Алгоритм покупки недвижимости через риэлторское агентство – проверка фирмы и заключение соглашения

Покупка квартиры требует не только крупных затрат, но и опыта в процедуре выбора жилья, его оценки и заключения соглашения с продавцом. Обращение в риэлторское агентство поможет сэкономить время на сбор справок и проверку документов, а также избежать расторжения сделки в будущем из-за мошенничества продавца.

Роль и функции риэлтора

Риэлтор – это специалист по заключению сделок с недвижимостью, оказывающий сторонам помощь в подборе жилья и оформлении документов. Риэлтор может работать как в качестве самозанятого, так и в составе агентства по покупке жилья.

Основные услуги, предоставляемые риэлторским агентством:

• анализ рынка недвижимости и подбор оптимального предложения для покупателя;
• проверка недвижимости на наличие обременений;
• посредничество при переговорах с продавцом;
• помощь в составлении договора;
• обеспечение безопасной передачи денег;
• регистрация сделки в Росреестре по доверенности.

Риэлтор имеет опыт переговоров и может добиться от продавца снижения цены. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сотрудник агентства также собирает нужные документы для получения разрешения органов опеки.

Процедура покупки жилья через агентство

Порядок действий при покупке квартиры через агентство следующий:

1. Выбор подходящего агентства.
2. Заключение договора на сопровождение.
3. Подбор и проверка жилья сотрудниками риэлторской фирмы.
4. Составление договора с продавцом.
5. Подписание договора сторонами и передача квартиры покупателю.
6. Перечисление денег продавцу.
7. Регистрация сделки сотрудниками агентства в Росреестре.

Перед обращением к риэлтору покупателю следует четко определить, какими характеристиками должна обладать будущая квартира, а также какие средства он может потратить на приобретение жилья, включая сопутствующие расходы на услуги агентства, оформление справок и т.д. После анализа рынка недвижимости можно приступать к выбору агентства.

Выбор риэлтора

Большинство риэлторов, оказывающих услуги подбора жилья, работают как представители агентств. При выборе такого агентства важно обращать внимание на следующие моменты:

• история и репутация фирмы;
• наличие лицензии и уровень подготовки сотрудников;
• стаж работы агентства;
• численность штата;
• перечень оказываемых услуг.

Важно выяснить наличие негативных отзывов о фирме, а также ее участие в судебных тяжбах с клиентами, для этого нужно сделать запрос в мировой суд с согласия представителя агентства. Отказ в выдаче такого согласия может свидетельствовать о замешанности фирмы в скандалах.

Если агентство занимается подбором жилья без проверки обременений, значит, фирма оказывает только услуги по систематизации объявлений в СМИ и интернете – это не является сопровождением.

При проверке агентства также нужно сделать запрос в налоговый орган о наличии задолженностей, а в Росреестре выяснить наличие фирмы в списке ЕГРЮЛ и дату регистрации организации, так как офис и бренд фирмы может существовать давно, а частая смена юридического лица является признаком махинаций или банкротства в прошлом.

У большинства крупных агентств есть сайт в интернете, где можно ознакомиться с ценами на услуги и отчетами об успешных сделках. Отсутствие сайта говорит о том, что фирма появилась на рынке недавно или стеснена в средствах.

Важным критерием отсева является предложение риэлтора сразу внести задаток без предварительного осмотра жилого помещения под предлогом очень выгодного предложения и большого количества желающих – это является признаком мошенничества, так как солидные фирмы не приступают к работе с клиентом без заключения договора на сопровождение.

Составление договора

Договор с риэлтором является основным документом, регулирующим взаимоотношения между покупателем и агентством. Данный документ составляется в соответствии с положениями глав 27-29 Гражданского кодекса о договоре и включает в себя следующие разделы:

• ФИО, паспортные и контактные данные клиента;
• данные риэлторской фирмы;
• перечень оказываемых услуг;
• стоимость каждой услуги (или пакета услуг);
• срок действия договора;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения договора.

При описании данных фирмы нужно указать номер ОГРН, реквизиты свидетельства ЕГРЮЛ, а также полное наименование и юридический адрес.

При описании стоимости услуг указывается также порядок внесения оплаты (авансом или по факту заключения сделки), а также размер дополнительных издержек, не входящих в оплату основных услуг – например, пошлины за справки из Росреестра и оформление нотариальной доверенности.

Образец договора можно скачать здесь.

Раздел об ответственности сторон регулирует последствия отказа риэлтора от исполнения своих обязательств или оказания услуг ненадлежащего качества. Как правило, ответственность назначается в виде комиссии, подлежащей оплате покупателю, или обязанности ликвидировать последствия невыгодной для клиента сделки.

Расторжение договора

Договор обычно заключается сроком на один год. Причинами расторжения могут стать:

• полное исполнение обязательств агентства перед клиентом;
• отказ клиента от услуг в одностороннем порядке;
• прекращение существования юридического лица или смерть клиента;
• разрыв договора по инициативе риэлтора.

В разделе о расторжении важно указать обязанность агентства возвратить клиенту уплаченную сумму при прекращении договора по его инициативе, в противном случае есть риск столкнуться с намеренным бездействием фирмы до окончания срока договора.

Агентство разрывает договор, если покупатель отказывается выполнять рекомендации юриста и препятствует исполнению обязательств. В таком случае клиенту возвращаются деньги за вычетом издержек и неустойки.

Средняя стоимость услуг

Цена услуг риэлтора зависит от следующих факторов:

• типа сопровождения;
• репутации фирмы;
• региона обращения.

Базовая проверка недвижимости на обременения и составление договора может стоить от 3000 до 10000 рублей в регионах и до 30000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге.

Стоимость полного сопровождения сделки, включающего защиту интересов клиента в суде при мошенничестве продавца, обычно рассчитывается как 4-8 % от цены покупаемой квартиры.

Обращение к риэлтору позволяет оценить множество вариантов и заключить законную сделку по покупке жилья без сбора множества документов. Чтобы избежать мошенничества, нужно внимательно читать договор на сопровождение и тщательно выбирать агентство, учитывая репутацию и проверяя учредительные документы.