Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, предусматривающий рассрочку платежа

Покупка квартиры с рассрочкой платежа  – это форма сделки купли-продажи недвижимости, при которой покупатель вносит плату за квартиру частями. В данном случае кредитором выступает собственник недвижимости.

Договор купли-продажи, который заключается сторонами сделки при оплате с рассрочкой, имеет свои особенности, которые необходимо учитывать продавцу и покупателю.

Особенности покупки квартиры в рассрочку

Специфика сделки купли-продажи недвижимости заключается в том, что продавец является кредитором, а покупатель оплачивает стоимость квартиры не единовременно, а частями. Такой формат продажи недвижимости имеет свои преимущества для обеих сторон:

1. Покупатель может купить квартиру, даже если у него нет на руках полной суммы, при этом не переплачивать по процентам банку и не проходить длительную процедуру оценки платежеспособности.
2. Данный вариант подойдет тем покупателям, которые ожидают в ближайшее время крупных денежных поступлений (например, в результате оформления наследства), но опасаются, что понравившаяся квартира может быть продана другому.
3. Продавец, предлагая гибкие схемы оплаты, может стимулировать спрос на квартиру.
4. Особенно выгодна оперативная продажа недвижимости в том случае, если у продавца есть опасения относительно падения цен на квартиру в ближайшей перспективе.

Различают два варианта оформления квартиры с рассрочкой платежа:

• между физическими лицами;
• между юридическим лицом в лице застройщика и физическим лицом-покупателем (только в отношении построенного дома; если дом еще не построен, то заключается не договор с рассрочкой платежа, а договор долевого участия).

Отличием сделки с рассрочкой является то, что после подписания договора купли-продажи и переоформления прав собственности в пользу покупателя квартира оформляется в залог продавцу (прежнему собственнику).  Наличие обременения в виде залога регистрируется в Росреестре. Оно накладывает особые ограничения на покупателя: он не вправе продавать квартиру, дарить ее, сдавать в долгосрочную аренду без согласия залогодержателя.

При этом покупатель вправе проживать в квартире и эксплуатировать ее, но наличие залога создает дополнительные гарантии для продавца в том, что он получит всю сумму по договору.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В сделках купли-продажи квартиры с рассрочкой особо важное значение придается грамотному составлению договора. Особенно в этом заинтересован продавец, так как если покупатель прекратит платить по графику, договор будет являться доказательной базой в суде.

Договор должен составляться с учетом норм гражданского права. В частности, в ст.454 ГК РФ указано, что в рамках договоров купли-продажи одна из сторон передает определенное имущество, а вторая должна заплатить за него сумму, оговоренную ими ранее. Ст.488 ГК РФ обязует покупателя провести оплату в сроки, прописанные договором. Если указанная обязанность не выполняется покупателем, то возможно два варианта действий: он должен вернуть несвоевременно оплаченное имущество или уплатить его стоимость с учетом начисленных процентов.

Существенными условиями договора купли-продажи квартиры являются:

• стороны сделки: ФИО продавца, покупателя, их паспортные данные и контактные данные;
• предмет сделки: квартира и ее кадастровый номер, площадь, этаж и адрес;
• ссылки на документацию, дающие право продавцу распоряжаться квартирой: правоустанавливающие и правоутверждающие документы;
• стоимость квартиры и порядок оплаты;
• права и обязанности сторон.

Указанные выше пункты являются общими для всех договоров купли-продажи, но при оформлении рассрочки есть своя специфика. Так, он в обязательном порядке содержит пункт о нахождении квартиры в залоге у продавца до того момента, пока вся сумма по договору не будет внесена покупателем. Только после внесения последнего платежа покупателем обременение с квартиры снимается (это также прописывается в договоре).

Образец бланка (формы) договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно скачать тут.

Договор должен содержать как можно более подробный график платежей, включающий указание на общую стоимость квартиры, величину первоначального взноса или аванса (в процентном отношении от цены недвижимости и денежном  эквиваленте), количество платежей по договору, даты внесения и порядок, сроки погашения задолженности, штрафы за просрочку (по умолчанию это 0,3% от суммы задолженности за каждый день, но может быть установлена иная величина), в каком случае продавец может требовать расторжения договора и возврата ему имущества (например, при просрочке платежа в размере не менее 2 месяцев).

Если все указанные пункты будут прописаны в договоре, то это дает основания для его регистрации в качестве ипотечного, что в интересах продавца. Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и третий – для Росреестра.

Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению, но для придания ему большей юридической силы стоит пройти данную процедуру.

Изменения в законодательстве, влияющие на договор купли-продажи с рассрочкой в 2018 году

В 2018 году при заключении договоров купли-продажи с рассрочкой стоит учитывать следующие законодательные особенности. Регистрация подобных сделок происходит в соответствии с 218-ФЗ, вступившем в силу в 2017 году. За данную процедуру отвечает Росреестр, но подать документы можно в МФЦ.

К договору купли-продажи в 2018 году предъявляются такие требования:

1. Он обязательно имеет письменную форму, иначе признается ничтожным.
2. Сам договор с 2013 года не подлежит регистрации в Росреестре.
3. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит госрегистрации, отметка о чем вносится в ЕГРН.
4. В качестве подтверждения права собственности теперь не выдается свидетельство. Доказательством зарегистрированного права собственности теперь является выписка из ЕГРН.
5. Заявление на госрегистрацию сделки теперь можно подать в электронном формате, но потребуется ЭЦП.
6. Заявления на госрегистрацию изменений теперь обрабатываются предельно быстро: в срок до 10 рабочих дней.
7. Сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц в обязательном порядке требуют получения разрешения от органов опеки.
8. При продаже долей в праве собственности нужно уведомить всех собственников о предстоящей сделке и только при их отказе от преимущественного права покупки можно приступать к заключению сделки.

В 2017 году были введены требования об обязательном нотариальном заверении договоров по отчуждению долевой собственности, недвижимости в собственности несовершеннолетних и недееспособных лиц, при покупке квартиры в долевую собственность супругами.

Таким образом, договоры купли-продажи с рассрочкой платежа – это особая форма договорных отношений, особенностью которых является поэтапное внесение платы за квартиру покупателем и нахождение квартиры в залоге у продавца вплоть до погашения последнего взноса.