Какие изменения в правилах заполнения договоров купли-продажи по доверенности произошли в 2018 году?

Сделка купли-продажи недвижимости предполагает участие двух сторон: продавца и покупателя. Но продавец по различным причинам не всегда может лично присутствовать в момент подписания договора. Законодательство допускает и такой вариант сделки, но при участии вместо продавца его уполномоченного представителя, который обладает доверенностью. Данный вид взаимоотношений на рынке недвижимости получил название сделки купли-продажи по доверенности.

Правила оформления договора по доверенности  купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен и подписан только от лица собственника недвижимости, имя которого содержится в реестре прав в качестве правообладателя. Никто не вправе заключать от его лица такие действия: даже его ближайшие родственники. Иначе договор купли-продажи будет лишен юридической силы.

Гражданский кодекс (Глава 32) позволяет продавцу доверить представительство своих интересов в сделке купли-продажи третьему лицу. Это может быть актуально, если продавец маломобилен, находится в преклонном возрасте или проживает в другом городе или стране.

Право на подписание договора доверенным лицом допускается и от лица покупателя.

Если одной из сторон является юрлицо, то доверенность на представителя является обязательной. Исключением служат случаи, когда договор от имени юрлица подписывает лицо, которое указано в уставе (обычно это директор).

Специфика сделки купли-продажи квартиры будет состоять в том, что доверенное лицо, подписывающее договор, должно обладать доверенностью на представление интересов. В остальном сделка будет заключаться по стандартному алгоритму.

Законодательство не содержит указания на то, какой тип доверенности требуется при заключении договора. Но при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре обязательно требуется наличие нотариально заверенной доверенности на представителя.  Поэтому при заключении договора купли-продажи квартиры по доверенности обязательно требуется обратиться к услугам нотариуса.

Стоимость нотариальной доверенности составляет около 1000 р. для ближайших родственников доверителя и около 1500 р. – для всех остальных.

Договор купли-продажи квартиры обязательно имеет письменную форму. Законодательство не содержит требования об обязательном заверении договора купли-продажи у нотариуса. Но ввиду повышенных рисков заключения договора по доверенности рекомендуется не пренебрегать нотариальными услугами. Нотариальные услуги также обязательны при участии в сделке недееспособных, несовершеннолетних лиц и при продаже доли в квартире.

По тексту договора купли-продажи должна быть ссылка на доверенность на представление интересов, а сама она прилагаться к договору.

В доверенности должен быть прописан спектр делегированных полномочий представителю. Это может быть право подписи договора, заявления на переход права собственности, получение денег от покупателя за квартиру и пр. Разновидностью данного документа является генеральная доверенность, в рамках которой уполномоченному представителю передается полный спектр полномочий распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Лицо, наделенное доверенностью, не вправе самостоятельно изменять существенные условия сделки, в частности, увеличивать или снижать цену продажи. Это является исключительной привилегией собственника квартиры.

Доверенность от имени продавца может быть выписана на абсолютно любое дееспособное и совершеннолетнее лицо, кроме покупателя. Иногда доверенность выписывается на юридическое лицо: риэлторскую или юридическую компанию, которая выполняет посреднические функции в сделке.

В составе данного документа прописывается:

• его наименование;
• дата выдачи;
• ФИО, реквизиты паспорта продавца или покупателя, выдавшего доверенность;
• ФИО доверенного лица, паспортные сведения;
• права доверенного лица;
• подписи сторон (они проставляются непосредственно в нотариальной конторе, заранее делать этого нельзя, так как нотариус должен удостовериться, что стороны отдают отчет в своих действиях).

Доверенность выписывается на определенный срок, но может быть отозвана по желанию выдавшей ее стороны в любой момент.

Структура договора купли-продажи квартиры по доверенности

Договор купли-продажи квартиры по доверенности имеет стандартную структуру. Он должен содержать указание на существенные условия сделки:

• наименование документа («Договор купли-продажи»);
• дату и место его подписания;
• предмет сделки: квартира и ее детальная характеристика (кадастровый номер и адрес квартиры, ее площадь, количество комнат, этаж и пр.);
• данные продавца и покупателя: их ФИО, реквизиты паспорта;
• цена квартиры, порядок расчетов;
• права, обязанности сторон;
• подписи.

Особенностью договора является обязательное упоминание ФИО доверенного лица и ссылка на нотариальную доверенность. В разделе с подписями сторон также будет указание на то, что договор подписывается по доверенности. В целом договор купли-продажи остается в неизменном виде.

В 2018 году правила заполнения договора купли-продажи квартиры по доверенности не претерпели изменений. Они будут заполняться с учетом прежних требований. Основными изменениями последних лет, которые оказали влияние на рынок недвижимости, стали:

• отмена требования об обязательной госрегистрации договора в Росреестре;
• объединение реестра прав (ЕГРП) и единого кадастра недвижимости в ЕРГН;
• отмена свидетельств о праве собственности на квартиру и их замена выпиской из ЕГРН.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности 2018 года можно скачать здесь.

Таким образом, единственное отличие договора купли-продажи квартиры по доверенности будет состоять в необходимости посещения нотариуса для подготовки доверенности и указание ее реквизитов в тексте договора.