он не является биологическим родителем, должен указать в договоре реквизиты документа о наличии права выступать от имени ребенка – таким документом может быть справка от опеки об усыновлении несовершеннолетнего или договор об опеке.

Указание данных о стоимости жилья в договоре пригодится на случай отчуждения жилья ребенка в будущем при получении разрешения от службы опеки.

Важно! Органы опеки предполагают проживание всех прописанных лиц вместе с ребенком в его новой квартире по умолчанию. В большинстве случаев допускается проживание только родственников ребенка, при этом площадь, приходящаяся на одного человека, не должна быть меньше 15 кв. м – эти параметры нужно рассчитать и указать в договоре.

Органы опеки выдают разрешение на покупку жилья ребенку, если такое жилье соответствует санитарным нормам, не является аварийным и пригодно для проживания. Разрешение оформляется в виде постановления главы муниципального района, реквизиты постановления приводятся в договоре.

Личные средства ребенка (например, перечисленные на специальный счет в виде алиментов) могут быть использованы для приобретения ему жилья, если это целесообразно и соответствует интересам ребенка – оценку данных фактов должны дать сотрудники опеки в виде письменного разрешения.

Текст договора при покупке квартиры для ребенка должен содержать не только описание условий передачи и цену покупки, но и пункты, позволяющие защитить интересы ребенка при переезде в новое жилье, включая положительное заключение органов опеки. Для помощи в корректном составлении договора следует обратиться к квалифицированным юристам по недвижимости или к нотариусу.