Покупка квартиры в ипотеку: необходимые документы, возможные нюансы сделки и правила осуществления

Количество приобретаемых с использованием ипотечного займа жилых квадратных метров на сегодняшний день постоянно увеличивается, о чем говорит статистика, которую ежеквартально собирает Центральный банк для мониторинга уровня развития ипотечной системы в России. Именно по этой причине все чаще возникают вопросы о том, что следует готовить из документов и каким образом действовать при оформлении покупки жилья с использованием заемных средств.

Порядок покупки

Общий порядок осуществления сделки по купле-продаже жилья представляет собой стандартную процедуру для приобретения жилья, начиная от подбора наиболее оптимального варианта и заканчивая оформлением договора купли-продажи недвижимости. Однако в случае, если в сделке участвуют заемные средства, общий порядок поэтапно будет иметь некоторые отличия, а именно:

1. Первым этапом такой сделки будет сбор необходимых документов для осуществления сделки. На этом этапе происходит подготовка всего того пакета документов, которые потенциальный покупатель должен предоставить в банк для одобрения ему ипотечного займа.
2. Подача документов на предварительное согласование оформляемого кредита в один из банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, в том числе, для вторичного рынка недвижимости.
3. Подбор наиболее оптимального варианта жилья, который отвечает требованиям потенциального покупателя, а также соответствует условиям банка относительно приобретаемой жилплощади. При выборе жилья следует учитывать требования конкретного банка, так как они могут серьёзно отличаться.
4. Подписание договора купли-продажи и ипотечного договора. Наиболее оптимальным вариантом является подписание договоров одновременно, так как это выступит в качестве своего рода гарантии для всех участников сделки и для банка в том, что сделка будет полностью завершена и является юридически чистой.
5. Регистрация права собственности на приобретённое имущество, в том числе с фиксацией установленного по ипотеке обременения, осуществляемая в Росреестре на основании поданного заявления нового собственника жилья и предоставленных договоров купли-продажи и ипотеки.

Так как ипотечный займ представляет собой достаточно серьезный по своей сути кредитный договор, его необходимо тщательно подготовить с точки зрения существующих документов.

Необходимые бумаги

У каждого банка для одобрения ипотечного займа существует свой перечень документов, которые необходимо подготовить. Однако есть и общий перечень, в который входят:

• паспорт заявителя или другой документ, который может удостоверить личность (в подавляющем большинстве случаев банки требуют именно паспорта, так как другие документы в качестве основания для идентификации личности не рассматриваются);
• СНИЛС (так как банки делают запрос в органы Пенсионного Фонда о том, в каком состоянии находится личный счет конкретного человека, что может свидетельствовать о фактическом состоянии его заработной платы. Такая проверка необходима для того, чтобы получить подробную информацию о доходах ввиду того, что нередко официальная заработная плата потенциального заемщика меньше, чем он заявляет, что может вызвать трудности в его платежеспособности);
• свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (предоставляется в оригиналах и копии, заверение которой происходит непосредственно в отделении банка);
• заверенная копия трудовой книжки (печати и отметки о заверении ставятся работодателем для подтверждения реальности существующего трудового стажа у его сотрудника);
• справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ (или по другой форме, которую предоставляет для заполнения сам банк). Кроме того, банк может потребовать предоставить также справку о других имеющихся доходах, оформленную на специально полученном бланке, для того, чтобы подтвердить уровень платежеспособности своего потенциального заемщика, если не хватает денежных средств в рамках заработной платы для покрытия ежемесячных платежей. Вместо такой справки обо всех имеющихся доходах может быть использована выписка со счетов из банка за последние полгода, где будут отображаться все приходящие денежные средства на счет потенциального заемщика;
• если есть созаемщики по ипотечному кредиту, то такие же документы потребуется предоставить и от них;
• если заемщик – военнообязанное лицо, потребуется предоставление также военного билета (рассматривается как один из вариантов идентификационных документов для удостоверения личности заемщика);
• если заемщик и созаемщики состоят в официально зарегистрированном браке или такой брак был расторгнут, от каждого потребуется предоставление документов о соответствующем изменении гражданского состояния;
• свидетельство о рождении детей (на каждого несовершеннолетнего ребенка, в том числе находящихся под опекой или усыновленных);
• в том случае, если при приобретении квартиры часть средств используется из сертификата материнского капитала, то потребуется предоставить такой сертификат. В случае, если сертификатом уже пользовались, необходимо подготовить справку о том, какой остаток денежных средств находится на сертификате;
• при наличии в собственности транспортных средств, других объектов недвижимости или иного имущества, на которое, в случае невозможности выплат заемщиком кредита, можно будет обратить взыскание, следует предоставить информацию о таком имуществе в виде документов о праве собственности на них;
• в случае, если потенциальный заемщик ранее брал кредиты, потребуется справка об отсутствии задолженностей и погашении ранее взятых кредитов.

