Продажа ипотечной квартиры – не так страшен черт, как его малюют

Ипотека – это не навсегда. При желании или по необходимости продать ипотечную квартиру можно в любой момент.

По расчетам аналитиков, около 70 % сделок по покупке жилья происходит с участием ипотечных средств. Это неудивительно – заработать или накопить на квартиру в условиях кризиса просто нереально.

В то же время многие семьи боятся приобретения жилья в ипотеку. Взвалить на себя такой груз на долгие 10-15-20 лет действительно кажется рискованным. Тем более, люди уверены, что с квартирой ничего нельзя будет сделать до тех пор, пока не будет выплачена ипотека. А мало ли что может случиться – потеря работы, болезнь.

Хорошие новости – в случае неприятностей или просто по необходимости можно продать ипотечную квартиру. Конечно, сделка будет сложнее, но все-таки это возможно

С чего начать?

В любом случае, прежде чем искать покупателя на свою квартиру, нужно получить разрешение банка на продажу. Это связано с тем, что недвижимость находится у банка в залоге. Поэтому без его разрешения не пройдет ни одна сделка.

Конечно, банкам гораздо выгоднее, чтобы платежи по ипотеке не прекращались. Некоторые даже могут попытаться наложить какие-нибудь штрафы или дополнительные комиссии.

Это не касается ситуаций, когда человек по каким-то причинам не может больше выплачивать ипотеку. Ведь тогда банк сильно рискует своими деньгами, и ему даже лучше, чтобы квартира была продана как можно скорее. Или, например, квартира продается, чтобы вырученные деньги использовать как первоначальный взнос в новой ипотеке, на лучшее жилье.

В этом случае банк не теряет заемщика.

После того, как разрешение получено, можно приступать к действиям с помощью одного из четырех возможных способов.

Способ первый - продажа за наличные

Самый легкий и беспроблемный способ – найти покупателя, у которого есть полная сумма наличными. В этом случае сделка будет похожа на обычную куплю-продажу. Алгоритм действий такой:

• Нужно получить разрешение банка.
• Получить в банке справку, в которой будет указан остаток долга по ипотеке.
• Составить предварительный договор. Указать в нем, что покупатель вносит наличными или переводит на счет банка сумму, равную остатку долга продавца.
• Банк получает деньги, задолженность погашена. После этого нужно взять в банке закладную на квартиру и справку о том, что ипотека выплачена.

С этими документами продавец идет в регцентр, где с квартиры снимается обременение. Также потребуются:

• паспорт продавца;
• свидетельство на квартиру;
• заявление с просьбой о снятии обременения.

Далее идет обычная купля-продажа. Оформлять сделку можно даже в этот же день, главное заранее подготовить все остальные документы:

• основной договор;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт (из БТИ);
• выписка из домовой книги;
• при необходимости согласие супруги на продажу и другие.

Остаток денег вносится в день оформления купли-продажи в банковскую ячейку, причем можно сделать это в том же банке

После оформления права собственности продавец со свидетельством или другими документами, указанными в договоре аренды банковской ячейки, приходит в банк и получает оставшуюся сумму.

Способ второй – продажа с обременением

Иногда покупатель не хочет заранее переводить крупную сумму в банк, опасаясь какого-нибудь подвоха. В этом случае есть немного упрощенный способ – квартира продается с обременением. В договоре четко указывается, что квартира находится в залоге у банка. То есть после регистрации сделки на свидетельстве права собственности по-прежнему стоит отметка «ипотека в силу закона».

Далее под контролем банка происходят взаиморасчеты, продавец гасит свою ипотеку, квартира выходит из-под залога. После этого покупатель заново получает свидетельство, но уже без обременения.

При этом банк будет контролировать весь процесс, так как квартира фактически принадлежит ему. Важно помнить, что вместе с обременением к покупателю могут перейти все остальные долги продавца – штрафы, неуплаченные комиссии и другие. Нужно внимательно отнестись к этому моменту.

