Нормативная стоимость и оценка земельного участка: что это такое и в каких случаях применяется?
Земельный участок можно оценить по рыночной, нормативной и кадастровой стоимости. Данные стоимостные характеристики отличаются между собой и обычно имеют разные области применения.
Нормативная цена земельного участка: определение и законодательство
Нормативная цена участка – это показатель, который рассчитывается в стоимостном выражении и характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из дохода, который потенциально можно получить от использования земли за определенный срок окупаемости.
Нормативная цена земельного участка может использоваться:
- в процессе перевода участка земли в собственность;
- при передаче его по наследству;
- в процессе дарения;
- в процессе кредитования под залог земельного участка.
Расчет нормативной цены земельного участка опирается на нормы постановления Правительства РФ от 1997 года №319 «О порядке определения нормативной цены земли» и ФЗ РФ «О плате за землю» (именно здесь содержится официальное определение нормативной стоимости, которое используется во всех источниках).
Земельный кодекс содержит указание на кадастровую и рыночную разновидности стоимости участков. При этом в п.13 ст.3 указывается, что нормативная оценка требуется при отсутствии кадастровой стоимости. В остальном вопросы применения нормативной стоимости в Земельном кодексе не отрегулированы.
В Постановлении Правительства прописано, что нормативная стоимость ежегодно определяется органами исполнительной власти в отношении различных категорий земель с учетом действующего зонирования территории. Такая ответственность возложена на профильные комитеты по землеустройству.
В органах местного самоуправления могут принимать решения об изменении количества оценочный зон и понижении нормативной цены участка, но не более чем на четверть (25%). Законом установлено, что нормативная оценка не может превышать 75% от уровня рыночной стоимости. Таким образом, нормативная оценка всегда ниже рыночной, а кадастровая – нередко ее превосходит.
Еще одно отличие нормативной от кадастровой стоимости – это сфера их практического применения. Если кадастровая стоимость имеет основной целью формирование налогооблагаемой базы и служит основой для расчета земельного налога, то нормативная используется для других целей. В частности, она требуется для вовлечения участков в экономический оборот (при передаче из муниципальной собственности). Например, в ФЗ «Об СНТ» №66 от 98 года указано, что участки на территории товарищества могут передаваться гражданам по цене, не превышающей нормативную стоимость. Но нормативная оценка применяется далеко не во всех случаях вовлечения участков в гражданский оборот.
Из чего состоит нормативная стоимость земельного участка
Нормативная стоимость земельного участка включает такие составляющие, как:
- качество земельного участка;
- местоположение недвижимости;
- потенциальный доход от эксплуатации земельного участка;
- расчетный период окупаемости.
При определении нормативной цены земельного участка учитывается комплекс факторов, среди которых выделяются:
- целевое назначение участка;
- ставка налогообложения;
- уровень рыночной стоимости.
При учете рыночной стоимости и ставки налогообложения должны учитываться установленные законом лимиты.
Определение нормативной стоимости: пошаговый алгоритм
Для получения информации о нормативной стоимости земельного участка заинтересованным лицам требуется обратиться в профильный комитет по землеустройству на территории муниципального образования и сделать запрос. К ним может обратиться любое заинтересованное лицо: как собственник земельного участка, так и его пользователь, либо иной заявитель. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Заявление на получение нормативной стоимости прописывается в свободной форме и должно содержать:
- наименование органа, в который оно подается;
- ФИО заявителя, его адрес и контактный телефон/электронная почта;
- наименование юрлица, его реквизиты (ИНН/КПП);
- детальные сведения о земельном участке: его кадастровый номер, адрес, категория;
- указание на просьбу предоставить документ, содержащий нормативную стоимость участка;
- правовой статус заявителя: собственник или арендатор и пр.;
- наименование организации, в которую будет передана нормативная стоимость или цель получения сведений о ней;
- подпись заявителя и дата подачи заявления.
К заявлению прилагается паспорт физлица или учредительные документы от юрлиц; документы, подтверждающие правовой статус заявителя (свидетельство о собственности, садовая книжка, договор аренды и пр.), выписка из единого реестра недвижимости (актуальная со сроком давности не более месяца). К подготовке заявления стоит подойти максимально ответственно, так как при обнаружении ошибок и фактических несоответствий в предоставлении информации могут отказать.
По результатам обработки заявления гражданину должны предоставить официальный документ, заверенный печатью органов исполнительной власти муниципального образования, содержащий указание на нормативную стоимость.
Документ предоставляется на бесплатной основе и не предполагает оплату госпошлины.
Нормативная стоимость актуальна в течение 1 года. Ежегодно она пересматривается муниципальными властями и корректируется с учетом изменившихся рыночных реалий.
Таким образом, нормативная стоимость – это одна из разновидностей оценки земельного участка. Она опирается на анализ качества участка, его местоположения и потенциальной доходности от его эксплуатации. Законодательно вопросы практического применения прописаны недостаточно хорошо. Для получения сведений о нормативной стоимости необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением. Эта информация является общедоступной и предоставляется бесплатно.