Земельный участок под фермерское хозяйство: как и где получить

Для развития фермерского хозяйства не обойтись без земли сельхозназначения. Получить ее можно в муниципалитете, направив запрос на выделение участка в собственность или аренду для организации на территории России крестьянско-фермерского хозяйства.

Фермерское хозяйство: понятие и регулирование

Фермерское хозяйство и КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство) – это вид деятельности в сфере сельского хозяйства, предполагающий производство сельхозпродукции или занятие смежными отраслями. Организовывать КФХ вправе индивидуальные предприниматели и юрлица.

Физические лица делать это не вправе, так как фермерское хозяйство предполагает извлечение прибыли от занятия сельским хозяйством (т.е. это разновидность бизнеса). Исключением являются случаи, когда выращенная продукция на территории КФХ не попадает в продажу, а потребляется внутри хозяйства (т.е. производится для внутреннего потребления). Но обычно для этих целей организуют не КФХ, а дачное или садовое товарищество.

Работа КФХ в России и вопросы выделения им участков земли регулируются:

• • Земельным кодексом;

• Гражданским кодексом;
• ФЗ-174 о КФХ;
• ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Базовыми направлениями деятельности фермерских хозяйств является производство сельхозпродукции, ее переработка, транспортировка, организация хранения и последующая продажа.

В большинстве случаев работа КФХ требует аренды или приобретения земельного участка. Но если фермеры занимаются только переработкой сельхозпродукции, то они могут обойтись и без него.

Участки под организацию КФХ могут иметь следующее целевое предназначение:

• растениеводство;
• овощеводство;
• животноводство;
• смешанное сельское хозяйство.

На территории участков под КФХ разрешается возведение вспомогательных построек, различных хозяйственных строений (сараев, амбаров и пр.), мелиоративных сооружений и пр.

Участок под КФХ может быть получен в собственность, во временное пользование либо аренду. Если участок выделяется в собственность, то он является неделимым, т.е. доли членов КФХ не выделяются в натуре.

Кто имеет право

Получить землю под организацию фермерского хозяйства могут:

• физические лица;
• индивидуальные предприниматели;
• юридические лица.

Это могут быть как налоговые резиденты РФ, так и иностранные граждане и компании. Лицензия или специальное разрешение на занятие данным видом бизнеса не предусмотрено, но в учредительные документы необходимо внести код экономической деятельности, который позволяет заниматься сельским хозяйством.

Размер участка

Под организацию КФХ выделяются участки сельхозназначения. Они должны располагаться за пределами населенных пунктов. В их составе могут располагаться как непосредственно земельные участки, так и занятые водоемами, дорогами и лесами, коммуникациями, зданиями и вспомогательными сооружениями.

ФЗ-74 о КФХ указывает, что определение минимального и максимального размера участков, которые выделяются под КФХ отдано на усмотрение муниципалитета, который им владеет. Например, в Москве минимальный размер участка под КФХ составляет 2 га, максимальный – 40 га; в Ростове на Дону и Екатеринбурге 1 и 50 га соответственно. Максимальный размер участка зависит от количества членов КФХ.

Минимальный размер не устанавливается для тех хозяйств, которые занимаются садоводством, рыбоводством, пчеловодством, овощеводством и пр.

Перечень необходимых документов

Для получения земельного участка требуется собрать определенный комплект документов:

1. Заявление на выделение участка;
2. Паспорт для физлиц и их ИНН;
3. Паспорт для ИП, выписка из ЕГРИП, ИНН;
4. Копия устава для юрлиц, ИНН, КПП, выписка из ЕГРЮЛ;
5. Соглашение об организации КФХ;
6. Документы, содержащие обоснование запрашиваемой площади участка: бизнес-план, производственная мощность оборудования и пр.;
7. Техническая документация на запрашиваемый участок: выписка из ЕГРН (при необходимости);
8. Документы, подтверждающие льготный статус заявителя и право на получение участка без торгов.

Порядок получения

Для начала, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением. Это может быть заявление на участие в торгах, на предварительное согласование или на предоставление участка без торгов на льготных основаниях.

Прием заявлений организован в уполномоченной за выделение участков инстанции. Это может быть комитет по земельным или сельскохозяйственным вопросам, либо Глава администрации.

Заявление составляется в свободной форме, но в нем желательно прописать:

• предполагаемые цели использования участка;
• полномочия заявителя;
• желаемые условия получения участка: собственность/аренда, платно/безвозмездно;
• желаемая площадь участка и обоснование: численность членов КФХ, предполагаемые объемы производства;
• на какое время планируется арендовать участок.

Если по результатам рассмотрения заявки власти приняли решение о выделении участка, то организуются торги. В открытом доступе публикуется информация о продаже или выставлении для целей аренды земельного участка сельхозназначения. В торгах могут принять участие все желающие. На сбор заявок отводится месяц.

Если участвовать в торгах никто не захотел, то участок может быть предоставлен заявителю без торгов. Это оптимальный для него вариант, так как он позволяет получить участок по минимальной стоимости.

Заявителю могут отказать в выделении участка, если в документации обнаружены неточности и несоответствия, запрашиваемый участок обременен правами третьих лиц, запрашиваемая площадь больше регионального максимума и пр.

По результатам торгов или рассмотрения заявления с КФХ заключается договор купли-продажи либо аренды. Если договор аренды регистрируется на срок от года, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договора купли-продажи регистрации не подлежат, но переход прав собственности на земельные участки должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Сроки и стоимость получения земли

На рассмотрение поступившего заявления у администрации будет 14 дней. Если речь идет о предварительном согласовании участка земли для КФХ, то срок рассмотрения заявления составляет не более месяца. Договор купли-продажи участка у администрации готовится также около 30 дней.

Финальные сроки всей процедуры зависят от наличия свободных земель на территории муниципалитета.

Плата за пользование участком под организацию КФХ будет состоять:

• из стоимости арендной платы, если участок арендуется (ставка годовой аренды определяется как 3-5% от кадастровой стоимости земельного участка, либо по результатам торгов);
• из стоимости выкупа участка у муниципального образования и ставки земельного налога, если участок переоформляется в собственность. Налоговые ставки по земельному налогу определяются на уровне муниципальных образований и применяются к кадастровой оценке участка.

Юрлица и ИП должны будут платить налоги за ведение предпринимательской деятельности. Они зависят от выбранного налогового режима: ЕСХН, общий или упрощенный.

В некоторых случаях для получения одобрения на предоставление участка требуется потратить собственные средства на проведение межевых работ и постановку участка на кадастровый учет. Кадастровые работы могут стоить до 25-50 тыс.р. Но в ряде регионов эти затраты перекладываются на администрацию.

Как получить земельный участок бесплатно

Федеральное законодательство не содержит положений, которые позволяют получить земельный участок по КФХ в собственность бесплатно. Но земельный кодекс указывает на возможность предоставление сельскохозяйственных земель в безвозмездную аренду при условии их целевого использования в течение 5 лет. В дальнейшем у КФХ есть возможность выкупа такого участка у государства практически за бесценок при условии заключения договора аренды с правом выкупа.

На территории муниципального образования могут действовать свои программы по развитию сельского хозяйства, позволяющие получить участок безвозмездно.