Способ третий – у покупателя тоже ипотека

Случается и такое. Здесь могут быть три варианта:

1. У покупателя ипотека, но не на всю сумму. Наличных хватает на погашение долга продавца. План действий такой:
2. по предварительному договору гасится ипотека продавца;
3. с квартиры снимается обременение;
4. готовятся документы для ипотеки покупателя – кадастровый паспорт, технический паспорт, оценка квартиры и другие по требованию банка;
5. оформляется основной договор, сделка регистрируется, и банк покупателя переводит оставшуюся сумму продавцу.

Далее продавец не имеет никакого отношения к ипотеке покупателя.

• Ипотека на всю сумму в другом банке. При этом после проведения сделки квартира переходит под залог в другой банк. То же самое происходит и с кредитом – он так же переводится в новый банк.
• Ипотека на всю сумму в том же банке. Служба безопасности проверит все документы, одобрит ипотеку покупателю. Затем под контролем банка купля-продажа будет зарегистрирована, после чего банк переоформит ипотечный договор на покупателя, а продавцу переведет оставшиеся деньги.

Способ четвертый – продажа через банк

Обычно так поступают в чрезвычайных ситуациях, когда у человека совсем нет возможности платить ипотеку. Банк сам ищет покупателя, сам оформляет все документы и предоставляет свои ячейки для расчетов: одну для внесения суммы долга, вторую – для остатка. Стоит отметить, что этого остатка может и не быть.

Проблема в том, что банку не нужно искать более выгодного покупателя. Он может продать квартиру даже за общую сумму долга по ипотеке. Самое главное для него – вернуть свои средства.

Военная ипотека

Если квартира куплена с помощью военной ипотеки – продать ее будет намного сложнее. В этой ситуации на квартире два обременения – она находится в залоге и у банка, и у Министерства обороны.

Продавать с обременениями такую квартиру нельзя. Сначала нужно погасить долги и снять обременение, и только после этого можно будет совершать сделки

В общих чертах схема продажи будет такая:

• поставить в известность банк и Росвоенипотеку;
• узнать точную сумму долга вместе с дополнительными расходами и комиссиями;
• найти деньги;
• полностью рассчитаться с банком;
• снять обременение с квартиры и зарегистрировать это в Росреестре;
• только после этого искать покупателя и продавать квартиру как обычно.

Хотите заниматься недвижимостью? Тогда вам просто необходимо знать, какие документы нужны для купли-продажи квартиры.

Хотя для матерей-одиночек нет специальной ипотечной программы, однако банки могут сделать достаточно интересные предложения. Интересная информация по этому вопросу здесь.

Тянете с оплатой счетов? Вас могут за это наказать! Подробнее по https://zakonometr.ru/prava/otklyuchit-vodu-za-neuplatu.html ссылке.  

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку

И для продавца, и для покупателя такая сделка будет иметь свои недостатки и преимущества:

1. Покупатель может не сомневаться в «чистоте» квартиры. Перед тем, как выдать ипотеку, банк тщательно проверял все документы на квартиру, поэтому можно не опасаться каких-либо неожиданностей.
2. С другой стороны, некоторые продавцы могут попытаться скрыть то, что квартира была куплена в ипотеку и на ней есть обременение. Или еще лучше – помимо банка квартира может быть в залоге у кого-нибудь еще. После выплаты покупателем суммы долга и снятия одного обременения могут объявиться другие кредиторы и предъявить свои права на квартиру.
   Поэтому покупателю нужно быть максимально внимательным, а еще лучше – проводить сделку с помощью специалистов.
3. Для продавца, который долгое время исправно платил ипотеку, есть один большой недостаток. В первую очередь выплачиваются проценты, а затем уже основной долг. При продаже получается, что проценты были уплачены впустую.
4. Тем не менее, квартиры быстро дорожают, особенно если были куплены на стадии строительства. Поэтому продавец может рассчитывать на выгодную для себя сделку.

Самое же главное, о чем стоит помнить – стоимость квартиры с обременением в любом случае будет меньше, чем стоимость такой же свободной квартиры.

Это связано с тем, что найти покупателя на ипотечную квартиру не так-то просто. Не каждый будет связываться с лишними сложностями и рисками, поэтому нужен какой-нибудь стимул. Хорошая скидка и будет таким стимулом.