Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке: основные нюансы процедуры купли-продажи

Новостройки являются одними из самых удобных вариантов для приобретения жилья, так как позволяют в полной мере реализовать все имеющиеся задумки потенциальных собственников. Кроме того, приобретение жилья в новостройке – это заведомо «чистая» с юридической точки зрения сделка, так как у такого жилья еще не было хозяев и оно относится к первичному фонду.

Однако, если покупка осуществляется с использованием заемных средств, следует уточнить некоторые нюансы такой сделки.

С чего начать?

Покупка жилья, расположенного в новостройке – достаточно хлопотное занятие, которое требует тщательной подготовки. При осуществлении такой сделки, в первую очередь, следует обратить внимание на:

• дату сдачи жилья. Дом может быть уже полностью построен и носить де-факто статус готового жилья, а с юридической точки зрения мероприятия по его приемке еще не были завершены. По этой причине сделка может осуществляться еще на основании договора долевого участия, и право собственности будет оформлено только после того, как дом будет принят специальной комиссией;
• фактическое состояние дома с точки зрения его технической оснащенности и использованных строительных материалов (нередко застройщик, стремясь как можно быстрее сдать имеющееся жилье в эксплуатацию, не до конца завершает внутренние работы, из-за чего после сдачи дома собственнику такие недостатки приходится компенсировать за свой счет);
• состояние документации на приобретаемое жилье и возможность оформления права собственности сразу после подписания договора купли-продажи (если оформление права собственности по каким-то причинам невозможно, то может возникнуть справедливый вопрос о юридической чистоте потенциальной сделки).

Данные факторы являются не единственными, с проверки которых следует начать после того, как было подобрано наиболее удобное жилье.

Порядок действий

Приобретение жилья, расположенного в новостройке, в ипотеку, выглядит следующим образом:

1. Предварительное согласование ипотечного кредита на приобретение жилья в конкретном доме. Чаще всего, заявка на предоставление ипотечного займа направляется в банк-партнер конкретного застройщика. В этом случае возможность быстрого предварительного одобрения ипотечного займа возрастает, так как у банка нет необходимости в дополнительной проверке застройщика на предмет качественного исполнения им своих обязательств.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи с застройщиком, выступающим владельцем жилья, или с компанией-девелопером, которая занимается реализацией жилья в конкретном построенном доме. В таком договоре обязательно указываются основные данные о приобретаемой квартире, а также механизм осуществления взаиморасчетов между участниками сделки. Так как рассматриваемый вариант предусматривает приобретение жилья в ипотеку, то в предварительном договоре купли-продажи необходимо указать, какая часть денежных средств рассматривается в качестве первоначального взноса по такому займу и передается либо через банк продавцу недвижимости, либо самостоятельно путем перечисления денежных средств от покупателя к продавцу.
3. Подписание кредитного договора для получения средств, которые будут переданы банком продавцу жилья в счет погашения денежных средств, которые должен выплатить покупатель за приобретаемые квадратные метры. Кредитный договор подписывается на основании предоставленного предварительного договора купли-продажи. Но в его подписании банк может отказать, несмотря на то, что было предварительное одобрение, если по каким-то причинам покупатель признан несоответствующим требованиям банка или приобретаемое жилье вызывает у банка вопросы.
4. Подписание основного договора купли-продажи, на основании которого происходит регистрация права собственности на приобретенное жилье. С подписанным договором купли-продажи покупатель обращается в Росреестр для оформления права собственности на жилье, а также регистрирует установление обременения на такое жилье до момента полного погашения задолженности.

Для того, чтобы сделка прошла максимально успешно и быстро, сторонам сделки следует подготовить определенный пакет документов, который направляется в банк для рассмотрения вопроса о возможности заключения ипотечного договора.

Какие документы готовить?

Перечень документов, которые необходимо подготовить при покупке квартиры в новостройке с использованием ипотечного займа, является стандартным для таких сделок и включает в себя со стороны покупателя:

• заявление о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья (ипотеки), оформленное на имя того, кто выступает потенциальным покупателем жилья;
• паспорт заявителя;
• СНИЛС;
• свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
• справка о заработной плате за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка (последний вариант рассматривается в случае, если у потенциального заемщика есть дополнительные источники дохода). В виде справки по форме банка может быть рассмотрена распечатка со счетов потенциального заемщика, если таким образом он может подтвердить свои доходы, получаемые кроме заработной платы;
• заверенная работодателем копия трудовой книжки, подтверждающая реальный трудовой стаж потенциального заемщика;
• если заемщик военнообязанный – потребуется предоставление военного билета;
• при наличии супруга в зарегистрированном или расторгнутом браке потребуются документы о таких изменениях в семейном положении;
• при наличии несовершеннолетних детей, в том числе находящихся под опекой, предоставляются свидетельства об их рождении или их паспорта (при достижении детьми возраста четырнадцати лет);
• если имеется другое крупное движимое и недвижимое имущество, в том числе на которое банк сможет обратить взыскание в случае, если заемщик не будет исполнять добросовестно свои обязательства по кредиту, то следует предоставить документы на такое имущество (потребуются документы о праве собственности).

Перечисленный пакет документов предоставляется в банк до начала сделки для получения первичного одобрения по заключенному кредитному договору.

Продавец готовит свои уставные документы, а также документы на конкретную квартиру, которые подтверждают его право реализовывать конкретное жилье. Если ипотека оформляется в банке-партнере застройщика, то все документы этой стороны в банке уже имеются.

Покупка жилья в новостройке с использованием ипотечного займа не представляет собой сложностей, если правильно подготовить все необходимые документы. В остальном такая сделка не отличается от аналогичных по купле-продаже недвижимости.