Как правильно заключить сделку по покупке квартиры в рассрочку и избежать мошенничества со стороны продавца?

Приобретение квартиры требует больших расходов, а рассрочка платежа позволяет снизить нагрузку на покупателя. Заключая сделку купли-продажи с рассрочкой, важно тщательно проверять жилье и соблюдать меры безопасности, чтобы избежать расторжения сделки и потери квартиры при финансовых затруднениях.

Понятие рассрочки при покупке жилья

Под покупкой квартиры в рассрочку понимается заключение стандартного договора купли-продажи с условием, что оплата будет внесена не сразу, а в течение определенного сторонами срока периодическими платежами. Такая сделка является аналогом ипотеки, только в роли кредитора выступает не банк, а частное лицо – продавец.

Продавцу рассрочка позволяет быстро оформить сделку и зафиксировать сумму оплаты до падения цен на недвижимость, получив сразу часть денег, а покупатель получает возможность рассрочить платеж без обращения в банк. Кроме того, процентная ставка у частного кредитора значительно ниже банковской и составляет обычно 2-5 годовых процентов.

Особенности покупки квартиры в рассрочку:

• недвижимость находится в залоге у продавца до полной выплаты суммы покупки;
• стороны самостоятельно определяют размер первоначального взноса и периоды выплат;
• оценка платежеспособности покупателя происходит индивидуально.

Если банки часто оценивают потенциального заемщика по данным бюро кредитных историй и размеру дохода, то продавец может принять во внимание скорое получение покупателем крупной суммы денег (по наследству или от продажи имущества), а также его индивидуальные особенности.

Порядок оформления сделки

Покупка квартиры в рассрочку происходит следующим образом:

1. Продавец выбирает недвижимость и проверяет документы.
2. Стороны договариваются об основных условиях рассрочки.
3. Покупатель представляет продавцу сведения о своей платежеспособности.
4. Стороны составляют договор покупки с описанием подробных условий рассрочки.
5. Происходит подписание договора и передача квартиры с одновременной оплатой первого взноса.
6. Стороны регистрируют сделку в Росреестре и оформляют договор залога на квартиру в пользу продавца.
7. Покупатель вносит платежи в соответствии с условиями.
8. После оплаты полной суммы продавец снимает залоговое обременение с квартиры.

В договор, помимо основных условий покупки, включается раздел, регулирующий условия рассрочки. В таком разделе нужно указать:

• размер первоначального взноса;
• сроки предстоящих выплат;
• размер регулярного платежа;
• пени за просрочку платежей.

Соглашение о залоге оформляется в соответствии с условиями основного договора. Отказ от оформления залога со стороны покупателя после регистрации сделки может привести к ее отмене по решению суда без возврата первого взноса.

Может устанавливаться как определенный период платежей (например, ежемесячно), так и указание конкретных дат или временных промежутков, привязанных к определенным финансовым событиям покупателя – если ожидается единовременное получение крупной суммы.

Риски и меры безопасности

Приобретение жилья в рассрочку у частного лица несет в себе следующие риски:

• вероятность потери жилья при финансовых затруднениях;
• отказ продавца снимать залоговое обременение после полной оплаты покупки;
• требование продавца изменить размер платежей из-за роста цен на недвижимость.

Если покупатель в силу различных обстоятельств не сможет вносить платежи, продавец может отнять жилье, воспользовавшись соглашением о залоге, а возвращать уже потраченные деньги придется через суд в течение нескольких месяцев. Избежать такого риска можно путем наложения залога только на неоплаченную часть квартиры.

Например, покупатель получает право собственности на квартиру после внесения первоначального взноса, а залог оформляется только на неоплаченную долю. Соглашение о залоге может переоформляться после каждого внесения платежа на оставшуюся неоплаченной жилплощадь.

При наличных расчетах нужно брать у продавца расписку за каждый взнос, указывая полные паспортные данные сторон и передаваемую сумму денег, а договор о покупке жилья в рассрочку желательно заверять у нотариуса.

Избежать отказа в снятии обременения залогом или требований увеличить размер платежа можно путем внесения в договор пунктов, устанавливающих ответственность продавца за нарушение условий, чтобы продавец мог оспорить отъем недвижимости через суд при недобросовестных действиях контрагента.

Документы для сделки

Продавец представляет покупателю для проверки:

• паспорт РФ;
• выписку из ЕГРН о правах на квартиру;
• справку из Росреестра об отсутствии обременений;
• справку из паспортного стола о количестве прописанных лиц;
• справку из домоуправления о размере долга за услуги ЖКХ.

Если продавец состоит в браке, он представляет также заверенное у нотариуса согласие супруга на сделку.

Покупатель по требованию продавца обычно представляет:

• паспорт РФ;
• справку с места работы;
• справку из психоневрологического диспансера о вменяемости.

В зависимости от обстоятельств от покупателя могут потребоваться также сведения о составе семьи, кредитная история или доказательства получения дохода в ближайшем времени. Продавцы обычно опасаются оформлять рассрочку для семьи с детьми, так как в случае прекращения выплат выселить несовершеннолетних из заложенной квартиры нельзя без разрешения службы опеки.

Если стороны договорились и подписали договор, он должны представить в Росреестр:

• оригиналы паспортов;
• три копии подписанного договора;
• акт приема-передачи;
• квитанцию об оплате госпошлины (350 рублей);
• кадастровый паспорт на квартиру.

По окончании регистрации (через 5-12 дней) сторонам выдаются копии договора с отметкой Росреестра, а продавец получает выписку из ЕГРН о правах собственности. Обычно стороны составляют соглашение о залоге заранее и обращаются для его регистрации сразу после завершения регистрации перехода прав.

Рассрочка оплаты при покупке жилья позволяет продавцу приобрести понравившуюся квартиру в кредит без обращения в банк. Чтобы избежать мошенничества со стороны продавца и крупных финансовых потерь, нужно тщательно прописывать все условия залога и ответственность сторон, при необходимости получая консультацию у юриста.