Купля-продажа доли в квартире: требуемые документы, нюансы сделки и подводные камни при продаже доли

Доля в квартире – это часть в праве собственности на объект недвижимости (квартиру). Важный нюанс при владении долей – некоторые ограничения для ее владельца при распоряжении своим имуществом. Поэтому при покупке доли существуют юридические формальности, которые обязательно нужно учитывать.

Требуемые документы

Для купли-продажи доли необходимы следующие документы:

• паспорта собственника доли и покупателя;
• документы, устанавливающие право собственности (договор мены, дарения, купли-продажи);
• документы, подтверждающие право на объект недвижимости (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт, содержащий информацию об отсутствии незаконных перепланировок;
• согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, если владелец доли состоит в браке;
• согласие органов опеки, если в квартире прописан ребенок;
• отказ остальных сособственников от приобретения доли.

Дополнительно могут потребоваться, например, выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилплощади лиц или справка об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей.

Приоритетное право при покупке доли

При продаже доли квартиры существует приоритетное право покупки, которое регулируется статьями 246 и 250 ГК РФ. Согласно законодательству, любые юридические действия, затрагивающие интересы собственников долей, должны происходить только по соглашению всех сторон. Хоть это и накладывает некоторые ограничения на владельцев долей при распоряжении имуществом, но сделано для того, чтобы защитить сособственников от возможных мошеннических действий со стороны друг друга.

Приоритетное право покупки доли недвижимости принадлежит остальным участникам долевой собственности. Поэтому лицо, пожелавшее продать свою долю, обязано в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем желании с указанием стоимости предлагаемой доли.

На принятие решения о приоритетной покупке дается тридцать дней. Если после этого срока никто из собственников остальных долей не изъявил желания о покупке (письменно или через нотариуса), сделка купли-продажи может быть проведена с третьими лицами. Отказ от покупки доли должен быть заверен нотариально.

Если же сособственники в течении тридцати дней не отвечают на предложение, это так же считается их отказом от покупки. В таком случае, доказательством того, что их права не нарушались, будет служить извещение о получении ими письма. Поэтому продавцу доли рекомендуется рассылать предложения о приоритетном праве покупки заказным письмом или курьерской доставкой.

Бывают ситуации, когда дольщиков невозможно найти, поскольку они не проживают в квартире с долевой собственностью. Эта ситуация решается путем предоставления извещений об отправке писем с уведомлением по всем известным адресам. Если же информация о фактическом проживании сособственников отсутствует, необходимо подтвердить это справками (например, из адресного бюро, администрации и т.д.), доказывающими, что связаться с данными лицами невозможно.

Порядок сделки

Исходя из вышесказанного, порядок покупки доли должен быть следующим:

1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
2. Получение ответа.
3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2016 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки. В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Возможные риски

Покупка доли – это далеко не то же самое, что покупка комнаты. Несмотря на то, что очень часто доля в документах может быть прописана в виде четкой цифры через дробь (например, ¼), выделить долю в отдельное помещение бывает очень сложно. Это обусловлено технической стороной, поскольку для выделения доли в натуре нужно соблюсти ряд условий – изолированная комната, отдельный вход в помещение и т.д.

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы. К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно. О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

Чтобы не договариваться с остальными владельцами собственности, владелец доли нередко идет на хитрость и предлагает вместо договора купли-продажи заключить договор дарения. По закону дарение может быть осуществлено в пользу любого лица и приоритетное право здесь не действует. Нельзя соглашаться на это, поскольку дарение является безвозмездной сделкой. А значит, если после покупки у нового владельца возникнуть какие-либо проблемы, он не сможет обратиться в суд – взыскать с продавца ничего нельзя.

Есть ли плюсы?

Единственным плюсом приобретения доли является инвестиция. Доля стоит намного дешевле комнаты и, тем более, квартиры. При отсутствии денежных средств на комнату имеет смысл вложить их в долю. К тому же через приобретение долей в будущем можно попытаться выкупить всю квартиру целиком.