Методы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка является необходимым мероприятием для случаев, когда планируется, в первую очередь, реализация конкретного земельного участка. Для того, чтобы получить максимально приближенный к реальности размер стоимости земельного участка, используются различные методы и подходы как во взаимодействии, так и по отдельности.

Кроме того, владелец того или иного земельного участка может установить его стоимость и самостоятельно на основании того, как он сам предполагает эту величину для реализации своего участка либо с ориентиром на имеющиеся сведения о кадастровой стоимости.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость земельного участка - показатель, определяющий то количество денежных средств, которое можно выручить от его реализации. На основании рыночной стоимости участка рассчитываются сведения о том, каков должен быть размер арендной платы на конкретный участок, а также о том, какую сумму денежных средств придётся заплатить, если в отношении конкретного земельного участка установлен сервитут (плата налагается на того, в интересах кого сервитут был установлен).

Проведение оценки должно происходить на конкретную календарную дату, так как этот показатель может постоянно изменяться.

Рыночная стоимость, как уже говорилось выше, может быть установлена собственником земельного участка по собственному мнению, а также на основании специально проведённых оценочных мероприятий. Проведение последних регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Этот нормативный акт регулирует порядок проведения мероприятий, направленных на установление стоимости конкретного земельного участка, расшифровывает перечень необходимых действий для установления стоимости такого участка и документов, которые должны быть использованы при проведении такой оценки.

Виды подходов и методов оценки

Для определения размера рыночной стоимости того или иного земельного участка существуют следующие методы:

• Сравнительный, в рамках которого определяются все факторы, влияющие на итоговое образование цены участка, и сравниваются итоговые значения с теми, которые влияют на стоимость конкретного земельного надела.
• Доходный, на основании которого можно получить информацию о том, какой объем прибыли может принести тот или иной участок при различных формах эксплуатации.
• Затратный, который позволяет определить общий размер затрат на эксплуатацию того или иного земельного участка.

В рамках каждого конкретного подхода есть также и свои внутренние методы, характерные для каждого из них.

Сравнительный подход

Данный подход используется в тех случаях, когда у специалистов-оценщиков есть информация о том, каким образом происходили продажи тех или иных земельных участков, а также сведения о средних ценах на такие участки.

При использовании такого подхода происходит анализ не только факторов, влияющих на ценообразование того или иного участка, но также и учитывается информация о ценах на аналогичные участки, в том числе имеющие различные по своим характеристикам постройки на территории таких участков.

При использовании сравнительного подхода оказывают существенное влияние на образование цены следующие факторы:

• площадь участка, в том числе полезная, которую можно задействовать по прямому назначению (другое название – фактическая);
• форма целевого назначения земельного участка и разрешенный вид использования конкретного участка;
• развитость инфраструктуры и наличие коммуникаций (если наличие последних оказывает серьезное влияние на состояние земельного участка);
• геологические и природные особенности участка.

Исходя из перечисленных особенностей и складывается примерная стоимость участка, которая в последующем корректируется в зависимости от того, какова средняя стоимость участков вокруг оцениваемого.

Доходный подход

Данный метод оценки стоимости конкретного земельного участка относится, в первую очередь, к тем случаям, когда потенциальный покупатель такого участка рассматривает вариант приобретения конкретного надела с целью последующего получения прибыли от его эксплуатации различными способами и методами.

Доходный подход характеризуется обязательным анализом имеющихся экономических и финансовых параметров конкретного объекта недвижимости, что позволяет получить итоговую картину вариантов получения прибыли от такого участка.

В рамках доходного подхода один из вариантов расчетов называется методом предполагаемого использования, на основании которого происходит анализ всех возможных затрат на использование конкретного земельного участка, а также возможных вариантов получения прибыли при условии, что участок будет эксплуатироваться каким-то одним из возможных способов.

Затратный подход

Данный подход нашел свое ключевое использование в тех случаях, когда речь идет об оценке тех вложений, которые придется вложить в тот или иной земельный участок (кроме приобретения) до момента начала получения итоговой прибыли от его эксплуатации.

В рамках затратного метода оценивается не только влияние всех тех экономических факторов, которые были определены в сравнительном подходе, но также и фактическое состояние участка, необходимость проведения восстановительных гидротехнических и мелиорационных работ, а также стоимость таких работ в отношении конкретного земельного надела.

Затратный метод по своей сути является самым сложным, так как при его проведении для подготовки той финансовой базы, которую потребуется проанализировать, сначала придется провести комплекс экспертиз, направленных на установление фактического состояния земельного участка.

Проведение оценки того или иного земельного участка, направленное на установление его рыночной стоимости, является необходимым мероприятием, в рамках которого осуществляется установление тех объемов финансовых средств, которые можно выручить от реализации конкретного участка, а также тех, которые придется потратить на оформление конкретного участка, а также на получение прибыли от его эксплуатации, в том числе, если сначала участок придется подготовить к такой эксплуатации.