В чем состоят ключевые особенности покупки квартиры с прописанным в ней человеком?

Оптимальным является вариант заключения сделки купли-продажи, при котором на момент ее заключения в квартире отсутствуют зарегистрированные лица. Это освобождает покупателя от дополнительных рисков, что ему придется столкнуться со сложностями при выселении определенных категорий граждан. Но такая ситуация на практике встречается далеко не всегда, и покупатель вынужден соглашаться на приобретение квартиры с прописанным в ней человеком.

Категория граждан, которую нельзя выписать из квартиры

«Выписка» и «прописка» в квартире на сегодняшний день являются юридически некорректными терминами. Под выпиской жильца понимается снятие его с регистрационного учета по месту жительства. Риелторы также называют данную процедуру «юридическим освобождением» недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст.292) в случае продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю этот факт служит основанием для прекращения права проживания в квартире и пользования ею собственником и членами его семьи.

При этом существуют особые исключительные случаи, которые позволяют жильцам сохранить за собой право пользования квартирой. В перечне категорий граждан, которых нельзя выписать из квартиры, представлены:

1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры, которая прежде проходила процедуру перехода права собственности от муниципалитета в частные руки. По закону отказавшийся от приватизации жилец сохраняет за собой право бессрочного пользования данной квартирой.
2. Лицо, в пользу которого оформлен завещательный отказ: при наличии завещательного отказа (если собственник-продавец унаследовал квартиру), в котором указано на предоставление права проживания лица в квартире.
3. Несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой. В этом случае обязательно требуется получение разрешения от органов опеки на выписку ребенка.
4. Рентополучатель (если квартира получена продавцом в рамках договора пожизненного содержания с иждивением), если в договоре прописано условие о его проживании в квартире.

Выписать указанные категории граждан получится только по их добровольному согласию.

Как обезопасить себя при покупке квартиры с прописанным человеком

Обычно квартиры с прописанными жильцами продаются в рамках альтернативных сделок купли-продажи недвижимости. То есть продавец недвижимости в данном случае является одновременно покупателем другой квартиры. Целью продажи его квартиры служит покупка взамен другой, большей или меньшей по площади. Поэтому на момент заключения сделки продавцу и членам его семей бывает некуда выписаться и они остаются зарегистрированными лицами.

Но не всегда, несмотря на договоренности, продавцы добровольно выписываются из квартиры в оговоренный срок. Для того, чтобы этого не произошло, покупателю следует дополнительно себя обезопасить.

Для этого требуется грамотно составить базовый документ, регулирующий отношения сторон, - договор купли-продажи недвижимости. Он должен содержать среди прочих условий указание на обязательную выписку зарегистрированных лиц в установленные сроки.

Юристы рекомендуют прописать в договоре купли-продажи поименный перечень лиц, которые зарегистрированы в квартире на момент заключения сделки. Следующий пункт содержит обязательство продавца (собственника квартиры) оказать содействие в снятии квартиры с регистрационного учета в течение двух недель после того, как было зарегистрировано право собственности в пользу покупателя.

Дополнительно следует взять у всех прописанных лиц расписки, которые подтверждают, что они не против совершения сделки (ведь договор купли-продажи ими не подписывается и формально получается, что решение о выписке за них принимает другой человек) и согласны на предложенные условия снятия с регистрационного учета.

Если у покупателя все еще остаются сомнения в добровольной выписке всех жителей после заключения договора, то стоит обратиться за заверением документа к нотариусу. Нотариус обязан проверить договор на отсутствие рисков того, что жильцы откажутся сниматься с регистрационного учета.

Есть еще один действенный способ себя обезопасить: использовать расчеты за квартиру через банковскую ячейку или аккредитив.  В качестве условий для доступа к ячейке или перевода денег на счет продавца следует прописать не только переход права собственности в пользу покупателя, но и снятие жильцов квартиры с регистрационного учета.

