Как составить договор покупки квартиры у несовершеннолетнего ребенка?

Сделки по покупке недвижимости с участием несовершеннолетних в качестве продавцов требуют наличия особых условий в договоре, которые зависят от возраста несовершеннолетнего и причины отчуждения жилплощади. Для законности сделки условия договора должны учитывать интересы и права ребенка.

Структура и содержание договора

Правила составления и форма договора по отчуждению жилой недвижимости определены в ст. 549-555 Гражданского кодекса. Договор должен иметь письменную форму и состоять из следующих разделов:

• представление участников сделки;
• предмет соглашения;
• параметры квартиры;
• цена покупки и способ расчета;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи квартиры;
• ответственность сторон за невыполнение обязательств;
• способы решения споров;
• дополнительные условия.

Образец договора можно скачать здесь.

В представлении сторон приводится ФИО и паспортные данные покупателя, представителя продавца и ребенка, достигшего 14-ти лет (для малолетних указываются реквизиты свидетельства о рождении). Предметом соглашения является передача квартиры от ребенка в собственность покупателя за плату.

Параметры квартиры должны однозначно определить ее, поэтому указываются:

• кадастровый номер;
• почтовый адрес;
• жилая площадь;
• количество комнат.

К обязанностям покупателя нужно отнести принятие жилплощади по передаточному акту и передачу денежных средств продавцу выбранным способом – наличными, банковским переводом, через ячейку и т.д.

К обязанностям продавца следует отнести:

• погашение задолженности по коммунальным платежам;
• предоставление полной информации обо всех недостатках жилого помещения;
• передача квартиры с сопутствующей документацией по передаточному акту;
• участие в государственной регистрации сделки.

Передаточный акт в большинстве случаев встроен в договор и содержит отдельное поле для подписи сторон и отсутствие претензий у принимающей стороны.

Договор должен быть распечатан и подписан в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один – для хранения в архиве Росреестра. Несовершеннолетний продавец, достигший возраста 14-ти лет и получивший паспорт, должен подтвердить свое согласие на сделку и поставить подпись во всех экземплярах договора.

Споры по договору решаются сторонами путем переговоров или в порядке судебного разбирательства.

Существенные условия

Участие в сделке несовершеннолетнего продавца требует наличия следующих дополнительных пунктов в договоре:

• сведения о согласии службы опеки на сделку;
• пункт о том, что продающая сторона подписывает договор добровольно и не под давлением обстоятельств;
• сведения о согласии всех сособственников квартиры на сделку;
• обязательство представляющей ребенка стороны выписать всех несовершеннолетних из квартиры в установленный срок;
• сведения о родстве между ребенком и его представителем;
• ответственность продающей стороны за сокрытие обременений;
• сведения о нотариусе и поверенном – при участии представителя в сделке.

Без согласия службы опеки сделка может быть оспорена в судебном порядке согласно п. 4 ст. 21 закона № 48 «Об опеке и попечительстве» с возвратом квартиры несовершеннолетнему. Реквизиты согласия службы опеки, оформленного в виде постановления главы местной администрации, необходимо внести в договор с подписью уполномоченного представителя опеки, присутствующего при заключении и регистрации сделки.

Сделка может быть также оспорена, если продающая сторона докажет, что подписание договора поставило семью в кабальное положение под давлением обстоятельств, при этом суд в большинстве случаев принимает сторону несовершеннолетнего и его представителей.

Обычно ребенок владеет только долей в продаваемом жилье, поэтому важно указать согласие на сделку остальных сособственников и супруга представителя ребенка.

При сделке с несовершеннолетними договариваться об оплате коммунальных долгов после перечисления средств и оформления перехода прав рискованно, так как при отказе погашать долги взыскание таких долгов с несовершеннолетнего будет проблематично.

Родство ребенка и представителя должно быть подтверждено документом из ЗАГСа, реквизиты которого нужно указать в разделе «Представление сторон» - это необходимо на случай судебных тяжб по сделке.

Важно учитывать, что если покупаемая у ребенка квартира находится в ипотеке, то необходимо заключать три договора:

• предварительный договор с несовершеннолетним продавцом;
• договор переуступки кредита с банком;
• основной договор купли-продажи.

После рассмотрения условий предварительного договора банк оценивает платежеспособность покупателя и переоформляет на него остаток долга по ипотеке.

Дополнительной страховкой продавца будет включение в договор обязанности продающей стороны полностью вернуть полученные средства в случае сокрытия обременений или невыполнения требований о выписке несовершеннолетних в установленный срок после регистрации сделки в Росреестре.

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних лиц должен обязательно содержать данные о согласии представителей опеки на сделку, а также устанавливать ответственность представителей несовершеннолетних за невыполнение своих обязательств. Избежать оспаривания сделки в суде поможет составление договора с участием нотариуса или квалифицированных юристов.