Как составить договор дарения земли с домом?

Дарение земельного участка с домом подразумевает переход прав владения таким участком от дарителя к одариваемому лицу. Дарение недвижимости считается юридически законным только в том случае, когда составлен письменный договор о дарении. Бланк договора о дарении земли с домом имеет ряд особенностей, обусловленных земельным и гражданским законодательством.

Понятие договора дарения

Соглашение о дарении подразумевает составление документа, в котором указываются даритель, одариваемый, а также параметры переходящей в дар недвижимости.

Договор дарения необходим для следующих целей:

• Регистрация перехода прав собственности;
• Конкретизация обстоятельств, необходимых для дарения;
• Страховка дарителя от неправомерных действий одариваемого.

Письменное соглашение о дарении является правоустанавливающим документом, необходимым как для регистрации прав собственности на землю и дом дарителем, так и для совершения одаряемым операций с недвижимостью в дальнейшем.

Нормы ст. 574 Гражданского кодекса допускают возможность обещания дарения земли после наступления определённых обстоятельств, для указания которых также необходим договор.

Важно помнить, что корректно составленный договор может помочь дарителю вернуть подаренную землю и дом, если одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя и/или членов его семьи (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Существенные условия договора дарения регулируются главой 32 Гражданского кодекса, а ст. 35 Земельного кодекса устанавливает правило совместного отчуждения земли и дома, согласно которому даритель может подарить участок только вместе с расположенным на нём домом, если данному дарителю принадлежат права собственности на дом и участок.

Как составить договор

Договор дарения участка является юридическим синонимом дарственной на землю. Это устаревшее название, и часто под дарственной подразумевается договор дарения, подписанный дарителем и одариваемым.

Форма договора дарения земли с домом должна быть письменной, согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ, если:

• Дарителем выступает юридическая организация;
• Договор подразумевает обещание подарить землю в будущем.

Текст типового договора дарения земельного надела с домом должен включать в себя следующие разделы:

• Представление субъектов дарения;
• Предмет дарения;
• Права и обязанности сторон;
• Условия конфиденциальности;
• Порядок разрешения спорных моментов;
• Данные для регистрации;
• Дополнительные условия и гарантии.

В разделе представления указываются ФИО и адрес сторон-физических лиц, а также наименование и регистрационный номер для организаций.

Даритель не имеет права предписывать одаряемому правила пользования подаренной землёй и домом, но может отменить сделку, если одаряемый безответственно эксплуатирует подаренную недвижимость и не заботится о её сохранности в надлежащем состоянии (п. 2 ст. 578 ГК РФ).

К обязанностям дарителя нужно отнести передачу участка и дома одариваемому лицу к дате, указанной в договоре или при наступлении обстоятельств (при обещании дарения), а в качестве прав – контролировать надлежащее пользование подаренным имуществом.

Важно учитывать, что даритель не может указывать собственную смерть в качестве обстоятельства, необходимого для дарения, так как в данном случае переход прав собственности регулируется наследственным законодательством, согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ.

В разделе разрешения споров следует указать два способа по преодолению разногласий, возникших после подписания и регистрации документа:

• Проведением переговоров между дарителем и одаряемым;
• В судебном порядке.

Если оспаривается договор дарения при умершем дарителе, то от его имени выступают его прямые наследники, их список можно указать в договоре дарения, в противном случае суд будет определять лиц, оспаривающих дарение, в порядке наследственной очереди.

В качестве предмета соглашения указываются объекты недвижимости (земельный надел и дом). Для объектов дарения необходимо перечислить характеристики:

• Кадастровый номер;
• Площадь;
• Категория земли и вид её использования;
• Количество строений на участке;
• Обременение недвижимости;
• Наличие публичного сервитута;
• Площадь и инвентарный номер жилого дома.

Дата передачи земельного участка и дома является существенным условием договора и назначается на усмотрение дарителя.

Если земельный надел и дом находится у дарителя в совместной собственности с супругом или иным лицом, то в договоре должно быть свидетельствование о согласии сособственника на дарение, согласно п. 2 ст. 576 ГК РФ, в противном случае дарение может быть отменено судом.