Поданный пакет документов вместе с заявлением о предоставлении ипотечного займа рассматривается банком в течение его регламентного срока выполнения такого действия.

Сроки рассмотрения заявлений

На сегодняшний день на законодательном уровне не установлен тот максимальный срок, в течение которого банк должен рассмотреть поданные документы.

Минимальный срок рассмотрения в зависимости от банка и предоставленного пакета документов составляет не менее одной недели с момента подачи полного пакета бумаг. Максимальный может быть продлен до двух месяцев. Срок рассмотрения зависит от того, каков объем предоставленных документов, каково их оформление, от полноты пакета.

Кроме того, на увеличение срока рассмотрения заявления оказывает влияние участие в зарплатном проекте конкретного банка его потенциального заемщика, а также наличие у заемщика в банке каких-то счетов, открытых самостоятельно.

В случае, если речь идет о рассмотрении заявки, к которой привлечены поручители или созаемщики, то ее рассмотрение будет проходить дольше, чем заявки без поручителей и созаемщиков. Однако их наличие склоняет к положительному результату банк больше, чем отсутствие таковых.

Действия после одобрения

После того, как получено первичное одобрение ипотечной заявки, для потенциального заемщика наступает этап подбора жилья. В случае, если такой подбор был осуществлен ранее, заемщик только подписывает предварительный договор купли-продажи с продавцом и предоставляет его в банк для окончательного одобрения кредита. Если же вариант еще не подобран, то заемщику дается от двух до четырех месяцев для того, чтобы подобрать наиболее оптимальный вариант жилья. Подбор должен осуществляться исходя из того, какие требования к квартире предъявляет потенциальный покупатель, а также что из основных параметров высказывает банк. В случае, если жилье под требования банка не подходит, в кредите могут отказать.

Почему банк может отказать от конкретного жилья?

Основными причинами для отказа в сделке все банки считают:

• нахождение приобретаемого жилья в фонде «под снос» или в аварийном фонде (так как никакая страховка недвижимости не покроет ущерб от разрушения такого жилого фонда);
• покупка жилья у близкого родственника (понятие близких родственников трактуется таковым по положениям Семейного Кодекса Российской Федерации и со стороны банка может быть признано мошенничеством);
• заключение сделки в отношении жилья, на которое наложено какое-либо обременение в соответствии с судебным решением или на основании пребывания квартиры в залоге у другого банка (если не получено согласие на перезаключение договора ипотечного кредитования).

Кроме того, каждый банк вправе самостоятельно определить те основания, по которым он может отказать от оформления окончательного кредитного договора в отношении конкретного жилья.

Порядок оформления сделки

Если же ипотечный кредит одобрен на конкретное жилье, наступает этап окончательного оформления сделки, который включает в себя подписание кредитного договора и договора купли-продажи (как уже говорилось выше, лучше, если подписание этих документов происходит одновременно, например, в присутствии банковских работников, так как тогда ни у одной из сторон не возникнет вопросов о том, была ли полностью завершена сделка или нет).

В случае, если квартира приобретается в долевую собственность или продавцами являются сособственники, потребуется нотариальное заверение договора купли-продажи. В этом случае сначала подписывается договор купли-продажи, а потом он предоставляется в банк для оформления кредитного договора и передачи денежных средств продавцу жилья.

После того, как все договоры и акт передачи квартиры были подписаны, все документы передаются в Росреестр, где оформляется переход права собственности, а также наложение ипотечного обременения до момента полного погашения кредита. Квартира при этом передается в залог банку, выдавшему ипотечный кредит.

Покупка квартиры в ипотеку требует тщательного документального оформления, так как в противном случае займ могут не одобрить. Однако, чем больше пакет документов (в том числе поданных созаемщиками и поручителями), тем дольше его будут проверять сотрудники банка для того, чтобы получить гарантии, что выданный кредит будет банку возвращен.