Как правильно составить акт приема-передачи квартиры после заключения договора купли-продажи?

Фактическая передача квартиры продавцом покупателю и ее принятие фиксируется актом приема-передачи. Обязанность составлять данный документ содержится в 556 ст. ГК РФ.

Для чего нужен акт-приема передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры при заключении сделки-купли продажи является одним из базовых документов, который служит подтверждением того, что все договорные условия выполнены сторонами и квартира была передана покупателю.

Несмотря на то, что он не является обязательным, большинство юристов рекомендуют подписывать его обеим сторонам при заключении сделки. Больше в наличии такого акта заинтересован продавец, так как подписанный покупателем документ подтверждает сам факт передачи недвижимости и отсутствие претензий к нему со стороны покупателя.

Наличие подписи покупателя в акте указывает на отсутствие у него претензий по состоянию квартиры и на то, что она полностью отвечает его ожиданиям. В результате продавец освобождается от рисков, что покупатель через суд потребует расторгнуть договор и изменить уменьшения цены сделки из-за наличия в квартире дефектов, которые препятствуют ее нормальной эксплуатации.

Фактическая передача квартиры в руки покупателя означает, что с этого момента на него перекладывается обязанность уплачивать коммунальные услуги, и он должен нести риски гибели имущества в случае форс-мажорных обстоятельств (например, из-за пожара или наводнения).

Акт подписывается покупателем после визуального осмотра квартиры, проверки состояния счетов (отсутствия долгов по коммунальным услугам, своевременно переданные показания счетчиков и пр.). Если будут обнаружены технические недостатки или долги, то покупатель вправе требовать их устранения или погашения. Это требование можно прописать в акте либо отказаться его подписывать до устранения недостатков.

Подписывать акт следует только после того, как все жильцы выпишутся из нее и снимутся с регистрационного учета.

Помимо подтверждения перехода квартиры к новому владельцу в некоторых случаях акт приема-передачи выполняет дополнительные функции:

• является подтверждением официального завершения сделки и переход права собственности к покупателю (по акту право собственности не переходит, для этого нужно пройти установленную законом процедуру в Росреестре, он лишь фиксирует этот факт);
• служит распиской, подтверждающей передачу денежных средств от покупателя к продавцу в полном объеме;
• подтверждает факт приема-передачи имущества: обычно речь идет о ключах от квартиры;
• может содержать перечень документов, которые передаются покупателю: техническая документация БТИ, справка об отсутствии зарегистрированных лиц или задолженности по коммунальным услугам.

По акту может передаваться не только сама квартира, но и предметы интерьера: например, мебель или встроенная техника.

Акт может потребоваться при оформлении налогового вычета за квартиру.

Сам по себе акт без договора купли-продажи лишен юридического смысла. Он является неотъемлемым приложением к данному документу.

Важно отметить, что нередко сотрудники Росреестра проявляют излишнюю инициативу и требуют предъявить акт приема-передачи при перерегистрации права собственности. На самом деле официальное законодательство не содержит данный документ в перечне обязательных при переходе прав на квартиру. Подписание его до прохождения данной процедуры нелогично и сопряжено с дополнительными рисками для покупателя: ведь он должен подписать передаточный акт еще до фактической приемки квартиры.

Исключением являются ситуации, при которых права собственности на квартиру регистрируются в новостройке. В данном случае запрос акта сотрудниками Росреестра оправдан.

Виды передаточных актов

Различают две основные формы передаточных актов:

• при покупке квартиры на первичном рынке (в новостройке);
• при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Несмотря на общее функциональное предназначение, оба эти акта несколько отличаются друг от друга по форме и содержанию.

При покупке квартиры в новостройке акт входит в обязательный пакет документации при регистрации права собственности на новостройку. Он подтверждает тот факт, что застройщиком выполнены обязательства перед дольщиком.

Особенность акта для квартиры в новостройке состоит в том, что в нем покупатель вправе зафиксировать претензии к качеству недвижимости и составить перечень дефектов. При этом застройщик обязан в установленные сроки устранить их или выплатить покупателю материальную компенсацию.

Правила составления акта приема передачи

Акт приема-передачи составляется в произвольном формате, но содержит определенный перечень обязательных реквизитов, которые делают его юридически значимым. Передаточный акт не подлежит обязательному нотариальному заверению, но если договор купли-продажи был заверен, логичным будет получить также удостоверение акта от нотариуса.

Передаточный акт квартиры на первичном рынке должен содержать такие пункты:

• наименование документа («Передаточный акт»), дату и город его составления;
• ФИО дольщика и реквизиты застройщика;
• ссылка на договор купли-продажи с застройщиком;
• адрес объекта недвижимости, этаж и номер;
• краткое описание квартиры (количество комнат, площадь, наличие лоджии и пр. уникальные характеристики);
• наличие/отсутствие претензий у покупателя;
• подпись уполномоченного лица и застройщика.

Указанный перечень пунктов не является исчерпывающим: акт может включать и иные подпункты.

Документ готовится в трех экземплярах: для застройщика, дольщика и Росреестра.

Образец акта приема-передачи квартиры, купленной на первичном рынке можно скачать тут.

Акт приема-передачи квартиры, купленной на вторичном рынке, обычно имеет упрощенную структуру. В частности, в нем отсутствует смотровой лист для отображения перечня претензий. Законодательство указывает только на обязательный письменный формат акта.

Он должен содержать такие базовые параметры:

• ФИО, реквизиты паспортов продавца и покупателя;
• ссылку на договор купли-продажи, который служит основанием подготовки акта;
• адрес и характеристика квартиры (площадь, количество комнат и пр.);
• подпись продавца и покупателя.

Закон также допускает возможность одностороннего подписания акта приема-передачи. Этот вариант может быть актуален, если покупатель всячески уклоняется от подписания документа. Односторонний способ подготовки акта допускается, если покупатель в разумной форме не выразил претензий по состоянию недвижимости.

Акт приема-передачи квартиры на вторичном рынке составляется в двух экземплярах для каждой стороны. Если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то один экземпляр акта передается банку.

Образец заполнения формы акта приема-передачи квартиры, купленной на вторичном рынке можно скачать по ссылке.

После подписания акта покупатель становится полноправным владельцем недвижимости: ему необходимо зарегистрироваться и переоформить лицевые счета за коммунальные услуги.