Что такое земля для садоводства и как её можно использовать?
Способы использования земельных участков и возможность их застройки зависит от категории земли, целевого назначения и разрешенных видов землепользования.
Эксплуатация участков под садоводство имеет ряд особенностей и ограничений, исходящих от категории земли и вида права обладания таким участками.
Понятие земель для садоводства
Под садоводством понимается ведение сельскохозяйственной деятельности по выращиванию овощей, фруктов, ягод, в том числе многолетних плодовых деревьев и кустарников. Садоводство бывает двух видов:
- индивидуальное;
- коллективное.
Большинство участков используются для индивидуального садоводства, коллективные его формы встречаются, когда участок находится в совместной общей собственности, не разграниченной на доли – сособственники возделывают такой участок общими усилиями и разделяют продукцию (или прибыль от её реализации) в равных долях.
Такая форма хозяйствования распространена в южных регионах на больших участках, в основном используемых для выращивания бахчевых и винограда.
Земельные участки для ведения садоводства могут относиться к одной из двух категорий:
Особенности использования земель данных категорий для садоводства, а также правила их разграничения и зонирования изложен в главах 14 и 15 Земельного кодекса, а список видов разрешенного землепользования приведен в Приказе Минэкономразвития № 540.
Способы организации садоводческих объединений и порядок функционирования данных структур регулируется законом № 66 «О садоводческих… некоммерческих объединениях».
Участки для садоводства могут использоваться на следующих правовых основаниях:
- право бессрочного пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- безвозмездная аренда у городских властей;
- право собственности.
С 2016 года налогообложение садовых домиков происходит аналогично налогообложению частных домов на участках для ИЖС, согласно п. 2 ст. 401 НК РФ.
Все права, кроме собственности, являются устаревшими с юридической точки зрения и не дают возможности использовать участки полноценно, но позволяют сэкономить значительные средства на налогах и обязательном обслуживании земель и жилых зданий.
Статус участков и способы их использования
Садоводство как вид разрешенного землепользования может осуществляться на участках, предназначенных для целей:
- ведения подсобного хозяйства;
- дачного и индивидуального строительства;
- создания крестьянского хозяйства (КФХ).
На сельскохозяйственных участках ведение садоводства не предполагает возможности возведения жилых строений, за исключением случаев, когда занятие садоводством осуществляется крестьянским хозяйством (КФХ).
Земли поселений могут использоваться для ведения садоводства при наличии соответствующего зонального распределения таких земель градостроительными комитетами данных поселений. Обычно в поселениях садоводческие земли относятся к некоммерческим потребительским кооперативам (СНТ).
Для возведения садовых домиков не требуется разрешения на строительство от градостроительного комитета.
Прописка в садовых домиках разрешена при одновременном соблюдении следующих условий:
- постройка является капитальной и отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, указанным в Постановлении № 47;
- участок относится к землям поселений или полевому крестьянскому хозяйству;
- на постройку имеются все необходимые документы (кадастровый, технический паспорт с поэтажной экспликацией);
- постройка приватизирована.
Кроме того, конструкция домика должна позволять проживать в нем зимой. Вопросы регистрации в садовых домиках рассматриваются сотрудниками паспортного стола в индивидуальном порядке.
Приватизация земель для садоводства
Под приватизацией садовых участков понимается их переоформление из муниципального владения в собственность землепользователя. Такое переоформление необходимо в следующих случаях:
- при организации продажи, дарения или обмена садового участка;
- при разделении участка или выделении из него долей в натуре;
- при объединении участка с соседним;
- при присоединении к участку коллективных земель в виде прирезков.
При продаже неприватизированного садового участка покупатель получает лишь право членства в СНТ, поэтому цена таких участков снижена на 30-50 % по сравнению с участками, оформленными в собственность.
Согласно п. 2.7 ст. 3 закона № 137, приватизация на бесплатной основе продлена до 2020 года для граждан, пользующихся садовыми участками на правах бессрочного пользования и пожизненного владения, а также для членов садовых товариществ, созданных до 2001 года.
Расприватизация участков
Расприватизацией называется процесс, обратный приватизации – отказ частного собственника от прав на садовый участок и переход прав к муниципальным властям. Данная процедура применяется гражданами на основании права отказа от собственности по ст. 236 Гражданского кодекса, в следующих случаях:
- при нежелании оплачивать земельный налог за фактически неиспользуемый участок;
- при необходимости получения государственной компенсации за изъятие участка с домом;
- при желании получить другой участок от государства.
Государственные участки предоставляются на льготных условиях только нуждающимся лицам. Наличие даже непригодного для строительства участка в собственности может служить причиной для отказа в получении земли от администрации.
Многие участки, находящиеся вдали от инфраструктуры и коммуникаций, практически не торгуются на земельном рынке по причине сложности использования, поэтому владельцы нередко отказываются от права собственности, чтобы не платить земельные налоги.
Если на участке расположен дом, который планируется сносить в связи с изъятием земель, то государство предоставляет собственникам аналогичное по площади жилье, а арендаторы муниципальных земель получают жилье, исходя из норматива по 18 кв. м на человека, поэтому расприватизация выгодна для больших семей, живущих в небольших частных домах.
Порядок действий по расприватизации следующий:
- Подача заявления в земельный департамент об отказе от собственности на участок.
- Рассмотрение обращения и вынесение решения об объявлении участка бесхозным.
- Переход участка в муниципальную собственности по прошествии года с момента прекращения частной собственности.
Заявление подается через отделения МФЦ. В тексте в свободной форме излагается просьба прекратить право собственности по праву отказа. Также нужно указать кадастровый номер и адрес участка, полные паспортные и контактные данные владельца. К заявлению нужно приложить:
- копию паспорта;
- кадастровый документ;
- для лиц, состоящих в браке – согласие супруга и копию свидетельства о браке.
Если участок находится в долевой или совместной собственности, то нужно приложить письменное согласие каждого совладельца, заверенное у нотариуса.
Расприватизация не освобождает бывшего собственника от необходимости оплатить уже начисленный земельный налог.
Процедура отказа от собственности на подаренный участок может привести к его возвращению дарителю, если участок представлял для последнего особую личную ценность, и отказ от собственности рассматривается как безответственное владение подарком.
При вынесении решения о прекращении права собственности заявителю сообщают о необходимости явиться в Росреестр для оформления отказа. При обращении необходимо предъявить паспорт, кадастровый документ на участок и квитанцию об оплате госпошлины за перерегистрацию в 350 рублей.
Каждый из способов использования садовых участков предполагает соблюдения ряда условий, диктуемых видом права на землю и ее целевым назначением. При эксплуатации участков важно выбирать тот вид права, который позволяет осуществлять деятельность с минимальными затратами.
