Основные правила оформления договора залога при заключении сделки купли-продажи квартиры

В процессе продажи недвижимости стороны оперируют крупными денежными суммами. Поэтому они максимально заинтересованы в том, чтобы сделка не сорвалась в самый неподходящий момент.

Для повышения ответственности сторон в процессе заключения договоров купли-продажи часто практикуется использование различных обеспечительных мер. Они служат гарантом серьезности намерений продавца.

Что такое залог при покупке жилья?

При заключении сделки купли-продажи квартиры могут использоваться следующие обеспечительные меры:

• авансирование;
• внесение залога;
• внесение задатка.

Все они преследуют одну цель – подтвердить серьезность намерений покупателя приобрести данный объект недвижимости  у продавца. После внесения залога продавец может больше не тратить силы на поиск заинтересованного в приобретении квартиры лица и показывать ее покупателям.

Обеспечительные меры вносятся, когда у покупателя и продавца отсутствует возможность заключить основной договор купли-продажи в текущий момент. Например, продавцу требуется время на дополнительную подготовку: сбор недостающего комплекта документов, погашение задолженности за коммунальные услуги, выписку из квартиры зарегистрированных граждан.

Дополнительное время может потребоваться и покупателю: если у него не достает необходимой суммы денег для оплаты стоимости квартиры, он хочет дополнительно убедиться в добросовестности продавца и проверить квартиру на юридическую чистоту, он предполагает оформить покупку квартиры в ипотечный кредит и пр.

При внесении залога у покупателя возникают дополнительные финансовые риски: он может лишиться предмета залога при отказе от заключения основного договора купли-продажи в перспективе, а от продавца могут  потребовать компенсации ущерба в судебном порядке. Этот факт дополнительно дисциплинирует продавца и покупателя.

Залог передается перед заключением договора купли-продажи в пользу продавца и не возвращается покупателю в случае нарушения им условия о необходимости заключения основного договора купли-продажи в перспективе.

Обеспечение также подтверждает факт того, что сторонами были согласованы существенные условия сделки: сумма договора, порядок оплаты, сроки заключения основного договора, порядок переоформления права собственности и пр. Ни одна из сторон не вправе пересматривать указанные условия без получения согласия второй стороны.

Между тем, несмотря на то, что все обеспечительные меры имеют общее предназначение, они отличаются с точки зрения порядка действия в рамках сделки купли-продажи квартиры. Залог обладает следующими отличительными чертами:

1. После заключения основного договора купли-продажи залог возвращается покупателю. Тогда как сумма аванса и задатка включаются в счет окончательной оплаты за квартиру, и они не подлежат обратной передаче покупателю.
2. Отличие залога от задатка состоит в том, что задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере в случае, если продавец нарушит условия договорённости. В отношении залога данное правило не действует.
3. Аванс и задаток имеют исключительно денежную форму, тогда как в качестве залога могут выступать не только денежные средства, но и другое имущество: например, акции, драгоценности, загородная недвижимость и пр.

В оформлении обеспечения в виде залога обычно больше заинтересован продавец , так как данная форма не накладывает на него дополнительных обязательств по возврату средств в двойном размере при нарушении договорных обязательств.

Порядок оформления залога при покупке квартиры

Процедура оформления залога в процессе покупки квартиры состоит из следующих этапов:

1. Продавец и покупатель достигают договоренности относительно базовых параметров предстоящей сделки и согласуют стоимость квартиры.
2. Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с залогом. Он обязательно имеет письменную форму и заключается в соответствии с требованиями гражданского кодекса. Особенностью данного договора является то, что он регулирует правила передачи и возврата залога при необходимости.
3. Покупатель передает продавцу залог, предусмотренный предварительным соглашением. Если залог передается лично в руки продавцу, то он должен написать расписку в его получении и отдать ее покупателю. В расписке указывается размер полученного залога и его детальная характеристика (если передавались не деньги, а иное ценное имущество).
4. В оговоренные сроки стороны подписывают основной договор купли-продажи квартиры.
5. Права собственности на квартиру официально переоформляются в пользу покупателя через Росреестр.
6. Вносится остаток денежных средств за квартиру в пользу продавца (величина залога или его денежный эквивалент не учитываются).
7. Продавец возвращает предмет залога покупателю. Если сроки подписания договора истекли, а покупатель так и не выполнил взятые на себя обязательства либо не выплатил всю сумму за квартиру в установленном размере, то продавец вправе оставить предмет залога у себя.

