Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания с/х продукции.

Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

Когда необходима оценка земель сельхозназначения

В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

1.  В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
3.  В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
4.  Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
6.  В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
7.  Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%. Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Кто занимается оценкой

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.