Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника?

Несовершеннолетние дети могут владеть жилым помещением наравне со взрослыми гражданами, но распоряжаться своей собственностью (продавать, дарить, обменивать и т.д.) дети могут только с согласия органов социальной защиты и своих представителей – родителей или опекунов.

Порядок покупки квартиры у ребенка

В сделке с несовершеннолетним от его имени обычно выступают родители или близкие родственники, организующие продажу квартиры и принимающие деньги от покупателя. Для заключения безопасной сделки покупатель должен выполнить следующие действия:

1. Проверить все документы на квартиру.
2. Выяснить, на основании чего ребенок получил долю в собственности.
3. Проконтролировать получение продавцом разрешения от службы опеки на сделку.
4. Составить договор с учетом полученных сведений.
5. Подписать договор и оформить сделку в Росреестре.

В первую очередь проверяется наличие права собственности по выписке из ЕГРН, а также общее количество несовершеннолетних собственников и размер их доли. Потом нужно проверить, не находится ли квартира в залоге у банка – это можно сделать у нотариуса.

Ребенок мог стать собственником в результате:

• получения наследства;
• приватизации;
• покупки жилья на семейный капитал;
• дарения недвижимости (или переоформления от родственников).

Доля, полученная по наследству недавно, может быть оспорена другими наследниками, а квартира, купленная на маткапитал, не подлежит отчуждению до достижения ребенком 18-ти лет.

Риски покупателя

К основным рискам при покупке жилья у несовершеннолетнего владельца относятся:

• возможность оспаривания сделки сотрудниками опеки;
• возможность пересмотра наследственных долей ребенка;
• оспаривание сделки продавцом.

Органы опеки могут оспорить сделку через суд, если посчитают, что интересы ребенка были нарушены в результате смены места жительства – это может произойти в случае, когда сделка по покупке нового жилья ребенку взамен продаваемого по какой-то причине не состоялась, и родителям пришлось приобрести менее подходящий вариант, который не был рассмотрен опекой.

Продавец, как представитель ребенка, может оспорит сделку, если новое жилье по каким-либо причинам оказалось неподходящим для проживания ребенка – например, при обнаружении дефектов, умышленно скрытых предыдущим владельцем.

Как избежать рисков

Снизить вероятность расторжения сделки и потери купленной квартиры можно следующими способами:

• оценить реальность возможностей продавца купить квартиру ребенку после основной сделки;
• использовать банковскую ячейку или аккредитив для передачи денежных средств;
• не покупать квартиру, унаследованную ребенком менее полугода назад;
• заключать договор титульного страхования квартиры в качестве дополнительной меры защиты сделки.

Для оценки возможностей продавца купить ребенку квартиру нужно изучить предварительный договор и документы на будущее жилье ребенка, консультируясь с юристами по недвижимости.

Использование банковской ячейки или аккредитива поможет избежать потери заплаченных денег в случае отмены сделки с несовершеннолетним. Для надежности в условиях выдачи денег из ячейки продавцу нужно указать не только завершение регистрации перехода прав, но и приобретение ребенку нового жилья и его выписку из проданной квартиры.

Договор титульного страхования позволит покупателю вернуть деньги, заплаченные за квартиру, в случае расторжения сделки не по его вине, при этом сотрудники фирмы страховщика проводят дополнительную проверку на обременения квартиры и могут сообщить прогноз успешности сделки.

Получение разрешения опеки

Получать разрешение опеки на сделку должен продавец квартиры, задача покупателя при этом – проконтролировать получение такого разрешения, чтобы избежать возможного обмана.

В опеку необходимо представить следующие документы:

• паспорта представителей несовершеннолетнего собственника;
• свидетельство о рождении ребенка (для детей старше 14-ти лет – паспорт);
• выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• справка о родстве ребенка с проживающими;
• кадастровый паспорт квартиры;
• документы на квартиру, которую планирует купить продавец для ребенка;
• предварительный договор покупки жилья ребенку.

Родители несовершеннолетнего собственника, состоящие в браке, предъявляют свидетельство о браке; если ребенка воспитывает одинокий родитель, он предъявляет свидетельство о расторжении брака, а при отсутствии родителей представители предъявляют документ об усыновлении или об опеке.

Сотрудники опеки сравнивают параметры будущего жилья ребенка с параметрами продаваемой квартиры и разрешают сделку, если права ребенка не нарушатся в результате переезда.

Приобретение квартиры у несовершеннолетнего сопряжено с рисками расторжения сделки в будущем, избежать таких рисков можно путем страхования сделки и использования банковской ячейки для передачи денежных средств, а также путем тщательной оценки обременений и контроля над выдачей разрешения от опеки.