Правила заполнения договора залога

Договор купли-продажи квартиры с залогом оформляется в виде предварительного соглашения. Его особенность состоит в том, что по предварительному договору не переходят права собственности на предмет сделки, а лишь фиксируются намерения сторон по заключению договора купли-продажи в перспективе.

Важно! Наличие предварительного договора является обязательным условием для обеспечения законных интересов сторон и может выступать свидетельством в судебных спорах.

Договор залога заключается в произвольном формате. Но желательно, чтобы он содержал следующую информацию:

• ФИО залогодержателя (в данном случае это продавец) и залогодателя (покупателя), реквизиты паспорта, контакты;
• размер залога или его форма (если это не деньги, а ценное имущество, то договор должен позволить четко его идентифицировать, а также содержать оценку предмета залога);
• какие обязательства покупателя обеспечены залогом: когда будет подписан основной договор или внесена сумма аванса/окончательной оплаты за квартиру;
• где будет храниться залог, кто отвечает за его сохранность и сохранение свойств;
• права и обязанности сторон;
• вправе ли продавец распоряжаться залогом или пользоваться им;
• цена договора;
• сроки подписания основного договора купли-продажи;
• порядок расторжения договора.

Договор заключается в двойном экземпляре, по одному для каждой из сторон сделки. Он автоматически прекращает свое действие после подписания основного договора купли-продажи.

Как проходит передача денег

Передача залогового обеспечения может осуществляться:

• в наличной форме;
• в безналичной форме;
• путем личной передачи ценностей от покупателя продавцу.

Величину залогового обеспечения стороны определяют по своему усмотрению. Обычно она составляет около 2-5% от стоимости квартиры.

При наличных расчетах и личной передаче имущества в обязательном порядке оформляется расписка в получении залога продавцом. В этом документе должны быть указаны:

• наименование документа: «Расписка о передаче залога по предварительному договору купли-продажи недвижимости»;
• ФИО и паспортные данные сторон сделки;
• основание передачи денег денежной суммы;
• точная сумма залога (цифрами и прописью) или его стоимостный эквивалент на дату передачи залога продавцу;
• дата внесения залога;
• подпись продавца и ее расшифровка.

Безналичный перевод служит достаточно надежной формой, так как покупатель может в любой момент может получить банковскую выписку, подтверждающую факт перевода.

Возможен также вариант, что предмета залога не передается продавцу, а остается на хранении у покупателя или у третьего лица (например, у нотариуса, который служит гарантом сделки).

В последнее время в сделках купли-продажи часто используется передача средств через банковскую ячейку или аккредитив.  При первом варианте предмет залога закладывается покупателем в арендованную ячейку в присутствии продавца. Когда покупатель предъявит определенные документы в банк (например, подписанный основной договор купли-продажи), то он может получить доступ к ячейке и вернуть предмет залога. В противном случае, при истечении оговоренного срока доступ к ней получает продавец.

Аккредитив может использоваться для взаиморасчетов в случае, если предметом залога выступают денежные средства. Средства, которые находятся на аккредитиве, переводятся банком в пользу продавца или покупателя при соблюдении определенных условий.

Если покупатель не выполнил свои обязательства, обеспеченные залогом, то залог остается в собственности продавца. Залог могут вернуть покупателю при следующих обстоятельствах:

• после того как его обязательства по залогу были выполнены: например, подписан основной договор;
• если он потребовал досрочного возврата залога из-за возникших рисков его утраты или порчи;
• в случае гибели залога или прекращения права собственности на него;
• в случае, если появилась информация о том, что реализация квартиры стала невозможной (например, продавец утратил право собственности на квартиру).

Таким образом, залог является формой обеспечения при заключении сделки купли-продажи квартиры и служит для подтверждения серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими базовых условий покупки.