В чем состоят ключевые особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир с долгами по коммунальным услугам. Но такая сделка будет иметь некоторые особенности.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Нередко владельцы квартиры длительное время не платят по коммунальным счетам, в результате чего накапливается немаленький долг. Но наличие задолженности никак не влияет на право собственника свободно распоряжаться недвижимостью и продавать ее.

Продажа квартиры с долгами по услугам ЖКХ запрещена в двух случаях:

• если на нее наложен арест;
• если в отношении собственника ведется процедура признания финансовой несостоятельности (банкротства).

Покупатель также вправе купить квартиру с задолженностью по коммунальным услугам, но нужно осознавать все возможные риски от такого приобретения. Обычно покупатели не заинтересованы в покупке квартиры с долгами по ЖКХ и избегают таких высокорисковых сделок. Тех, же кто сознательно готов взять на себя дополнительные риски, обычно привлекает низкая стоимость недвижимости. Недвижимость с коммунальными долгами продается с определенным дисконтом. Продавцы обычно не только делают скидку в размере задолженности, но и даже с некоторым запасом, который компенсирует неудобства.

Специфика сделки купли-продажи квартиры с долгами заключается в том, что продавец обязан оповестить покупателя о наличии задолженности. Иначе тот вправе в дальнейшем потребовать аннулирования сделки либо потребовать уменьшения цены купли-продажи из-за того, что покупателю не были известны существенные условия подписания договора.

Покупателю следует понимать, что коммунальные долги привязаны не к самой квартире, а к ее собственнику. Поэтому после смены хозяина покупатель вовсе не обязан платить по счетам старого владельца. Это подтверждают и положения Жилищного кодекса. В частности пп.5 п.2 ст.135 ЖК РФ содержит указание о том, что обязанность вносить плату по коммунальным услугам и квартплате возникает у покупателя только после перехода права собственности в его пользу.

Задолженность, которая образовалась до покупки квартиры остается за прежним собственником и не переходит к покупателю. Но так дело обстоит в теории, на практике же ситуация отличается.

Коммунальщики обычно не заинтересованы в поиске старого владельца и принятии мер по принудительному взысканию задолженности (это достаточно длительная и затратная процедура), поэтому они всячески стремятся перевести долг на покупатели и компенсировать собственные убытки за его счет. Несмотря на то, что правовые основания отсутствуют, они обычно угрожают отключением квартиры от газа, света или воды.

Покупатель вправе начать судебное разбирательство с управляющей компанией и с большей долей вероятности выиграет  дело, но лучше постараться решить проблему еще на этапе заключения сделки купли-продажи.

Обычно сторонами практикуются следующие способы решения сложившейся ситуации:

1. Прописать в договоре купли-продажи пункт, согласно которому продавец должен погасить задолженность по услугам ЖКХ из суммы полученного аванса или задатка (или оформить это в виде дополнительного соглашения).
2. Переоформить дог в пользу покупателя с одновременным предоставлением скидки на квартиру.

Как проверить квартиру перед сделкой

Для того чтобы наличие долгов по коммунальным услугам не стало неприятным сюрпризом, после покупки квартиры стоит внимательно подойти к изучению документации, полученной от продавца. В частности, у него стоит запросить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или выписку с финансово-лицевого счета. Его альтернативой в некоторых регионах является Единый жилищный документ.

Справку об отсутствии задолженности может получить продавец или любой зарегистрированный в квартире гражданин. Покупателю этот документ не предоставят. Справку следует получить в ЖЭУ, ОЕРИЦ или запросить ее в МФЦ.

Стоит понимать, что если ситуация с долгами достигла колоссальных размеров, то управляющая компания может подать в суд на собственника квартиры. В случае ее выигрыша на квартиру может быть наложен арест. Этот вид обременения не позволяет совершать с квартирой какие-либо юридически значимые действия и сделка купли-продажи не пройдет регистрацию в Росреестре.

Поэтому перед тем, как внести аванс или подписать договор купли-продажи, покупателю следует удостовериться, что квартира не обременена арестом. Данная информация раннее содержалась в ЕРГП, теперь – в ЕГРН наряду с кадастровыми сведениями. Покупатель вправе сам запросить интересующую его выписку из реестра в Росреестре или МФЦ.

Договор об оплате коммунальных платежей продавцом

Договор купли-продажи квартиры с задолженностью заключается на общих основаниях. Он обязательно имеет письменную форму и содержит следующие существенные условия:

1. Стороны (продавец и покупатель), их реквизиты и контактные данные.
2. Предмет сделки (квартира) и его подробная характеристика: кадастровый номер, площадь, количество комнат.
3. Ссылка на документацию, подтверждающую права собственности.
4. Цена сделки и порядок расчетов. Она определяется по усмотрению сторон. Отдельно может быть прописан размер задолженности, который вычтен из суммы к оплате со стороны покупателя.

Риски указанного варианта состоят в том, что продавец в дальнейшем может оспорить сделку по основаниям, прописанным в Гражданском кодексе, как заключенную на крайне невыгодных условиях. Чтобы этого избежать, стоит заверить такой договор нотариально. Нотариус своей подписью подтвердит, что на момент подписания договора продавец отдавал отчет в ее последствиях и осознавал причины уменьшения выкупной стоимости.

В договоре купли-продажи квартиры с коммунальными долгами необходимо прописать обязательства покупателя по погашению задолженности в добровольном порядке. При этом цена квартиры должна быть адекватно уменьшена.

Также в договоре можно переложить ответственность за погашение задолженности по коммунальным услугам на продавца. В частности, чтобы он погасил долг из полученной предоплаты от покупателя. В результате сделка купли-продажи будет заключаться уже в отношении квартиры, не обремененной долгами по коммунальным услугам.

Оформить обязательства продавца по погашению долга можно как через договор, так и через дополнительное соглашение. Оно составляется в двух экземплярах и содержит:

• наименование документа «Дополнительное соглашение»;
• ссылку на договор купли-продажи;
• стороны сделки;
• предмет сделки;
• размер задолженности по ЖКУ;
• величина предоплаты;
• срок, в течение которого продавец обязуется погасить задолженность после получения предоплаты;
• подписи сторон.

К документу следует приложить справку о размере задолженности, полученную в управляющей компании.

Чтобы создать дополнительные гарантии для покупателя, можно прописать предоплату не как аванс, а как задаток. В этом случае продавец обязан будет вернуть задаток в двойном размере, если сделка будет сорвана по его вине.

Данный вид договорных отношений также следует заверить нотариально. Это позволит дополнительно защитить покупателя от того, что продавец внезапно откажется от своих обязательств и после получения предоплаты направит ее на другие нужды.

Есть еще один способ урегулирования ситуации – прописать в договоре, что задолженность остается за продавцом и тот должен погасить ее в определенные сроки  (например, в течение 10 дней после получения окончательной оплаты от покупателя).  Но это достаточно рискованный вариант для покупателя, которому остается полагаться только на добросовестность продавца.

После того, как сделка проведена, а ситуация с долгами улажена, покупателю необходимо переоформить финансово-лицевой счет для оплаты коммунальных услуг на свое имя.

Таким образом, квартира с долгами по коммунальным услугам может быть продана в любой момент по желанию собственника. Исключением являются ситуации, когда недвижимость находится под арестом или владелец проходит процедуру банкротства. При сделке купли-продажи в отношении квартиры с долгами допускается несколько вариантов: перевод долга на покупателя через уменьшение выкупной стоимости недвижимости или соглашение с продавцом о погашении долгов после получения предоплаты за квартиру.