Как приобрести квартиру у нескольких собственников и правильно составить договор купли-продажи?
Сделка по покупке квартиры не всегда предполагает участие только двух лиц – если жилье принадлежит нескольким совладельцем, они все должны участвовать в сделке. Договор купли-продажи при участии нескольких продавцов должен содержать ряд важных условий, гарантирующих соблюдение интересов всех правообладателей.
Правила заполнения договора
Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, может осуществляться двумя способами:
- путем участия каждого сособственника в сделке в роли продавца;
- при участии одного продавца с согласия на продажу сособственников.
В большинстве случаев составляется один договор с участием всех совладельцев. Основными разделами документа являются:
- представление сторон;
- предмет сделки;
- описание объекта продажи;
- цена покупки и способ расчета;
- права и обязательства сторон;
- сведения об обременениях;
- способы разрешения споров;
- дополнительные пункты.
В представлении сторон сначала излагаются полные ФИО и данные паспорта всех сособственников квартиры, затем данные покупателя. Предметом сделки является передача прав собственности на доли в квартире от продавцов покупателю за плату.
Для квартиры требуется указать:
- адрес;
- кадастровый номер;
- площадь;
- размеры долей каждого продавца;
- реквизиты выписок из ЕГРН о правах на доли;
- перечни лиц, зарегистрированных на каждой из долей.
Далее следует указание полной суммы покупки, а также частей суммы, подлежащей уплате каждому из сособственников. Если сособственники предпочитают разные способы получения средств (наличными, банковским переводом), то такие способы указываются в соответствующих подпунктах под фамилиями продавцов.
К обязанностям покупателя относятся перечисление каждому сособственнику соответствующей суммы, а также принятие жилплощади по акту и участие в регистрации сделки. Продавцы при этом обязуются:
- передать свои доли покупателю вместе с технической документацией;
- принять оплату;
- участвовать в регистрации перехода прав собственности;
- предоставить покупателю полные сведения об обременениях и недостатках жилья.
К обременениям относятся прописанные лица, а также возможные аресты, претензии третьих лиц и судебные тяжбы за права на жилплощадь в прошлом. Данные сведения должны подтверждаться справками из ЕГРН, Росреестра и судебных органов.
Кроме того, каждый продавец по договору наделяется правом не участвовать в регистрации права при отказе покупателя от оплаты или проведении ее с нарушениями. Покупатель, в свою очередь, может прервать регистрацию до ее завершения (7-10 дней с момента подачи документов в Росреестр), если в квартире обнаружатся умышленно сокрытые дефекты или обременения.
Споры разрешаются путем переговоров и в судебном порядке, при условии наличия попыток досудебного урегулирования возникшего конфликта.
Образец договора можно скачать по ссылке.
Дополнительный раздел может включать передаточные акты на каждую из долей, чтобы не составлять данные документы по отдельности, а также сведения о представителях сторон, действующих по доверенности.
Важные моменты
Участие нескольких продавцов требует указания информации о каждой доли отдельно, в частности, при наличии у продавцов детей необходимо отдельное разрешение службы опеки на сделку для каждого сособственника, на доле которого зарегистрированы несовершеннолетние.
Если в роли продавцов выступают:
- родитель и ребенок;
- два супруга и ребенок;
- опекун и ребенок;
являющиеся сособственниками помещения, то все условия договора формируются покупателем и представителем семьи с согласия представителей опеки и по доверенности от взрослого сособственника.
При покупке квартиры с участием одного продавца, имеющего нотариально заверенные согласия на продажу от других совладельцев, в договор следует также внести пункты, устанавливающие ответственность продавца за отсутствие обременений и недостатков на всей площади квартиры.
Если нет возможности лично познакомиться с сособственниками, поручившими продажу своих долей продавцу, он должен предоставить покупателю расписки от сособственников в отказе от покупки долей друг друга, чтобы избежать расторжения сделки по суду в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Расписки могут быть встроены в договор в виде отдельных пунктов, содержащих личные подписи отсутствующих сособственников.
В дополнительных условиях каждому из продавцов может быть поручено устранение различных недостатков жилья:
- выполнение ремонта;
- установка сантехники;
- погашение коммунальных долгов;
- выписка посторонних лиц.
Важно урегулировать отдельными пунктами судьбу сделки в случае, если условия не выполнит часть сособственников – будет ли при этом сделка отменена целиком или осуществлена продажа только тех долей, продавцы которых выполнили свои обязательства.
Ответственность по возврату внесенных задатков от продавцов в случае срыва сделки устанавливается для каждого продавца в зависимости от размера его задатка, при этом важно соблюсти интересы продавцов, добросовестно выполнивших условия, иначе они смогут оспорить возврат задатка по суду, и покупатель получит назад только часть денег.
Договоры по продаже долей недвижимости подлежат обязательному удостоверению в нотариальной конторе, вне зависимости от наличия доверенностей на представителя или отсутствующего совладельца.
Покупка жилья у разных сособственников является сложной сделкой и требует тщательной проверки каждого продавца. Чтобы избежать рисков срыва сделки, в договоре следует указывать отдельные пункты ответственности для каждого совладельца за нарушение условий.
