Как правильно составить и оформить договор покупки доли в квартире и какие пункты важно предусмотреть?

Приобретение доли в квартире обусловлено рядом нюансов, связанных с необходимостью соблюдения прав владельцев других долей в квартире. Договор покупки доли должен содержать ряд условий, гарантирующих соблюдение таких прав, а также регулирующих взаимоотношения между сторонами сделки и другими жильцами квартиры.

Правила заполнения договора

К договорам купли-продажи долей квартиры применяются общие правила, предусмотренные пар. 7 главы 30 Гражданского кодекса – документ составляется в письменном виде и подлежит предоставлению в Росреестр для регистрации сделки.

В общем случае договор покупки доли включает следующие разделы:

• сведения о сторонах;
• предмет сделки;
• данные об объекте сделки;
• цена доли;
• права и обязанности сторон;
• данные об обременениях;
• порядок разрешения споров;
• дополнительные условия.

Образец договора можно скачать здесь.

К сведениям о сторонах относятся полные ФИО, а также серия, номер и дата выдачи паспортов продавца и покупателя. Предметом сделки выступает передача прав на долю в квартире за плату. Объектом продажи является часть квартиры, для которой необходимо указать:

• адрес расположения квартиры;
• кадастровый номер;
• процент (доля) занимаемой площади от всего помещения;
• количество правообладателей и реквизиты их документов о правах на долю.

К документам о правах относятся выписки из ЕГРН, полученные не ранее, чем за 7-10 ней до заключения договора.

Цена указывается цифрами и прописью, далее приводится способ расчета – наличными, банковским переводом или в рассрочку. Если стороны договорились о внесении аванса до основного расчета, об этом также указывается в разделе «Цена».

К обязанностям покупателя относят принятие доли квартиры по передаточному акту и внесение оплаты продающей стороне, обязанностями продавца при этом являются:

• передача доли жилья вместе с документами;
• выписка из помещения всех зарегистрированных лиц к дате сделки;
• предоставление покупателю сведений о недостатках помещения;
• участие в регистрации перехода прав в Росреестре после подписания договора.

В разделе «Права сторон» нужно указать, что каждый из участников договора имеет право оспорить сделку в суде при наличии уважительной причины и предварительно пройдя досудебную процедуру урегулирования конфликта.

Обременения являются существенной частью соглашения, от полноты и достоверности данного раздела зависит вероятность расторжения договора в будущем.

К наиболее распространенным обременениям относят:

• наличие прописанных посторонних лиц;
• судебный запрет на отчуждение жилья;
• нахождение жилья в залоге у банка или частного лица;
• наличие задолженностей по коммунальным или налоговым платежам;
• наличие недавних судебных тяжб по отчуждаемой доле.

Для надежности сведения об отсутствии каждого из обременений должны подкрепляться документами, реквизиты которых вносятся в договор.

В дополнительных условиях указывают дату сделки, реквизиты банковских счетов сторон, данные представителей при их наличии, а также согласие супруга продавца на сделку.

Важные моменты и сложности

Помимо основных условий, необходимых для сделок по покупке жилой недвижимости, договоры купли-продажи доли жилья должны также содержать следующие пункты:

• о соблюдении преимущественного права покупки;
• о возможности выделения доли в виде отдельного помещения;
• о праве совладельцев квартиры пользоваться общими помещениями.

Владельцы других долей квартиры обладают правом купить долю продавца в первоочередном порядке, согласно ст. 250 ГК РФ. Если владелец доли оформит сделку со сторонним покупателем, не предложив в первую очередь участвовать в покупке своим соседям, они могут оспорить такую сделку через суд.

Предложение соседям купить долю должно поступать в письменном виде, после чего у них есть месяц на размышление. Если соседи отказались купить долю, то данный пункт желательно внести в дополнительные условия договора, приведя полные данные соседей, а также их подпись в отказе от покупки.

Нередко доля покупается в целях использования изолированного помещения (например, комнаты в коммунальной квартире) для проживания, при этом размер доли в процентах от площади всей квартиры должен позволять выделить из комнаты долю.

Чтобы избежать расторжения сделки по инициативе покупателя после обнаружения невозможности выделения доли, необходимо провести соответствующие измерительные работы и внести в договор пункт о результатах таких работ. Выяснить возможность выделения доли в отдельное помещение помогут сотрудники БТИ.

Все владельцы долей в квартире имеют право пользоваться помещениями общего назначения:

• коридором;
• санузлом;
• кухней.

Такое право есть при наличии в договоре соответствующего пункта, закрепленного подписями совладельцев квартиры. В противном случае, особенно если размер доли не позволяет выделить ее в натуре, доказывать право пользования такими помещениями приходится через суд.

В квартире, купленной с использованием семейного капитала, часть помещения может принадлежать ребенку, представители которого могут оспорить сделку, если докажут нарушение интересов ребенка при продаже доли его родителей. Это может происходить даже в случае, если продаваемая доля не принадлежит ребенку, но при заселении на нее семьи покупателя число квадратных метров на всех жильцов квартиры уменьшилось ниже принятой в регионе нормы.

Избежать подобных ситуаций поможет предварительная консультация с сотрудниками службы опеки и внесение в договор пункта о разрешении планируемой сделки опекой.

Важно учесть, что все сделки с покупками долей жилья подлежат обязательной регистрации в нотариальной конторе.

Покупка доли является сложным видом сделки, затрагивающей интересы не только участников такой сделки, но и проживающих в квартире лиц. Чтобы избежать расторжения сделки, следует контролировать соблюдение прав соседей по квартире и вносить в договор соответствующие пункты.