Ипотека как способ купли-продажи квартиры: правила оформления договора и основные разделы

Ипотека в настоящее время используется достаточно часто для того, чтобы приобрести то или иное жилье. В определенный период времени банки предоставляли ипотечные займы только на приобретение жилья, относящегося к первичному рынку недвижимости. Однако на сегодняшний день такое ограничение снято, и число ипотечных кредитов существенно возросло.

Для того, чтобы банк одобрил предоставление такого кредита, следует соблюсти определенный перечень требований, которые предъявляются к договору купли-продажи недвижимости, часть средств на проведение сделки по которому предоставляется банком в качестве займа для своего потенциального клиента.

Требования к оформлению

Договор купли-продажи любого вида недвижимости составляется только в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса Российской Федерации. В рамках этого нормативного акта содержится перечень обязательных условий, которые должны быть указаны в основном документе по сделке (в частности, к таким условиям относятся цена, сведения об объекте сделки, основные права и обязанности сторон и возможные меры ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение основных условий договора).

Если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, например, квартиры, которая приобретается с использованием средств ипотечного займа, то в этом случае необходимо также опираться и на требования законодательства об ипотечном кредитовании.

Важно! При составлении договора купли-продажи жилья, приобретаемого в ипотеку, следует провести заверение сделки у нотариуса, так как в противном случае банк может отказать в рассмотрении такого договора.

Составленный и подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре для того, чтобы был зафиксирован переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости с выдачей соответствующей выписки. После этого договор необходимо передать в банк для заключения договора ипотечного кредитования. Последним этапом станет фиксация наличия обременения на жилплощади до момента погашения ипотечного кредита в Росреестре на основании внесенной записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Содержание договора

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку представляет собой гражданско-правовой договор, в который, при необходимости, включаются сведения о проведении расчетов с использованием ипотечного займа. При этом в полном объеме условия ипотечного договора в договор купли-продажи жилья не переносятся.

Среди основных сведений, которые необходимо указать в тексте документа, следует рассматривать:

• преамбулу. В этой части договора указываются сведения о том, в каком месте и в какой временной период (календарные даты) произошло подписание договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, в этой части указываются данные продавца и покупателя (с паспортными данными или реквизитами юридического лица). Если интересы одной или обеих сторон сделки представляет доверенное лицо (не являющееся законным представителем, например, родителем), то указываются также реквизиты нотариально заверенной доверенности и паспортные данные доверенного лица;
• предмет договора. В данном разделе указываются данные о том, какой объект недвижимости становится предметом сделки, в том числе, его адрес, площадь, фактическое состояние (если речь идет о договоре долевого участия, то фиксируются сведения о его готовности), наличие мебели и техники, которые могут повлиять на увеличение цены и т.д. Необходимо указать все сведения, которые помогут идентифицировать реализуемый объект недвижимости, а также получить данные о том, насколько юридически чиста проводимая сделка;
• цену и порядок расчетов. В этом разделе содержится информация о том, каким образом сформирована стоимость данного объекта недвижимости, сколько стоит один квадратный метр этого жилья, что повлияло на формирование цены именно в этих рамках. Кроме того, именно в этом разделе указывается информация о том, каким образом происходит взаиморасчет между покупателем и продавцом, а также в каком процентном соотношении к цене жилплощади находится размер ипотечного займа, взятого на оплату данного жилья;
• права и обязанности сторон. Данный раздел может быть разделен на несколько разделов, в частности, разделы, посвященные обязательствам по выплате суммы займа банку, отражающие наличие лиц, которые могут сохранить право на проживание в квартире после завершения сделки; обязанности по освобождению жилплощади; снятию с регистрационного учета и снятию существующих обременений. Кроме того, в данной части договора могут быть указаны сведения о том, какие санкции ждут стороны сделки в случае, если нарушения условий договора будут осуществлены по причинам, умышленно предусмотренным участниками сделки;
• реквизиты и подписи сторон. Указанию в данном разделе подлежат данные, используемые для передачи денежных средств, а также в сокращенном виде сведения о паспортных данных участников сделки;
• приложения. В этом разделе размещаются все имеющиеся приложения к договору с обязательной их описью (указание количества занимаемых страниц и наименований каждого из приложений).

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку можно по ссылке.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку – это гражданско-правовой документ, который формирует правовую основу для переоформления права собственности от продавца жилья на покупателя, но при этом сообщает всем участникам сделки, что денежные средства за приобретаемое жилье частично взяты в качестве ипотечного займа у кредитной организации. Подходить к оформлению такого договора следует особенно тщательно, так как в противном случае в предоставлении кредита на основании этого документа может быть отказано.