В дополнительных условиях прописывается порядок регистрации договора и сторону, на которую возлагаются обязанности по проведению регистрационных мероприятий в органах Росреестра также необходимо указать, кто из сторон обязуется оплатить госпошлину.

Особенности соглашения

При составлении договора дарения земли с недвижимостью в случаях, когда дарителем является юридическое лицо, важно учитывать, что суд может признать сделку по дарению недействительной, если она была заключена позднее, чем за шесть месяцев перед банкротством. Чтобы избежать этого, одаряемому лицу следует проследить за внесением в договор пунктов гарантии на подаренную землю и дом.

Гарантии также важны, если у дарителя нет права собственности на жильё, кроме передаваемого в дар с землёй, так как в таком случае родственника дарителя могут обратиться в суд с целью оспорить сделку. Если суд посчитает, что положение дарителя сильно ухудшилось в результате дарения, то такое дарение может быть отменено.

При дарении земли с домом лицу, не достигшему возраста совершеннолетия, основные условия договора остаются неизменными при условии, что одаряемый достиг 14 лет и имеет право оформить право собственности по действующему законодательству.

Как правило, составляется договор обещания дарения при наступлении временных или иных обстоятельств:

• Достижения совершеннолетия;
• Поступления в учебное заведение, определённое дарителем;
• Отличная учёба за указанный период и т.д.

Необходимо помнить, что условия в договоре обещания дарения не могут включать оказание дарителю платных услуг и работ, а также каких-либо действий, которые одариваемый должен будет совершить после оформления прав на дом и землю, так как в таком случае договор будет считаться ничтожным.

Если несовершеннолетний гражданин, которому преподносится в дар участок с домом, не достиг 14 лет, то за него в договоре ставит подпись один из родителей.

При отсутствии у ребёнка родителей подпись в договоре дарения может ставить одно из следующих лиц:

• Опекун;
• Усыновитель;
• Представитель органа опеки.

Несовершеннолетние лица смогут полноценно распоряжаться подаренным участком и расположенной на нём недвижимостью при достижении 18 лет.

Образец договора дарения вы можете скачать по ссылке.

Нотариальное заверение

Заверение договора дарения земли нотариусом даёт сторонам следующие преимущества:

• Проверка пунктов соглашения на соответствие законодательству;
• Страховка участников от неправомерных действий друг друга;
• Гарантия юридической чистоты сделки;
• Проверка недвижимости на возможное обременение.

Перед заверением нотариус проверяет не только объект договора дарения, но и действительность паспортов сторон. Нотариус выступает гарантом соглашения при возникновении споров между сторонами.

К минусам обращения в нотариальную контору относится высокая стоимость заверения сделок с недвижимостью, поэтому без такого заверения могут обойтись близкие родственники и лица, заключающие простой договор дарения без дополнительных условий.

Получение налогового вычета при покупке квартиры очень важный момент сделки который много упускают из внимания.

Что такое пожизненная рента недвижимости? Об этом вы можете прочесть в нашей интересной  и подробной статье.

Как оформить доверенность во время купли-продажи квартиры вы узнаете в материале.

Регистрация договора

С 2017 года обязательная регистрация соглашений о дарении недвижимости не обязательна для перехода прав, но стороны могут осуществить такую регистрацию в целях дополнительной юридический защиты сделки, а также для расчёта налога на прибыль, если дарение осуществляется не между родственниками.

Для регистрации договора сторонам необходимо обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ со следующими документами:

• Копиями паспортов сторон;
• Для организаций необходима копия свидетельства о госрегистрации;
• Тремя экземплярами подписанного соглашения о дарении;
• Кадастровым паспортом земельного надела;
• Справкой из БТИ о жилом строении;
• Квитанцией об оплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц и 22000 для организаций);
• Заявлением о регистрации.

Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней. Одновременно с заявлением о регистрации договора дарения принимающая дар сторона может зарегистрировать право собственности на полученную недвижимость, предоставив аналогичный пакет документов. Пошлина за регистрацию прав будет составлять 350 рублей.

Итак, договор дарения земли с домом описывает детали передачи земли и дома от дарителя к одаряемому. Чтобы избежать признания договора дарения недействительным, необходимо проверять наличие обременения, и составлять договор с учётом конкретных обстоятельств и земельного законодательства в сфере перехода прав.