Процедура оценки стоимости земельного участка

Процедура оценки земельного участка – достаточно сложная процедура, которая требует специализированных знаний и учета комплекса факторов. Поэтому данную работу следует доверить специалистам в области оценочной деятельности.

Как выбрать оценочную компанию

Согласно действующему законодательству, оценку земельных участков может проводить специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на работу в данной сфере услуг. Компания может иметь государственную или частную форму собственности. Также данный вид услуг оказывают независимые оценщики в статусе предпринимателей.

К выбору оценочной компании стоит подойти максимально ответственно, так как от этого будет во многом зависеть результат работы и справедливость оценки.

Раньше для предоставления услуг по оценке недвижимости оценщик должен был пройти процедуру лицензирования. Теперь все оценочные компании должны состоять в специализированной саморегулируемой организации. СРО призваны отслеживать соответствие оценщиков профессиональным стандартам, их уровень квалификации и наличие профильного образования, прохождение курсов и аттестаций.

В случае отклонений от правил работы к компании применяются меры дисциплинарного взыскания. Если к компании применялись подобные меры, то эта информация в обязательном порядке размещается на сайте контролирующей организации. Поэтому перед тем, как доверить оценку определенной компании, стоит уточнить информацию о ней на официальном ресурсе СРО.

Наличие у компании дисциплинарных взысканий: эта информация есть на официальном сайте СРО в открытом доступе и фиксирует все крупные нарушения стандартов работы оценщиков.

Важно! Работа всех оценщиков должна быть застрахована. В том случае, если действия оценщика приведут к убыткам заказчика, то клиенту полагается выплата страховки для компенсации ущерба.

При выборе оценщика стоит руководствоваться не только рекомендациями банка или нотариуса, но и общими критериями: опытом работы компании на рынке, численностью ее персонала, репутационными рисками, информационным фоном и пр.

Перед заключением договора на проведение оценки стоит запросить:

• документацию, подтверждающую членство в СРО;
• стоимость услуг;
• опыт по проведению оценки участков аналогичного профиля;
• сроки работы;
• наличие ответственности за срыв сроков или недостоверный результат.

Необходимые документы

Для заключения договора на проведение оценки земельного участка потребуются следующие документы:

• подробное техническое задание на оценку: ФИО или наименование заказчика, подробные сведения об оцениваемом участке земли, цели оценки, организация, в которую она будет направлена и пр.
• от физических лиц: паспорт; от юридических – ИНН/КПП, копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП и пр.;
• выписка из ЕГРН. С тех пор, как кадастровый реестр и ЕГРП объединили, эта выписка содержит все необходимые сведения: кадастровый паспорт и план участка, справку о его кадастровой стоимости, информацию о собственнике, категории и разрешенном использовании участка, его площади и адресе, наличии обременений в виде залога, ареста, сервитута и пр.
• документы, подтверждающие правовой статус заказчика: свидетельство о собственности, постановление о передаче участка в безвозмездное пользование, пожизненное наследуемое владение, договор аренды и пр.
• прочие документы, имеющие ценность для процедуры оценки: например, межевой план, результаты геодезической съемки и пр.

Стоимость услуги

Стоимость услуги по проведению оценки земельного участка зависит от целого ряда факторов. В том числе от региона оказания услуги, опыта работы компании на рынке, особенности поставленной перед оценщиком задачи.

В таблице приведены усредненные цены на проведение оценочных мероприятий в зависимости от категории земельного участка.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости стоит дороже, чем рядовая оценка участка для нотариуса. В первом случае стоимость работы может достигать 10-15 тыс.р., тогда как при оценке в ходе наследственного дела плата составляет 2-3 тыс.р.

Дополнительные наценки действуют за срочность в подготовке отчета об оценке: надбавка к стандартному тарифу может достигать 30-50%. Дополнительные расходы потребуются при необходимости выполнения оценки недвижимости, расположенной на участке, выезда специалиста оценщика на объект и пр.

Сроки оценки

Выбор даты оценки зависит от цели ее проведения. Оценка для вступления в наследство и расчет рыночной стоимости производится по состоянию на дату смерти наследодателя или вынесения постановления суда о признании наследодателя умершим.

Если оценка требуется для банка или для заключения договора купли-продажи, то она производится на дату обращения.

Сроки проведения оценочных мероприятий зависят от сложности и масштаба работы. В среднем на них уходит до 5-20 рабочих дней.

Процедура оценки

Процедура оценки земельного участка состоит из нескольких этапов:

1. Составляется техническое задание на проведение оценки.
2. Оценщик приступает к работе и собирает из различных источников информацию в отношении участка, возможных вариантов его использования, а также о соседних объектах недвижимости.
3. Производится процедура оценки с опорой на различные подходы: затратный (анализирующие потенциальные затраты на покупку аналогичного объекта недвижимости), доходный (учитывающий потенциальную доходность от эксплуатации участка, например, от ренты) и сравнительный (направленный на получение информации об аналогичных участках). Результаты оценки в рамках каждого из них суммируются, и затем определяется среднее значение. Если один из подходов использовать невозможно, то это требуется обосновать. При оценке специалистом определяются факторы, которые влияют на стоимость земельного участка: обычно это местоположение, целевое назначение, транспортная доступность, экологические параметры, наличие развитой инфраструктуры и инженерных коммуникаций.
4. Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Полученная оценка должна быть сопоставима со стоимостью аналогичных земельных участков. В ходе работы оценщик должен учесть широкий спектр факторов, включая расположение земельного участка, его удаленность от транспортных магистралей, ограничения по использованию и прогнозируемую рыночную динамику.

Содержание отчета об оценке

Отчет об оценке должен соответствовать установленному регламенту ФСО №3, утвержденному Минэкономразвития в 2007 году. Данный документ содержит от 20 до 80 страниц. Он должен быть пронумерован, прошит и подписан оценщиком-исполнителем и содержать печать оценочной компании. К отчету должны прилагаться документы, на которых имеется ссылка по тексту. Хороший отчет должен быть последователен, в нем должно быть минимальное количество расплывчатых формулировок.

Отчет об оценке должен содержать указание на такие данные:

1. Первая вводная часть содержит указание на категорию земельного участка, его кадастровый номер, площадь и адрес; полученная оценка рыночной стоимости участка, учитываемые допущения.
2. Техническое задание на проведение оценки земельного участка.
3. Законодательная база проведения оценочных мероприятий.
4. Характеристика земельного участка: описание его местоположения, физических свойств и имущественных прав.
5. Анализ рыночной конъюнктуры.
6. Методология оценки.

Таким образом, для того чтобы узнать стоимость земельного участка, необходимо обратиться в специализированную оценочную компанию. Компания должна входить в соответствующую саморегулируемую организацию. В ходе работы оценщик и заказчик готовят техзадание на проведение оценки, затем специалист использует комплекс подходов для формирования оценки и получает финальный результат.