В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки?

Приобретение недвижимости иностранными гражданами в последние годы стало весьма распространенным явлением. Законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи с гражданами другой страны, не являющимися налоговыми резидентами, а также с лицами без гражданства. Специфика данного вида сделок будет состоять в том, что на стороне покупателя будет находиться иностранец.

Особенности покупки квартиры в России иностранцем

Процедура покупки квартиры иностранным гражданином на территории России регулируется нормами:

  • Конституции;
  • Гражданского кодекса;
  • ФЗ-115 от 2002 г. «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
  • другими специальными законами и международными договорами РФ.
Основные постулаты действующего законодательства сводятся к тому, что иностранные граждане имеют равные права и обязанности наряду с российскими. При этом на иностранцев распространяются нормы их регионального законодательства, которые могут особым образом регулировать вопросы покупки недвижимости на территории другой страны.

Приведем ключевые отличительные черты покупки квартиры иностранным гражданином:

ипотека

  1. Договор купли-продажи с 2013 года не подлежит госрегистрации, но действует правило об обязательной госрегистрации прав в ЕГРН. Сделка считается завершенной, только когда сведения о возникновении права на квартиру иностранного гражданина отображаются в реестре.
  2. Договор купли-продажи заключается с учетом требований российского законодательства (ст.1213 ГК РФ).
  3. Договор составляется на русском языке, специально для иностранного гражданина оформляется экземпляр на его родном языке. Ст.550 ГК РФ содержит указание на обязательную письменную форму договора, иначе он может быть признан ничтожным.
  4. В настоящий момент свидетельства о праве собственности не выдаются, вместо них права иностранца на квартиру подтверждаются выпиской из ЕГРН.
  5. Договор купли-продажи готовится в трех экземплярах, один из них для Росреестра, остальные – сторонам сделки.
  6. Нотариальное заверение договора купли-продажи не требуется за исключением случаев, когда квартира продается из долевой собственности, она принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному гражданину.
  7. Существенными условиями договора купли-продажи (без которых документ не считается заключенным) являются четкая идентификация недвижимости, которая подлежит продаже и цена квартиры.
  8. Согласно российскому законодательству расчеты за товары и услуги (в том числе за недвижимость) могут вестись только в рублях. При этом цену квартиры по договору можно прописать и в иностранной валюте. Стороны могут использовать наличные или безналичные формы расчетов.
  9. Квартира должна быть передана покупателю на основании передаточного акта, подписываемого обоими сторонами.

В личном законе иностранного гражданина могут быть указаны иные нормы. Например, требование об обязательном получении согласия супруга на покупку недвижимости и пр.

Порядок покупки квартиры иностранцами в России

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

Порядок приобретения квартиры иностранными гражданами на территории России включает такие этапы:

квартиры в новостройке

  1. Иностранец подбирает подходящую под его запросы квартиру на территории России. Для этого он изучает объявления о продаже недвижимости, встречается с продавцами для осмотра квартир или обращается в риэлторское агентство.
  2. После выбора подходящего варианта стороны подписывают предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости, который будет действовать до подписания основного. На подготовительном этапе проверяется квартира на юридическую чистоту, а ее продавец – на наличие прав для продажи недвижимости и дееспособность.
  3. Заключается договор купли-продажи в письменной форме.
  4. Производится государственная регистрация перехода права собственности в пользу иностранного гражданина. Эта процедура происходит в Росреестре, но также документы допускается подать через МФЦ.
  5. По результатам проверки представленной информации сотрудниками Росреестра вносятся изменения в реестр недвижимости. В подтверждение этого новому правообладателю – иностранному гражданину выдается выписка из реестра.
  6. Производится окончательный расчет за квартиру.
  7. Квартира передается в пользу покупателя по передаточному акту, подписываемому каждой из сторон.

Документы иностранца для покупки квартиры в России

Для покупки квартиры на территории России иностранец должен находиться на территории страны на законных основаниях. Это значит, что он должен въехать в установленном порядке (по визе или без нее) и находиться в пределах установленного срока пребывания (обычно этот срок составляет не более 90 дней). Соответственно, иностранцу необходимо будет предъявить документы, которые подтверждают соблюдение им законов РФ.

документы на аренду земельного участка

Помимо этого, ему требуется собрать определенный комплект документов:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность и его перевод, заверенный нотариально;
  • согласие супруга на приобретение недвижимости (если это требуется законодательством);
  • заявление о госрегистрации права собственности;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • квитанция об оплате госпошлины (ее размер для физлиц составляет 2000 р.).

Налогообложение сделок купли-продажи квартиры иностранцами

Иностранные граждане в России не уплачивают налоги при покупке недвижимости, как и россияне. При этом иностранец, который стал собственником квартиры, обязан уплачивать налог на имущество в установленном размере. Данный вид налога относится к региональным и ставка по нему устанавливается на уровне муниципалитетов. Налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости недвижимости и должен уплачиваться ежегодно.

В случае продажи недвижимости иностранным гражданином он обязан отчитаться и заплатить налог с полученных доходов. Для иностранцев, которые не являются налоговыми резидентами, налоговая ставка НДФЛ установлена в повышенном размере 30% (по сравнению с 13% для российских граждан).

Риски при покупке жилья иностранцем

Сделка по покупке квартиры иностранцем будет иметь определенные риски. В их числе как общие риски для всех сделок купли-продажи, так и частные, связанные с участием иностранного гражданина:

  1. Отказ в государственной регистрации сделки из-за непредставления необходимого комплекта сведений: например, отсутствие нотариального заверения у перевода паспорта.
  2. Незаконность нахождения иностранца на территории страны, что может служить основанием для признания сделки недействительной или ничтожной.
  3. Некоторые ограничения по покупке квартир иностранцами: например, они не могут приобретать недвижимость в приграничной зоне или вблизи от особо охраняемых объектов.

Где можно оформить договор на английском языке

Договор купли-продажи с иностранцем оформляется на общих основаниях на русском языке. Но при необходимости договор составляется и на родном языке покупателя. Например, если договор составляется на английском, то и продавец, и покупатель получают на руки российскую и англоязычную версии.

Перевести договор на английский язык можно в любом переводческом бюро, которое аккредитовано на перевод юридических текстов. При этом подпись переводчика на договоре должна быть заверена нотариально.

Таким образом, специфика сделок купли-продажи квартиры с участием иностранцев состоит в том, что они имеют несколько ограниченные права на покупку недвижимости в России и должны подтвердить факт законности пребывания на территории России и предоставить нотариально заверенные переводы документов. В остальном сделка происходит в штатном режиме.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:
Нет комментариев