Как предотвратить нарушение закона и расторжение сделки по решению суда при приобретении квартиры?

Сделки по покупке квартир должны проводиться в соответствии с нормами гражданского законодательства, в противном случае они могут быть оспорены в суде, что приведет к потере купленной недвижимости и длительного взыскания потраченных денег. Меры предосторожности зависят от вида нарушения закона при покупке жилья.

Фиктивный договор купли-продажи

Под фиктивным договором понимается документ, не имеющий юридической силы в связи с отсутствием в нем сведений, позволяющих идентифицировать однозначно продавца и жилое помещение. Такой договор не может считаться основанием для возникновения у покупателя прав на жилье и не принимается в Росреестре.

Фиктивные договоры составляются мошенниками, в действительности не собирающимися продавать квартиру или не имеющие прав собственности вообще – например, когда фиктивный договор составляется арендатором квартиры о ее продаже, с требованием внести оплату до регистрации сделки, при передаче ключей.

Важно знать, что за подделку договора купли-продажи мошеннику может грозить до 10 лет тюремного заключения в соответствии с п. 4 ст. 159 УК РФ, если сумма, полученная обманным путем за квартиру, превышает миллион рублей.

Покупка квартиры по поддельному договору приводит к потере денег и длительной процедуре взыскания ущерба с мошенников. Избежать подобных последствий можно следующими способами:

• проверкой паспорта продавца и документов о правах на жилье;
• выяснением наличия обременений в Росреестре;
• проверкой сомнительного договора у юриста или нотариуса.

Желательно запрашивать у продавца выписку из ЕГРН, полученную не позднее недели назад, а также дополнительно проверять собственника через сайт Росреестра.

Завышение или занижение цены в договоре

Занижение цены в договоре покупки производится по инициативе продающей стороны с целью снижения суммы подоходного налога с продажи. Для сторон такое занижение может привести к ряду негативных последствий:

• оспариванию сделки по решению суда;
• привлечению к ответственности за уклонение от уплаты налогов;
• невозможности взыскания фактически переданной суммы при расторжении сделки купли-продажи.

Сделка оспаривается по ст. 168 Гражданского кодекса – по причине нарушения требований закона об уплате налогов со скрытой части суммы.

Если сделку расторгнет покупатель, например, по причине вскрывшихся недостатков квартиры, то он сможет получить только сумму, указанную в договоре. Избежать подобных потерь можно путем требования фиксации в договоре реальной суммы покупки, при необходимости договариваясь с продавцом об изменении цены.

В отдельных случаях цена покупки жилья завышается – это делается по инициативе покупателя с целью получения компенсации из бюджета в большем размере. Завышение цены может привести не только к оспариванию сделки, но и к потере права на жилищную субсидию.

Принуждение к сделке

Принуждение одной из сторон к сделке по покупке или продаже недвижимости часто осуществляется преступной группировкой как один из видов вымогательства, сопровождающегося угрозами в отношении жертвы.

Принуждение к сделке в отношении продающей стороны осуществляется в элитных районах – собственника вынуждают продать квартиру по цене явно ниже среднерыночной.

Для предотвращения потери жилья нужно действовать следующим образом:

1. по возможности зафиксировать факты угроз на диктофон;
2. выразить преступникам согласие с целью получения отсрочки;
3. написать заявление в полицию о вымогательстве;
4. сменить место жительства на время расследования.

Принуждение к сделке покупателя осуществляется в целях сбыта неликвидного жилья с множеством обременений по завышенной цене. В ряде случаев принуждение происходит не в порядке открытых угроз, а путем психологического манипулирования – жертве предлагают заключить договор без проверок по явно заниженной цене.

Чтобы предотвратить потерю денежных средств, необходимо тщательно обдумывать предстоящую покупку, проверяя все возможные обременения, а при поступающих угрозах обращаться в полицию.

Ошибочные данные в договоре

Указание в договоре данных, не соответствующих действительности – даты, параметров жилья, цены и т.д. может привести к оспариванию сделки или признанию ее ничтожной с принуждением сторон возвратить контрагентам полученное имущество.

Изменение даты подписания соглашения на более раннюю, чем фактическая, может привести к признанию сделки мнимой или притворной по решению суда с требованием вернуть имущественные права на жилье и полученные за него денежные средства. Стороны могут избежать расторжения сделки, если докажут суду отсутствие преступного умысла и наличие опечатки.

Договор, датируемый более поздним числом, чем обращение в Росреестр, не будет приниматься к регистрации. Избежать задержек и отмены сделки можно путем внимательной проверки перед подписанием существенных условий:

• даты заключения сделки;
• цены покупки;
• кадастрового номера и адреса квартиры;
• паспортных данных сторон.

Остальные условия являются типовыми для большинства сделок.

Срыв сделки по вине продавца

Сделка может оказаться под угрозой срыва в следующих случаях:

• при неожиданном требовании продавца увеличить цену покупки;
• при обнаружении в помещении скрытых дефектов или обременений;
• при отказе продавца выполнять предпродажную подготовку жилья (или растягивание такой подготовки во времени).

Последствиями подобных действий могут стать увеличение расходов на покупку, а также потеря времени на поиски нового жилья. Избежать таких действий можно путем составления предварительного договора, содержащего важные для сторон условия – цену, требования к помещению и т.д.

Такой договор обязателен для исполнения наряду с основным, и при отказе продавца от первоначальных условий покупатель сможет принудить через судебные органы к соблюдению первоначальных договоренностей.

Дополнительной защитой от срыва сделки может стать внесение задатка – при отказе продавца от любого этапа продажи покупатель вправе потребовать удвоенный размер переданного задатка, величина которого обычно составляет 5-10 % от суммы покупки. Важно учесть, что передача задатка должна сопровождаться подписанием соглашения или включением соответствующего пункта в предварительный договор.

Составление договоров покупки квартиры, сопровождающееся нарушением или игнорированием требований законов, в большинстве случаев приводит к последующей отмене сделки и потери значительных средств. Избежать рисков поможет внимательная проверка текста договора на соответствие нормам закона, а при отсутствии нужного опыта следует обратиться к юристам.