Материнский капитал и ипотека: правила оформления займа на приобретение жилья и основные нюансы

Материнский капитал как одна из форм поддержки семей, решившихся на появление в семье второго или последующего ребенка (независимо от того,был ли ребенок рожден или усыновлен), может быть использован для того, чтобы семья могла улучшить свои жилищные условия. Данное направление предусмотрено Федеральным законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей…».

Нормативная основа

Оформление возможности приобрести жилье с использованием ипотечного займа зафиксировано в статье 10 Федерального закона №256-ФЗ. Данный нормативный акт указывает, что при необходимости может быть осуществлено использование материнского капитала в качестве средств для погашения основного долга или процентной части полученного займа.

В соответствии с положениями действующего законодательства использовать материнский капитал можно на приобретение жилья с получением ипотечного займа до момента достижения ребенком, к появлению которого приурочена выдача сертификата, трехлетнего возраста. Иным способом на улучшение жилищных условий реализовать сертификат до трех лет не получится, так как это может противоречить требованиям действующего законодательства.

Приобретение жилплощади с использованием ипотечного займа и материнского капитала должно осуществляться в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с положениями Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого в 1998 году. Основные вопросы, связанные с регулированием договора ипотечного займа, который реализуется, в том числе, с использованием материнского капитала, находятся в ведении статей 8 и 74 данного закона. Также в соответствии с положениями этого нормативного акта оформление ипотеки возможно в случае, если речь идет об оформлении займа не только на покупку жилья, но и на строительство. Именно такие виды займа можно будет погасить, при необходимости, с использованием материнского капитала. Другие виды ипотечных займов под оплату сертификатом не подпадают.

Необходимые документы для банка

При оформлении ипотечного займа с использованием материнского капитала придется подготовить достаточно объемный пакет документов, которые позволят банку рассмотреть заявку и предоставить ипотечный кредит для покупки или строительства жилья. К основным документам относятся:

• паспорта заявителей (всех заемщиков и созаемщиков, которые участвуют в сделке). Если речь идет об участии в сделке представителя по доверенности, который подает документы в банк, то придется также предоставить его идентификационные документы, а также доверительный документ, который был завизирован у нотариуса;
• предварительно составленный договор купли-продажи жилья, в котором указаны реквизиты сертификата материнского капитала;
• справки о доходах заемщика и созаемщиков для подтверждения уровня дохода и возможной платежеспособности потенциальных клиентов банка;
• если речь идет о приобретении жилья, которое относится ко вторичному рынку недвижимости, то потребуется предоставить документы, подтверждающие юридическую чистоту такого объекта недвижимости (справки об отсутствии лиц, которые могут высказать имущественные претензии на рассматриваемое в рамках сделки жилье, в том числе оспорить ее результаты, либо могут сохранить претензии на использование такого жилья и после его переоформления на другого собственника);
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая факт юридического оформления права собственности на приобретаемое жилье (если в ипотеку планируется приобрести жилье, относимое ко вторичному фонду);
• если речь идет об оформлении ипотечного займа с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса на приобретаемое жилье, банк может потребовать предоставить информацию о том, какое еще имущество, движимое и недвижимое, находится в собственности у потенциального заемщика (данная информация может потребоваться в случае, если по каким-то причинам платежи заемщик не уплачивает вовремя, а на приобретенное жилье нет возможности наложить взыскание, тогда взыскание может быть обращено на другое имущество).

Данные документы предоставляются в банк для проведения проверки возможности заключения ипотечного договора. Для Пенсионного Фонда перечень документов будет иметь отличия, которые обусловлены необходимостью дополнительной проверки заключаемой сделки.

Документы для ПФР

Пенсионный Фонд Российской Федерации, прежде чем направить денежные средства на первоначальный взнос или погашение части долга по ипотеке, проводит тщательную проверку заключаемой сделки. Это необходимо для минимизации рисков мошеннических сделок и «отмыванию» средств с сертификата материнского капитала. Поэтому для проверки чистоты сделки в территориальное подразделение Пенсионного Фонда потребуется предоставить следующий пакет документов:

• заявление на предоставление средств семейного капитала в качестве первоначального или основного взноса по ипотеке (оформляется владельцем сертификата или его представителем по доверенности; в последнем случае необходимо указать, что заявление представляет представитель по доверенности и указать реквизиты доверительного документа);
• паспорт и СНИЛС владельца сертификата;
• если документы предоставляет доверенное лицо или законный представитель владельца сертификата, то потребуются его личные документы, а также нотариально оформленную доверенность;
• оригинал и копию заключенного кредитного договора на предоставление ипотечного займа для приобретения жилья или его доли (если покупка доли позволит приобрести в полноценную собственность всю жилплощадь либо доля является самостоятельным жилым помещением);
• оригинал и копию договора купли-продажи конкретного жилого помещения, в котором указывается информация о том, в каком объеме используются средства материнского капитала, а также фиксируются данные об использованном сертификате;
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой предоставляется информация о том, на кого оформлено право собственности на конкретное жилье, а также содержатся сведения о том, что на жилье наложено обременение до момента погашения ипотечного займа (или перечисления средств материнского капитала, если сертификат планируется направить на погашение основного долга и процентов по кредиту).

Поданные документы проверяются в течение одного месяца для случаев, когда сертификат будет потрачен на погашение существующего ипотечного займа, и в течение десяти дней, если рассматривается вопрос о предоставлении средств сертификата для внесения первоначального взноса по кредиту.

Однако перечисление средств может растянуться до двух месяцев, так как Пенсионный Фонд вправе провести дополнительную проверку совершенной сделки.

Правила оформления сделки

Необходимые документы для проведения сделки лучше собрать заранее, когда жилье найдено и начинается процесс подготовки для подписания договора купли-продажи. Это необходимо для того, чтобы к моменту, когда придется подписать договор купли-продажи и договор ипотечного кредита, уже весь пакет был полностью собран, а также не истекли сроки действия необходимых справок и выписок.

После того, как все документы полностью подготовлены, наступает этап проведения собственно сделки по приобретению жилья. Выглядит она следующим образом:

1. Подписание предварительного договора купли-продажи с собственником жилья. В нем необходимо указать, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала и указать данные сертификата.
2. Направление предварительного договора в банк для одобрения сделки и подписания договора ипотечного займа, на основании которого будет проведено перечисление денежных средств от банка продавцу недвижимости.
3. Подписание основного договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре для получения Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности и установлении обременения на приобретенное имущество до полного погашения ипотечного займа.
4. Направление подписанного кредитного договора, а также подписанного и зарегистрированного договора купли-продажи в Пенсионный Фонд России для проверки сделки и перечисления денежных средств в счет первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Если материнский капитал направляется для погашения уже существующего кредита, то вся процедура происходит в два этапа:

1. Подготовка документов для подтверждения в Пенсионном Фонде имеющегося ипотечного займа, взятого для приобретения жилья.
2. Направление документов в ПФР для проверки сделки и предоставления средств сертификата на погашение займа.

Денежные средства, предоставляемые по результатам реализации сертификата материнского капитала, могут быть использованы как для первоначального взноса по ипотечному кредиту, так и для погашения уже существующего займа. Для каждого из случаев использования этих средств есть своя процедура подготовки.