Документы, которые необходимо проверить перед покупкой

Для самостоятельной проверки квартиры перед покупкой стоит запросить у продавца перечень документов:

1. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Данный документ предоставляется по запросу собственника в паспортном столе. В нем указаны все зарегистрированные в квартире лица на текущий момент.
2. Документ, который является основанием для права собственности продавца на квартиру. Особое внимание следует уделить квартирам, полученным по наследству, в результате приватизации и по договорам ренты, чтобы в перечне прописанных не было лиц из числа тех, которых нельзя выписать.

Стоит обратить внимание, что в выписке из ЕГРН указан только собственник, тогда как члены его семьи отсутствуют. Поэтому этот документ не заменит справку о составе семьи.

Если продавец уклоняется от предоставления дополнительной информации, от сделки с ним лучше отказаться.

Как выписать жильца по договоренности или по решению суда

В случае, когда все меры предосторожности были соблюдены покупателем, но жильцы после завершения сделки не снимаются с регистрационного учета, то у нового собственника два варианта действий:

1. Решить проблемную ситуацию в добровольном порядке.
2. Обратиться за защитой своих интересов в суд.

Перед обращением в суд покупателю необходимо предпринять меры по мирному решению вопроса. Только после этого он может подавать исковое заявление в суд по месту проживания нарушителей. К нему требуется приложить договор купли-продажи с указанием на обязательства жителей сняться с регистрационного учета в определенные временные рамки.

После рассмотрения дела судья должен вынести постановление со ссылкой на п.2 ст.292 ГК РФ о принудительной выписке проживающих граждан. С таким постановлением суда новый собственник может явиться в УМВД для снятия жильцов с регистрационного учета, их согласие не требуется.

В некоторых случаях решение о выписке может быть принято только при наличии веских оснований (в частности, в отношении недееспособных и несовершеннолетних). Например, при длительной не оплате услуг ЖКХ, неоднократном причинении вреда квартире, нарушении прав и законных интересов покупателя и членов его семьи.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При покупке квартиры с зарегистрированными лицами стоит понимать, что такая сделка имеет дополнительные риски. Так, при желании зарегистрированного лица ее могут признать недействительной, что приведет к расторжению договора купли-продажи.

Когда в квартире есть несовершеннолетний, у покупателя могут возникнуть сложности с получением разрешения от органов опеки. Это может привести к отказу в регистрации сделки.

Наконец, если зарегистрированное лицо решит воспользоваться своим законным правом на проживание в квартире, с таким соседством покупателю придется смириться.

Нередко покупатели готовы брать на себя дополнительные риски в обмен на определенный дисконт к цене квартиры.

Пошаговая процедура покупки квартиры с зарегистрированным лицом

Процедура покупки квартиры с зарегистрированным лицом выглядит следующим образом:

1. Стороны обговаривают существенные условия предстоящей сделки. Подписывается предварительный договор и вносится предоплата, тем самым фиксируется серьезность намерений сторон.
2. Продавцом собираются документы, необходимые для сделки: выписка из ЕГРН, справка о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и пр.
3. Подписывается основной договор купли-продажи, после чего предварительный утрачивает силу. Он имеет стандартную структуру и оформляется в письменном виде. Разница будет состоять лишь в указании на прописанных в квартире граждан и сроки их снятия с регистрационного учета и пр.
4. Регистрируется переход права собственности в пользу покупателя через Росреестр. При этом потребуется предоставить заявления от сторон, договор купли-продажи и квитанцию с оплаченной госпошлиной 2000 р.
5. Вносится окончательная оплата по договору купли-продажи. Если использовалась банковская ячейка, то продавец получает деньги только после предъявления выписки из ЕГРН, подтверждающей смену правообладателя.
6. В течение двух недель после получения покупателем прав собственности прописанные лица снимаются с регистрационного учета.
7. Подписывается акт приема-передачи квартиры, означающий переход недвижимости в фактическое владение покупателем.
8. Покупатель становится на регистрационный учет по месту жительства в купленной квартире в УМВД.

Образец договора  купли продажи квартиры с прописанным человеком можно скачать тут.

Таким образом, сделки купли-продажи квартиры с прописанными гражданами относятся к рискованным. Покупателю стоит дополнительно проверить все документы, чтобы обезопасить себя. Важное значение придается правильному составлению договора купли-продажи.