Какие варианты расчетов за квартиру можно выделить, и в чем состоят их преимущества и недостатки?

В сделках купли-продажи квартиры могут практиковаться наличные или безналичные расчеты между покупателем и продавцом. При этом момент передачи денежных средств может отличаться.

Вариантами наличных расчетов является прямая передача денег от покупателя к продавцу из рук в руки, использование банковской ячейки или услуг нотариуса (нотариального депозита). Средства в безналичной форме могут перечисляться напрямую с банковского счета покупателя на счет продавца либо при посредничестве банка (в рамках услуги аккредитива). Указанные варианты расчетов обладают определенными преимуществами и недостатками.

Наличный расчет

Традиционной формой расчетов за квартиру между продавцом и покупателем является передача денег из рук в руки. Данный вариант является высокорисковым, поэтому практикуется при высоком уровне доверия между сторонами.

Наличность может передаваться:

• до переоформления прав собственности на квартиру в пользу покупателя;
• после перерегистрации квартиры от продавца на покупателя через Росреестр.

Первый вариант является более рискованным для покупателя, ведь продавец может не явится на процедуру государственной регистрации. Существуют также риски, что сделку признают недействительной из-за того, что продавец не отдавал себе отчета в происходящем. Второй вариант взаиморасчетов имеет дополнительные риски для продавца, который попросту может не перевести остаток денег после получения статуса собственника.

Обычно расчеты производятся в несколько этапов. Вначале покупатель вносит предоплату в виде аванса или задатка. Эта сумма передается продавцу при заключении предварительного договора купли-продажи до регистрации сделки в Росреестре. После перерегистрации права собственности от  квартиры к покупателю производится окончательный расчет за недвижимость.

При наличном варианте расчетов покупателю настоятельно рекомендуется ни при каких обстоятельствах не передавать деньги без расписки об их получении продавцом. Расписка должна содержать сведения о продавце, о полученной на руки сумму и основание оплаты (предоплата или окончательный расчет), дату получения денег, подпись и расшифровку подписи продавца.

Безналичный расчет

При безналичных расчетах также допускается несколько вариантов перечисления платы за квартиру:  до регистрации сделки или после. В целом безналичный вариант расчетов (аналогично наличному) также имеет повышенные риски неоплаты как со стороны покупателя, так и продавца.

Разница лишь в том, что безналичный вариант расчетов более удобный и надежный. Эксперты рекомендуют получать у продавца расписку о получении средств при безналичных расчетах. Дело в том, что банковская выписка подтверждает лишь факт перевода денежных средств от покупателя к продавцу, а не их получения.

Расчеты через банковскую ячейку

Достаточно широко распространены расчеты за квартиру с использованием ячейки. Схема расчетов выглядит следующим образом:

1. Стороны выбирают банк и заключают с ним договор аренды банковской ячейки. При этом им необходимо внести плату за аренду и залог (на случай утраты ключа или необходимости продления аренды). Стоимость аренды составляет около 30 р. в сутки.
2. После заключения договора в ячейку вносятся средства в размере стоимости квартиры за вычетом аванса или задатка (если это применимо). При закладке денег участвует продавец и покупатель.
3. На данном этапе регистрируется сделка купли продажи в Росреестре, которая представляет собой процедуру по переходу прав собственности на квартиру от продавца к покупателю.
4. На последнем этапе возможно два варианта: если сделка успешно прошла регистрацию, то продавец приходит с подтверждающими документами и получает деньги. В противном случае покупатель вправе получить свои деньги назад.

В договоре с банком обычно прописываются четкие сроки, когда продавец вправе явиться в банк и получить доступ к деньгам.

Расчеты через аккредитив

Расчеты с использованием аккредитива во многом схожи с банковской ячейкой. Разница состоит в том, что при аккредитиве используется безналичный формат оплаты.

Покупателю первоначально необходимо открыть в банке аккредитивный счет, куда вносится оговоренная сумма за квартиру. Эти деньги блокируются банком на определенный срок, по истечении которого возможно два варианта: если продавец подтвердит факт завершения сделки, то банк по его распоряжению перечисляет деньги на текущий счет.

Если же сделка сорвалась, и продавец не обратился в банк в оговоренный срок, то средства перечисляются обратно в пользу покупателя.

Расчеты через нотариальный депозит

Расчеты в сделках купли-продажи квартиры с участием нотариуса – достаточно новая форма оплаты, которая практикуется с 2015 года. Это своего рода смесь расчетов через ячейку и аккредитив.

При данном формате расчетов базовым требованием является нотариальное заверение договора купли-продажи (по умолчанию оно не является обязательным). Если речь идет об альтернативной сделке, то как минимум один из договоров подлежит заверению.

Порядок расчетов с использованием депозита нотариуса следующий:

1. Стороны подписывают соглашение (договор), в котором оговаривается порядок выплат: какая сумма, когда и в какие сроки должна быть переведена продавцу и при наступлении каких событий (обычно это переход права собственности). Здесь допускается прописать банковский счет продавца, на который должны быть переведены средства.
2. После подписания данного соглашения средства вносятся на депозит нотариуса, открытый в банке. Деньги можно внести наличными или в безналичной форме.
3. Когда условия по договору будут выполнены, сторона, которая желает получить средства, приходит к нотариусу и предъявляет ему оговоренные документы, указывающие на соблюдение договоренности.
4. Нотариус проверяет информацию, после чего он перечисляет средства на счет, указанный в договоре.

В заключение покупатель получает от нотариуса справку, подтверждающую оплату за квартиру. Она заменяет расписку от продавца.

Риски, преимущества и недостатки различных форм оплаты

Рассмотрим преимущества и недостатки различных форм оплаты в рамках сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, наиболее рискованными способами расчетов за квартиру является наличный и безналичный расчет. Снизить риски неоплаты и мошенничества продавец и покупатель могут, используя услуги банка или нотариуса. Меньше всего недостатков у схемы оплаты через аккредитив и нотариальный депозит. Выбранный способ оплаты должен быть зафиксирован в заключаемом сторонами договоре купли-продажи недвижимости.