Ипотека на покупку дома с земельным участком: условия получения и полезные советы
Ипотека – разновидность банковских займов, выдаваемых под недвижимость, которая остается в пользовании получателя кредита. При этом имущество регистрируется в Росреестре, как заложенное.
Такой механизм кредитования особенно удобен при покупке жилья – ведь заселяться в квартиру или дом можно, по сути, с момента получения денег по кредитному договору или, в крайнем случае, после окончания строительства. Приобретения жилья в ипотеку выгоднее аренды: размер ежемесячных взносов сопоставим со средней арендной платой за съемное помещение, благодаря тому, что длительность рассрочки платежа за приобретение квартиры достигает 30 лет. Не остаются внакладе и банки – стоимость кредита достигает 100% от первоначальной стоимости жилья.
Законодательством установлены определенные требования к ипотеке, например:
- объекты недвижимости (целостные комплексы) должны быть оформлены в ипотеку только с земельным участком, на котором они расположены;
- в обязательства по кредиту, предназначенного для приобретения земельного участка, не включаются объекты недвижимости, которые на нем возведены. Теми же законами сторонам дано право достигать соглашений на других условиях.
Правила ипотеки изложены в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданском кодексе, однако на практике стороны кредита самостоятельно вырабатывают условия ипотечного договора. Условия, на которых банки готовы кредитовать малоэтажное строительство на приобретенном участке, зачастую отличаются от условий выдачи ипотечных ссуд на покупку квартиры.
Чем ипотека на покупку дома с земельным участком отличается от ипотеки на квартиру
Кредит под залог строящейся квартиры выдают многие банковские учреждения. Связано это со многими факторами:
- Спросом на жилье. Квартиры в многоэтажных домах крупных городов – всегда в цене.
- Масштабом объекта. На стройплощадках многоквартирных домов действуют серьезные предприятия, которые оперируют значительными финансовыми и материальными ресурсами. Для банков этот факт означает надежное товарно-материальное обеспечение кредита.
- Юридической надежностью. Каждый объект строительства – это пакет разрешительных документов на право использования земельного участка, ведения строительных работ, выданный крупному застройщику. В большинстве случаев в его роли выступает финансово-надежная компания.
- Ценовой определенностью. Стоимость квартир в каком-либо районе любого города всегда имеет определенные границы.
Ипотечное кредитование строительства индивидуальных жилых домов связано с более неопределенной сферой объектов кредитования, субъектов – заемщиков и строителей. В итоге банки часто ставят более жесткие условия к данным займам. В первую очередь это касается обеспечения кредитов.
В большинстве случаев приобретаемая земля не может быть объектом залога.
Банки настаивают на передаче под ипотечное обеспечение другой, имеющейся у заемщика 
собственности – квартир, домов, наделов. Ипотека земли может быть сопряжена со стоимостью возводимых на ней сооружений. Иногда кредитодатели устанавливают повышенные пределы для ссудных процентов, сумм первоначальных взносов, видов страхования.
В связи с многоцелевым характером используемых земель, не любой участок может служить базой для строительства. Ведь коттедж, стоящий на землях сельскохозяйственного назначения, является элементом повышенного риска для владельца. Цена такого объекта обратно пропорциональна степени неопределенности, связанной с его дальнейшей судьбой.
Еще одна проблема – границы участка. Сложность межевания – обратная сторона целевой принадлежности земель. Точные координаты, зафиксированные в кадастровых книгах, могут не совпадать с границами на реальной местности.
Подрядчики – строители также могут быть для банков одним из элементов финансовой неопределенности. Конечная стоимость дома, сооруженного строительной компанией должна быть выше понесенных ею затрат.
Сложность для банков в кредитовании строительства домов на загородных участках представляет оценка недвижимости – у различных экспертов ее величина может варьироваться в больших пределах.
В связи с перечисленными моментами кредиты на строительство домов и приобретение квартир 
выдаются различными банками на разных условиях. В первом случае стоимость кредита выше, а ограничения по видам закладываемого имущества, жестче. Требования могут различаться, причем отличия наблюдаются не только в разных банках, но и в разных географических регионах. Столичные учреждения больше внимания уделяют наличию у заемщика других видов недвижимости, а региональные – привлечению строго определенных компаний застройщиков. Однако встречаются исключения из этого правила, как в центре, так и на местах.
Однако все кредитные организации к потенциальным получателям займов предъявляют похожие или одинаковые требования.
Требования к заемщику
Обратиться за кредитом может любой совершеннолетний гражданин РФ, который:
- имеет стаж от 1 – 3 лет, а на последнем месте работы – от 3-х месяцев;
- владеет недвижимой собственностью или долей в общей собственности;
- готов заплатить первоначальный взнос;
- моложе 64 – 65 лет;
- предоставил необходимые документы.
