Порядок юридического сопровождения сделки по купле-продаже квартиры – список услуг и правовые гарантии
Успешное проведение сделки по покупке жилья требует знания гражданского законодательства и опыта в составлении договоров. Сопровождение сделки в юридической фирме позволяет избежать оспаривания или признания покупки недействительной в будущем, а тип сопровождения и набор услуг зависит от опыта и финансовых возможностей покупателя.
Понятие сопровождения сделки
Под юридическим сопровождением покупки квартиры понимается помощь специалистов по оформлению сделки на всех этапах. Услуги обычно оказываются риэлторскими или юридическими фирмами, а также частнопрактикующими специалистами.
В современной практике существует три основных типа сопровождения:
- экономный;
- базовый;
- полный.
В экономном варианте юристы помогают только проверить документы на квартиру, базовый тип дополнительно включает составление договора и регистрацию перехода права в Росреестре, а полный тип предполагает решение всевозможных проблем, возникающих в процессе оформления, в том числе участие в судебных тяжбах.
Перечень оказываемых услуг
К услугам, оказываемым большинством юридических фирм, относятся следующие:
- проверка покупаемой квартиры на обременения;
- обеспечение безопасности расчетов;
- составление договоров и акта приемки;
- помощь в получении разрешения опеки на сделку;
- проведение сложных сделок с несколькими собственниками;
- подготовка документов на квартиру;
- представительство интересов клиента в суде;
- помощь в получении ипотечного кредита и государственных субсидий.
Продаваемая квартира нередко находится под различными обременениями в виде прописанных жильцов или имущественных претензий родственников продавца. Выявить такие обременения бывает непросто – нужно собирать множество справок, а юридические компании могут оперативно получать запросы из электронных баз данных Росреестра, а также выявлять наличие обременений по косвенным признакам.
Передача наличных денег сопряжена с риском, а за использование банковской ячейки или аккредитива кредитная организация взимает дополнительную комиссию. В крупных риэлторских агентствах оборудованы специальные комнаты для переговоров сторон, в которых можно не только обсудить условия будущей сделки, но и безопасно передать деньги.
Чтобы сделку нельзя было расторгнуть как недействительную или мнимую, пункты основного и дополнительных договоров не должны противоречить гражданскому и жилищному законодательству. Специалисты фирмы могут проверить представленный сторонами текст договора или составить его полностью.
Отчуждение недвижимости с прописанными детьми требует разрешения опеки, получение которого связано с предоставлением социальным работникам множества справок, сбор которых также входит в сопровождение сделки.
Если сделка состоялась, но вскрылись серьезные недостатки жилого помещения или возникли претензии со стороны родственников продавца, то покупателю может оказываться следующая помощь:
- отстаивание законности сделки в суде;
- расторжение сделки и взыскание денег с продавца;
- принуждение продавца устранить недостатки квартиры через суд;
- взыскание убытков, причиненных скрытыми обременениями.
Переговоры с противной стороной, а также запрос всех необходимых документов сотрудники фирмы выполняют самостоятельно, действуя по доверенности от продавца.
Порядок действий
В общем случае сопровождение сделки осуществляется в следующие этапы:
- Покупатель выбирает юридическую фирму и заключает договор на обслуживание.
- Сотрудники фирмы подбирают квартиру в соответствии с требованиями покупателя.
- Происходит оценка недвижимости и обсуждение условий сделки купли-продажи с продавцом.
- Юристы проверяют и устраняют обременения на квартиру.
- Составляется основной договор купли-продажи.
- При посредничестве фирмы продавец передает покупателю ключи и документы на квартиру, а покупатель производит расчет.
- Юристы организуют регистрацию сделки в Росреестре.
При выборе фирмы важно обратить внимание на следующие моменты:
- наличие лицензии (для частного специалиста – диплома о юридическом образовании);
- репутация;
- прозрачность расчетов.
Важно знать, что крупные фирмы предлагают клиенту детальный выбор услуг и дифференцированный ценник, а не имеющие опыта компании часто настаивают на полном обслуживании за фиксированную стоимость.
При заключении договора на сопровождение обычно оформляется нотариальная доверенность на сотрудника-исполнителя для участия в регистрации сделки от имени покупателя. В договорах на полное обслуживание представитель также наделяется полномочиями на представительство интересов клиента в суде и подписание основного договора с продавцом.
Правовые гарантии
Гарантии выполнения специалистами своих обязательств обеспечивается:
- Гражданским кодексом;
- условиями договора с фирмой;
- страховкой.
Многие крупные фирмы страхуют договор со своими клиентами на случай непредвиденных обстоятельств. Это увеличивает стоимость услуг, но дает дополнительные гарантии на возмещение издержек в случае неприятностей.
В договоре с фирмой должен быть приведен полный перечень оказываемых услуг с подробным их описанием и стоимостью, а также ответственностью сотрудников за невыполнение обязательств, особенно если оплата вносится авансом.
В качестве дополнительной гарантии доверенность на сотрудника для сопровождения сделки оформляется с правом передоверия на других юристов фирмы, чтобы они могли защитить интересы покупателя в суде при болезни основного поверенного.
Важно учесть, что быть посредником при заключении сделок может только частный юрист или представитель фирмы, нотариусы не вправе оказывать такие услуги (ст. 6 закона № 4462).
Сопровождение покупки квартиры позволяет сэкономить время на оформление документов, выявить скрытые обременения на недвижимость и предотвратить мошенничество со стороны продавца. Для успешности сделки важно тщательно выбирать юридическую фирму и выбирать необходимые услуги.
