Как купить комнату в коммунальной квартире и избежать возможных рисков расторжения сделки в будущем?

Покупка жилья в коммунальной квартире является сложным видом сделки, требующим соблюдения интересов сособственников жилплощади и норм гражданского законодательства. Успешность покупки во многом зависит от соблюдения всех шагов процедуры сделки и от правильного взаимодействия с соседями.

Выгода покупки комнаты

Комнаты в коммунальных квартирах являются изолированным жильем с общим доступом к помещениям общего пользования – санузлом и кухней. Как правило, в одной квартире находится 3-5 комнат. Покупка комнаты имеет следующие преимущества:

Приобретение комнаты в коммунальной квартире позволяет решить жилищный вопрос с минимальными финансовыми затратами, что важно для малообеспеченных семей, так как покупка однокомнатной квартиры с аналогичной по площади комнатой обходится в 1,5-2 раза дороже.

Комната в коммуналке уже является отдельной жилплощадью, которую можно впоследствии сдавать внаем, в отличие от доли в обычной квартире, местоположение которой часто не локализовано в отдельной комнате. Кроме того, владелец комнаты может выкупить всю квартиру в будущем в приоритетном порядке у соседей.

Порядок действий и документы

Покупка комнаты осуществляется в следующие шаги:

  1. Покупатель выбирает комнату и проверяет документы.
  2. Продавец убеждается в том, что соседи не желают выкупить комнату.
  3. Стороны составляют договор покупки и назначают день сделки.
  4. Происходит подписание договора и передача помещения по акту.
  5. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

При выборе комнаты важно убедиться в наличии у продавца нужных документов на жилье. К таким документам относятся:

документы на аренду земельного участка

  • выписка из ЕГРН о правах на комнату;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о прописанных в квартире лицах;
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справка из Росреестра об отсутствии залога или ареста в отношении Желательно выяснить следующие моменты:комнаты.

Данные из выписки ЕГРН нужно сверять с оригиналом паспорта продавца. Выписка не должна быть получена ранее, чем за неделю до подписания договора, чтобы исключить возможность покупки только что отчужденного помещения.

Взаимодействие с сособственниками

Важным моментом выбора комнаты является установка личностей соседей и налаживание с ними контакта, так как наличие неадекватных или асоциальных личностей может сделать проживание в купленной комнате невозможным. Желательно выяснить следующие моменты:

  • место работы соседей;
  • наличие прав на жилье;
  • состав семьи;
  • образ жизни.
Нежелание соседей идти на контакт при вопросах может свидетельствовать о возможных проблемах и в таком случае нужно опросить соседей по подъезду, а если в квартире есть дети – навести справки о благонадежности родителей в местном органе опеки.

Соседи могут проживать в квартире как совладельцы или нанимать соседние комнаты – во втором случае нужно добиться знакомства с арендодателем.

Преимущественное право покупки

Важно учитывать, что сособственники продавца по квартире имеют право выкупить комнату в первоочередном порядке, согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса. Порядок выкупа по первоочередному праву описан в ст. 250 ГК РФ:

  1. Продавец предлагает соседям купить комнату.
  2. Соседи рассматривают предложение в течение месяца.
  3. При отказе соседей продавец заключает сделку с покупателем.
Следует учесть, что цена выкупа, предложенная соседям, не должна быть ниже цены основной сделки, в противном случае покупка может быть оспорена соседями по решению суда.

Предложение соседям должно быть подтверждено либо копией уведомления, переданного соседям не позднее, чем за месяц до сделки, либо нотариально заверенным отказом соседей от покупки.

Лучшим вариантом будет получить заверенный отказ от каждого сособственника, так как уведомление может не иметь юридической силы в случае, если соседи докажут в суде, что не были извещены должным образом и не знали о скором отчуждении комнаты.

Возможные риски

К основным рискам при покупке комнаты относятся скрытые обременения в виде претензий третьих лиц на жилплощадь, особенно если комната была недавно получена по наследству или выделена продавцу в результате расторжения брака.

какие нужны документы для покупки участка под ИСЖ

Выяснить наличие данных обременений можно путем запроса сведений об истории отчуждений комнаты в ЕГРН – данную справку предоставляет продавец.

Если в квартире проживают дети, на сделку может потребоваться разрешение опеки – если покупатель собирается въехать с семьей и в семье есть лица с психическими заболеваниями или судимостью.

Важно обращать внимание на возраст и вменяемость продавца – если есть сомнения в его адекватности, лучше потребовать справку из психоневрологического диспансера о вменяемости. Если продавец состоит на учете у психиатра, его родственники смогут впоследствии оспорить сделку, а взыскать уплаченную за комнату сумму часто бывает затруднительно.

Образец договора

Типовой договор покупки комнаты состоит из следующих разделов:

покупка квартиры

  • представление сторон;
  • предмет и объект сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • цена комнаты и способ расчета;
  • сведения об обременениях;
  • ответственность сторон;дополнительные условия.

В представлении сторон указываются полные ФИО и паспортные данные продавца, покупателя и их представителей по доверенности. Предметом сделки является передача прав на комнату за плату, а для объекта (комнаты) нужно указать:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • доля площади в квартире.

К обязанности покупателя относится внесение оплаты продавцу и принятие жилого помещения, а к обязанностям продавца – передача комнаты по акту, участие в государственной регистрации продажи и предоставление покупателю достоверных сведений о помещении.

Образец договора купли-продажи комнаты можно скачать здесь.

Если в комнате есть прописанные лица, в договоре должен быть приведен их пофамильный перечень с указанием права занимать жилое помещение. При описании ответственности сторон указывается право покупателя расторгнуть сделку при вскрытии недостатков комнаты, о которых должно было быть известно продавцу.

При покупке комнаты важно тщательно выбирать соседей, проверять права собственника на жилплощадь и отсутствие обременений. Предотвратить риск расторжения сделки поможет получение письменных отказов сособственников от покупки комнаты, а также внимательное составление договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Поделиться:
Нет комментариев