Более строгие требования займодатели устанавливают к имущественному обеспечению и свойствам кредитуемых объектов. Во главе угла стоит ликвидность.
Ликвидность готового дома зависит, прежде всего, от стоимости земли. Наиболее дорогие земли – те, которые предназначены для жилищного строительства. Заселение в дом, построенный на таком участке, дает право на проживание с регистрацией.
Меньшую ликвидность имеют объекты, возведенные на землях для садоводства или дачного строительства. Такие участки, расположены в кооперативных товариществах; коттеджи, стоящие на них, также имеют адрес – при необходимости в них можно прописаться.
К следующей ценовой категории относятся земли сельскохозяйственного назначения (находящиеся за граничной чертой поселений). На них можно поставить жилой дом, если участок под строительство разрешено использовать для ведения подсобного хозяйства. Такие дома используются городскими жителями в качестве дач и загородных особняков.
Заемщик должен ясно представлять себе категорию и вид земель, на которых он намерен строиться.
Участок должен быть цельным объектом, внесенным в Кадастр, его площадь должна быть не менее 
6 соток (4 – законодательный минимум для возведения строения).
На ликвидность земель влияет их удаленность, наличие дорог, энергетических сетей, других элементов инфраструктуры.
Невозможно получить кредит под строительство на землях специального назначения, муниципальных и особо охраняемых территорий.
Важным звеном в получении ипотеки для строительства новых домов является выбор подрядчика. Не под каждую строительную компанию банк может дать кредит. Многие финансисты предпочитают работать с узким кругом фирм (иногда – с единственной). Нередки случаи, когда банк готов кредитовать загородное строительство только в том случае, когда ипотеку курирует агентство-посредник.
Алгоритм получения ипотеки
Для оформления ипотеки необходимо обращаться в кредитное управление банка с соответствующим заявлением. К заявлению прилагаются документы:
- удостоверяющие личность, гражданство, адрес проживания;
- фиксирующие суммы денежных поступлений, доходов;
- подтверждающие стаж работы;
- правоустанавливающие – о возникновении права собственности на земельный участок и его регистрации;
- разрешительные – на ведение строительства от властных органов;
- договорные – о привлечении компании-подрядчика для ведения строительства;
- сметные ведомости;
- накладные – о прииобретении ТМЦ.
Стоит ли воспользоваться услугами агентства
Обращение к банковским брокерам, другим агентствам, обозначенных банками, значительно сокращает время заявителя на прохождение процедур проверки. Зачастую авторитет компаний, 
берущих на себя функции выбора подрядчика, оценки земельного участка повышает шансы заемщика на заключение ипотечного договора.
Во многих банках предоставление кредита на условиях ипотеки прямо зависит от сотрудничества с определенными агентствами: наличие партнера остается одной из немногих возможностей банка снизить ставку. Основой для снижения служат и возможности удешевления затрат за счет масштаба строительства, и возможность оперировать безналичными деньгами, не выдавая купюр заемщикам на руки.
Если у вас в период действия программы появился второй или последующий ребенок, вы можете оформить документы для погашения ипотеки материнским капиталом.
Хотите расторгнуть договор дарения на квартиру? Подробнее об этом можете прочесть в нашей статье.
Наверняка каждый из нас слышал о социальном найме жилья. Хотите узнать больше об этом, перейдите, по https://zakonometr.ru/arenda/najm
Какие банки ориентированы на выдачу данных ипотечных кредитов
Жилой фонд на 30 - 40% обновляется благодаря механизму ипотечного кредитования. Государство разработало программу стимулирования спроса на кредиты, введя дотации банкам, готовым финансировать строительство под 12% годовых. Дотироваться будут учреждения, 
выдающие ежемесячно более 300 млн. рублей. Лидером в этой области традиционно выступает Сбербанк. Пользуются авторитетом заемщиков еще 8 банков, среди них – ВТБ-24, «Санкт-Петербург», «Россельхозбанк», «Связбанк».
Россельхозбанк в программе господдержки на строительство загородных домов не участвует. Однако кредитная ставка по его программе «Целевая ипотека» дает возможность завершить строительство загородной резиденции. Срок займа достигает 25 лет, сумма – 20 млн. рублей.
Газпромбанк предлагает кредиты для покупки недвижимости в определенных коттеджных поселках. Ссуды выдаются под 14,5% годовых на период до 30 лет. Приобретаемый дом служит залогом. Максимальная доступная сумма – 60 млн. рублей.
Дельта кредит банк финансирует приобретение земельного участка либо строительство собственного дома в размере 3 – 7 млн. рублей. Ежемесячный взнос исчисляется исходя из ставки в 14,5%. Заем можно оформить на 25 лет, первоначально внеся 40%.
