Какие документы нужно предоставить, а какие проверить у продавца, чтобы купить квартиру?

Покупка квартиры - это ответственный шаг для каждого человека. Чтобы не совершить ошибку, нужно очень серьезно подойти к проверке документов. Отсутствие какого-либо документа в дальнейшем может грозить признанием сделки недействительной.

Какие документы должен приготовить покупатель

В большинстве случаев покупателю требуется только паспорт гражданина РФ. Очень актуален вопрос, нужно ли согласие супруга при покупке квартиры. Имущественные отношения супругов регулируются главами 7 и 8 Семейного Кодекса, в которых говорится только о владении, распоряжении и пользовании имуществом. Таким образом, при покупке квартиры разрешение супруга не требуется, и купленная недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Разрешение потребуется лишь в случае продажи имущества.

Но на практике очень часто происходят ситуации, когда регистраторы сделки требуют нотариально заверенное разрешение. В случае отказа в регистрации сделки по причине отсутствия согласия супруга можно смело оспаривать такой отказ в суде. Однако в целях экономии времени лучше заранее уточнить требования в конкретном офисе Росреестра.

Закон также не запрещает покупателю доверить проведение сделки другому лицу. В таком случае оформляется доверенность на покупку квартиры, заверенная нотариусом. Также представитель покупателя, кроме своего паспорта, предоставляет оригинал доверенности.

Для регистрации в Росреестре и внесения в ЕГРН потребуется также предоставить заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

Документы, которые должен предоставить продавец

По просьбе покупателя продавец должен предоставить для ознакомления все документы, касающиеся квартиры. Покупателю целесообразно посмотреть документы в оригиналах и, в случае необходимости, сделать их копии. Не стоит доверять ксерокопиям, которые предоставляет сам продавец, если вы предварительно не видели оригиналы.

Документы, предоставляемые продавцом:

1. Выписка из ЕГРН (ЕГРП) и свидетельство о собственности. Получив расширенную выписку из ЕГРН, покупатель узнает всю историю квартиры. В ней содержится информация не только о том, кто на сегодняшний день является собственником, но и о наличии обременений и прав третьих лиц. Если квартира находится в залоге или под арестом, это тоже будет отображено в выписке. Сведения в свидетельстве о праве собственности могут не отражать полную и достоверную картину.
2. Документ, на основании которого зарегистрирована собственность. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации или вступление в наследство. Данный документ на обороте всегда заверен регистратором и также подтверждает юридическую "чистоту" квартиры.
3. Выписка из домовой книги или справка по Форме 9. Из этого документа можно получить информацию о гражданах, зарегистрированных (прописанных) в квартире. На это нужно обратить внимание, потому что эти люди имеют право пользования данной квартирой независимо от того, кто является ее владельцем. Особого внимания заслуживает ситуация, когда в квартире остался прописан несовершеннолетний, так как это может говорить о том, что собственник не получил разрешение органов опеки и попечительства, и, возможно нарушаются права ребенка. Чем новее этот документ - тем лучше.
4. Нотариально заверенное разрешение на продажу от супруга (супруги) собственника. Это как раз тот случай, когда разрешение обязательно. В случае отсутствия такого документа супруг(а) продавца может обратиться в суд и сделка будет признана незаконной.
5. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, то в обязательном порядке потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
6. Кадастровый паспорт. Он поможет определить, не производилась ли в квартире неузаконенная перепланировка.
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
8. В некоторых случаях может потребоваться справка о дееспособности продавца, к примеру, если это лицо пожилого возраста.

В большей своей части этот список остается неизменным на протяжении многих лет. Единственное изменение - это возможность не предоставлять свидетельство о праве собственности, так как с 2017 года оно было отменено и полностью заменено выписками из ЕГРН.