Порядок оформления сделки по купле-продаже жилой недвижимости – документы, сроки и органы обращения

Покупка жилья предполагает не только передачу оплаты продавцу и получение ключей от квартиры, но и проведение ряда мероприятий по регистрации сделки для получения полноценных юридических полномочий по распоряжению купленным жильем. Успех сделки зависит от грамотного соблюдения процедуры регистрации и тщательной подготовки документов.

Инструкция по оформлению покупки жилья

Оформление покупки квартиры заключается во внесении сведений о совершаемой сделке и ее участниках в базу данных ЕГРН. В общем виде процедура включает следующие шаги:

1. Покупатель выбирает квартиру и обсуждает с продавцом цену и другие детали сделки.
2. Продавец представляет покупателю документы на квартиру для проверки.
3. Стороны составляют договор и назначают дату сделки.
4. В назначенный день стороны подписывают договор, акт приема-передачи жилья и производят расчет.
5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
6. Покупатель получает выписку из ЕГРН в подтверждение оформленных прав на квартиру.

Как правило, подписание договора, передача ключей от квартиры и оплата покупки происходит в один день, кроме случаев, когда для расчета используется банковская ячейка или аккредитив.

Способы и сроки регистрации уже подписанного договора определяются по соглашению сторон в зависимости от конкретных обстоятельств и возможностей. Процедура внесения сведений в ЕГРН регулируется главой 3 закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а правила составления договора – ст. 549-558 Гражданского кодекса.

Необходимые документы

Продавец должен представить покупателю следующие документы:

• паспорт РФ;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право на квартиру;
• кадастровый и технический паспорта;
• справку о прописанных лицах;
• справку об обременениях из Росреестра;
• справку об отсутствии обременения залогом;
• копию квитанций из ТСЖ, подтверждающих отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Если продавец владеет квартирой не один, он также должен предъявить письменное согласие всех сособственников на сделку, а состоящие в браке лица дополнительно предъявляют согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса. Если согласие совладельцев и супруга включается в текст основного договора, то такой документ обязательно нужно заверять в нотариальной конторе.

После проверки обременений и передачи квартиры стороны обращаются в регистрационный орган со следующими бумагами:

• оригиналами паспортов;
• тремя копиями подписанного договора;
• квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей);
• актом приема-передачи;
• кадастровым паспортом на квартиру;
• заявлением о регистрации.

В заявлении нужно изложить просьбу произвести регистрацию перехода прав собственности на основании заключенной сделки. Заявление должны подавать обе стороны лично или через поверенных – при предъявлении нотариально заверенной доверенности.

Акт приема передачи можно включить в договор отдельным разделом. В данном документе приводятся параметры квартиры, позволяющие однозначно ее определить в базе ЕГРН, а также паспортные данные участников сделки и их подписи в отсутствии претензий друг к другу и к передаваемому имуществу.

Органы обращения

Передавать документы для регистрации можно в следующие инстанции:

• отделение МФЦ;
• отделение Росреестра.

В МФЦ документы принимаются в режиме единого окна, что позволяет экономить время, но срок регистрации при этом продлевается на 1-2 дня, в течение которых принятая документация будет перенаправлена в Росреестр.

Если в сделке участвует посредник, представляющий риэлтерскую фирму, то продавец может оформить на него доверенность для участия в регистрационных действиях.

Необходимые для регистрации документы можно также заполнить дома и передать через курьера в Росреестр. Курьерские услуги оказываются бесплатно для инвалидов 1-й и 2-й групп, а также для участников ВОВ. Участники сделки, не имеющие льгот, могут заказать курьера через сайт Росреестра за плату, величина которой варьируется от 500 до 1500 рублей за передачу одного пакета документов. Размер платы зависит от региона и утверждается на федеральном уровне.

Сроки оформления покупки

Вся процедура сделки по покупке жилья (от выбора квартиры до получения покупателем выписки из ЕГРН) может длиться от 2-3 недель до нескольких месяцев, в зависимости от наличия обременений и времени для их устранения, а также от решения финансовых вопросов.

Отдельные этапы оформления производятся в следующие сроки:

• обсуждение и утверждение условий договора – 2-5 дней;
• выписка из квартиры прописанных лиц – 3-5 рабочих дней;
• получение продавцом необходимых справок – 1-3 дня;
• регистрация перехода прав в Росреестре – 5-12 рабочих дней.

Если из квартиры выписывается несовершеннолетний ребенок, то общее время сделки увеличивается на 2-4 недели, в течение которых продавец получает разрешение от службы опеки.

Электронная регистрация

Зарегистрировать покупку недвижимости можно без визита в МФЦ или Росреестр – посредством сервиса портала Госуслуг. Для регистрации через интернет потребуются электронные версии всех документов на квартиру, а также оформленная электронная цифровая подпись у каждой стороны сделки.

Общий порядок действий по электронной регистрации включает следующие шаги:

1. Участники сделки регистрируются на портале Госуслуг, проходят верификацию в любом органе ЗАГСа и входят на сайт Росреестра, используя логин и пароль для портала Госуслуг.
2. На сайте выбираются услуги для физических лиц и подкатегория раздела – электронная регистрация прав.
3. В появившемся окне нужно заполнить данные о квартире, а также ввести паспортные данные сторон.
4. После этого на сайт загружаются электронные формы документов, и в появившемся окне заполняется заявление.
5. Стороны подтверждают отправку электронной подписью.

При отправке электронных документов не требуется кадастровый паспорт, так как сведения о нем содержатся в базе ЕГРН.

Регистрация сделки по покупке жилья является необходимым условием возникновения права собственности у покупателя. При выборе органа обращения и способа подачи документов важно учитывать сопутствующие расходы и сроки оформления регистрации, сведения о которых можно выяснить в многофункциональных центрах или на сайте Госуслуг.