Как правильно составить договор при сделках купли-продажи квартиры с имуществом или мебелью?

Нередко квартира продается собственником вместе с обстановкой и мебелью. Причины могут быть самые разнообразные: переезд в другую страну или город либо в новую квартиру, куда старая мебель не вписывается. При такой форме сделки подписывается договор купли-продажи квартиры с мебелью, который имеет свои особенности.

Для чего нужен договор купли-продажи квартиры с мебелью

При продаже квартиры с мебелью продавец прибавляет к стоимости недвижимости определенную сумму, которая соответствует цене мебели, бытовой техники и предметов интерьера. Продавцу такая продажа позволяет избавиться от принадлежащего ему имущества в ускоренном режиме (нет необходимости тратить время на поиск покупателя мебели).

Сами покупатели также нередко находят такую покупку интересной для себя. Во-первых, обстановка обычно продается с существенной скидкой. Если бы покупатель приобретал все по отдельности, это бы обошлось ему дороже. Во-вторых, покупателю не придется тратить время на отделку и ремонт купленной квартиры.

Покупка квартиры с мебелью сопряжена для покупателя с дополнительными рисками. Ведь может получиться так, что он заплатит за квартиру с мебелью и техникой, а по факту получит пустую квартиру. Если в договоре факт покупки мебели не прописан, то доказать свою правоту покупатель не сможет.

Для того, чтобы себя обезопасить, покупатель может пойти двумя путями:

1. Прописать мебель и бытовую технику как отдельные предметы купли-продажи в договоре купли-продажи в виде описи (приложения).
2. Заключить отдельный договор купли-продажи мебели и отдельный – квартиры.

Первый способ  является оптимальным при расчетах с продавцом за свои деньги, второй – при ипотечном кредитовании (так как банки не выдают ипотеку на приобретение предметов интерьера, только на саму квартиру).

Правила заполнения договора купли продажи квартиры с имуществом  при покупке жилья

Перечень мебели и бытовой техники рекомендуется составлять на этапе получения аванса за недвижимость. На данном этапе сторонами обычно заключается предварительный договор купли-продажи или договор аванса/задатка. Имеет смысл перед подписанием такого соглашения определиться с комплектностью передаваемой недвижимости.

При составлении договора купли-продажи квартиры с мебелью стоит придерживаться следующих правил:

1. Договор обязательно имеет письменную форму, устный формат при покупке-продаже недвижимости не действует.
2. Он может иметь рукописную или печатную форму.
3. Договор вступает в законную силу после того, как на нем поставят подписи продавец и покупатель. Помарки и исправления в договоре не допускаются.
4. Он подписывается лично собственником квартиры и покупателем. Если они не могут присутствовать при подписании договора, то на их полномочного представителя необходимо оформить доверенность и заверить ее нотариально.
5. Договор не подлежит госрегистрации с 2013 года, но является обязательным при переходе прав собственности от продавца к покупателю.
6. Договор можно составить самостоятельно либо доверить эту процедуру квалифицированным юристам.
7. Документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны вправе обратиться к нотариусу для его удостоверения. Это снизит риски оспаривания договора из-за его несоответствия правовым нормам.
8. В договоре прямо прописывается, что квартира передается с мебелью и интерьером. При этом приводится ссылка на то, что перечень мебели, техники и предметов интерьера содержатся в приложении.
9. Если после подписания договора стороны договорятся об изменении его условий, то им необходимо подписать дополнительное соглашение и письменно зафиксировать изменения.

Структура договора купли-продажи квартиры с мебелью

Договор купли-продажи квартиры с имуществом составляется с учетом общих правил и требований к документальному сопровождению гражданско-правовых сделок. Они содержатся в Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексе. Договор не имеет стандартизированной формы и составляется на основании интересов сторон и с учетом специфики конкретной сделки.

В структуре договора купли-продажи обязательно прописываются следующие пункты:

• наименование документа;
• дата и город заключения договора;
• стороны сделки: их ФИО и паспортные данные;
• предмет сделки: квартира, ее кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, количество комнат и другие важные характеристики;
• цена квартиры с отдельным указанием на стоимость мебели;
• порядок расчетов: наличие предоплаты и ее размер, способ расчетов (наличные, безналичные, с использованием ячейки или аккредитива, при участии нотариуса), когда будут передаваться деньги за квартиру (до или после госрегистрации недвижимости) и за мебель (до или в момент подписания акта приема-передачи и иные варианты).

Стороны также могут включить в договор иные пункты: регламентирующие права и обязанности сторон, порядок расторжения договора, условия снятия прописанных лиц с регистрационного учета, условия погашения задолженности по коммунальным услугам и пр.

Особенностью договора с мебелью является то, что сторонам необходимо подготовить опись передаваемого имущества. Для этого стороны встречаются в квартире и составляют по каждой комнате опись имущества. В нее попадают осветительные приборы, мебель, встроенная техника, сантехника и пр.

Каждый описываемый предмет должен быть описан максимально детально, чтобы его можно было легко идентифицировать. В перечень характеристик включают марку, тип, форму, цвет, бренд, модель, идентификационные номера и пр.

Также к описи могут быть приложены фотографии, на которых наглядно отображается состояние квартиры, в котором она должна быть передана собственнику.

Опись имущества выступает приложением к договору купли-продажи, которое является его неотъемлемой частью. Оно также подписывается обеими сторонами.

После подписания договора необходимо переоформить права собственности в пользу покупателя. Сделка должна завершиться подписанием акта приема-передачи недвижимости, который означает фактическую передачу недвижимости. При этом дублировать опись не имеет смысла: в акте лишь требуется подтвердить, что квартира передана в комплектности согласно договору купли-продажи и всем имуществом, прописанным в договоре.

Если же при передаче квартиры какого-либо предмета не хватает, то покупатель может на законном основании потребовать от продавца расторжения договора или выплаты ему компенсации. При этом он может сослаться на ст.475, 479 ГК РФ и указать на то, что квартира передается в ненадлежащем качестве.

Также сделку можно разбить на несколько частей, включающих:

• сделку по купле-продаже квартиры;
• сделку купли-продажи мебели.

Обычно договор купли-продажи мебели подписывается после перехода права собственности к покупателю.

На практике используется еще один вариант. Стороны договариваются об общей стоимости квартиры с мебелью. После сделки покупатель передает продавцу средства за квартиру за вычетом объявленной цены за мебель. Этот остаток передается на руки продавцу в день подписания акта приема-передачи недвижимости, когда покупатель удостоверяется, что все предметы интерьера на месте.

При составлении договора купли-продажи квартиры с мебелью можно опираться на готовый образец. Скачать образец договора  купли-продажи квартиры с имуществом можно тут.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры с мебелью заключается при заключении сделок в отношении обставленных квартир, передаваемых совместно с обстановкой. Такой документ составляется на общих основаниях с одним нюансом: приложением к нему является опись имущества, передаваемого по договору.