Как получить земельный участок без проведения аукциона?

В соответствии с законами РФ, гражданин может взять в аренду или приобрести в собственность участок земли, находящийся в собственности государства. Порядок и правила предоставления земли регулируются статьями главы 5.1 ЗК РФ. Вопросы получения участка в собственность рассмотрены в ст.39.3, а в аренду – в ст. 39.6.

По ст. 39.1 ЗК участок может быть предоставлен:

• бесплатно в собственность по решению органов государственной или местной власти;
• по договору продажи в собственность;
• по договору аренды при предоставлении участка в аренду.

При предоставлении путем продажи или по договору аренды участок можно получить после торгов или без проведения торгов. В общем случае процесс предоставления участка происходит через проведение торгов. Но в ЗК приведены случаи, когда проведение торгов необязательно.

Когда торги не нужны

Такие случаи при продаже земли в собственность указаны в ст. 39.3. В частности, земельный участок (ЗУ) без проведения аукциона продается, если участок образуется из земли:

• переданной в аренду для освоения территории;
• предназначенной для ИЖС, дач или садоводов;
• переданной крестьянскому хозяйству;
• арендованной для с/х производства по истечении 3 лет аренды при правильном использовании ЗУ;
• находящейся на Дальнем Востоке (в соответствии с постановлением Правительства).

В ст. 39.6 ЗК приведены возможные варианты аренды ЗУ без торгов. Кроме случаев, подобных перечисленным выше при продаже земли в собственность, договор аренды без торгов заключается при выполнении ряда других условий. Например, такой договор может быть заключен тогда, когда участок используется для сенокошения, выпаса скота, вылова рыбы, охоты, разработки ископаемых и тому подобного.

Порядок предоставления участка без торгов

В ст. 39.14 ЗК приведен алгоритм действий заявителя для получения ЗУ без торгов:

1. Составляется схема расположения участка (при необходимости организации нового ЗУ).
2. В орган, ведающий распределением земель, подается заявление о предварительном согласовании (ПС).
3. В течение 30 дней органом власти принимается решение о ПС или отказе. Это решение направляется заявителю.
4. При положительном решении вопроса заявитель должен обеспечить выполнение межевания участка и другие необходимые кадастровые работы.
5. Проводится регистрация права муниципального или государственного органа на рассматриваемый ЗУ.
6. Заявителем подается заявление на предоставление ему участка.
7. Подписывается договор купли-продажи ЗУ или договор о его аренде.
8. При покупке ЗУ новый собственник регистрирует свои права на участок.

Заявление о ПС включает следующие пункты:

• ФИО, данные паспорта;
• кадастровый номер участка (при его наличии в случае уточнения данных по участку);
• основания для получения ЗУ без торгов;
• вид права;
• цель использования;
• почтовый адрес, e-mail.

Образец бланка заявления можно скачать здесь.

При необходимости к заявлению прилагаются справка на подтверждение прав на получение участка без торгов, схема положения ЗУ.

При положительном решении и необходимости организации нового участка в решении о ПС указывается:

• данные заявителя;
• условный номер участка;
• площадь участка;
• кадастровые номера участков, из которых образован участок;
• условие получения участка, согласно которому заявитель должен провести работы по образованию ЗУ в соответствии с межевым планом территории;
• категория и разрешенное использование земли.

Для проведения межевания участка приглашается кадастровый инженер, который проводит кадастровые работы и создает отчет – межевой план.

При наличии межевого плана участка и других документов Росреестр производит регистрацию в ЕГРН права соответствующего органа на ЗУ.

После подачи заявления на участок и покупки участка новый владелец обязан зарегистрировать свое право в Росреестре (закон № 218-ФЗ). Для этого он должен подать заявление и приложить правоустанавливающий документ (договор о покупке), чек об уплате госпошлины и предъявить паспорт. После проверки сведения вносятся в ЕГРН. Правообладателю выдается выписка из ЕГРН.

Размер участка

Максимальные размеры ЗУ, для которых имеются градостроительные регламенты, определяются этими документами. Для территорий, которые не подпадают под действие таких регламентов, размеры участков определяются ЗК и другими законами (например, законом № 101-ФЗ «Об обороте с/х земель»).

Размеры участков различного назначения часто определяются местным законодательством. Например, размер ЗУ под ИЖС в Подмосковье для различных районов меняется от 0,15 до 0,4 га. Участок для подсобного хозяйства может достигать 0,5 га в населенном пункте и 2 га вне его. Для садов разрешается иметь участок в 0,15 га, для дачи – 0,4 га, а для фермерского хозяйства - 40 га.

Затраты

Затраты при получении прав на ЗУ – прежде всего цена данного участка (при его покупке) или арендная плата.

Арендная плата для участка, не проходящего этапа торгов, устанавливается местными властями. В первую очередь она зависит от кадастровой и рыночной стоимости участка. Например, такая плата в Подмосковье рассчитывается по специальной формуле, включающей базовую ставку и коэффициенты, зависящие от расположения и использования участка. Арендная плата указывается в договоре об аренде. При этом обычно указывается возможная корректировка этой платы. И она, как правило, корректируется в большую сторону.

Довольно большие затраты связаны с межеванием участка. Межевание участка – это целый комплекс работ, включающих подготовительные работы, работы на местности и работы по обработке полевых измерений. При этом для межевания должна использоваться высокоточная аппаратура.

Стоимость работ по межеванию различна в разных регионах РФ. И в одном регионе разные компании могут просить разную оплату за одну и ту же работу.

Наиболее высокие цены в Москве и Подмосковье. Например, компания «Граунд» выполняет работы по межеванию за 15000 руб., а компания «Вита-Хаус» - за 18500 руб. При осуществлении дополнительной регистрации права собственности и выдаче полной документации на участок вторая компания требует уже 51000 руб. В Ленинградской области компания «Сфира» делает межевание за 10000 руб., а стоимость межевания в Калининградской области равна 5000 руб.

При регистрации права на участок необходимо выплачивать госпошлину. Для граждан ее сумма равна 350 руб.

Покупатель ЗУ в соответствии со ст. 220 НК может получить налоговые льготы. В частности, при покупке участка под ИЖС покупатель участка может получить налоговый вычет и вернуть сумму в 13% от этого вычета. Вычет равен затраченным средствам, но он не должен быть больше 2 млн. руб.

Причины отказа

Причины для отказа органами власти в предоставлении заявителю участка без торгов приведены в ст. 39.16 ЗК. Там всесторонне рассмотрены возможные причины отказа.

1. Отказ может быть получен из-за того, что в администрацию обратился человек, не имеющий права на получение участка без торгов, или заявление написано не по форме.
2. Этот участок может быть уже занят. Например, он находится в бессрочном пользовании, находится в государственном пользовании, уже передан какой-то организации, на него назначен аукцион.
3. Заявленная цель использования участка не соответствует разрешенному виду его использования или на данный участок не установлен разрешенный вид использования и категория.
4. Площадь заявленного ЗУ имеет больший размер, чем площадь этого участка в проекте межевания территории.
5. Границы участка требуют уточнения.