Налогообложение купли-продажи земельного участка с домом

По закону с доходов, связанных с реализацией недвижимости, к которой относится участок с домом, продавцы обязаны заплатить налог.

При определении величины налога, который должен заплатить государству продавец участка с домом, большое значение имеет статус продавца как налогового резидента.

В ст. 207 Налогового кодекса (НК) дается определение этого статуса. При этом налоговым резидентом считается лицо, находящиеся на территории страны не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Налогоплательщику разрешается выезжать с территории страны для лечения или обучения на время, не превышающее 6 месяцев. Налоговыми резидентами считаются также находящиеся в командировке за границей военные и государственные служащие. Остальные лица считаются нерезидентами.

В соответствии с уточнением в письме ФНС ОА-3-17/4698 в некоторых случаях (с учетом международных договоров) резидентами могут быть и лица, отсутствующие в РФ более 183 дней, но имеющие в нашей стране постоянное жилище. Такие сложные случаи рассматриваются в индивидуальном порядке.

Расчет налога

По НК (ст. 224) налоговая ставка устанавливается в размере:

• 13% для резидентов;
• 30% для нерезидентов.

Пример 1.

Продавец, являющийся резидентом и не имеющий прав на вычеты, продал участок с домом за 10 млн. рублей. В этом случае он должен уплатить налог в 13%. Таким образом, Нр=10000000×13%=1300000 руб.

Если продавец не является налоговым резидентом, то он должен будет заплатить налог:

Ннр=10000000×30%=3000000 руб.

Освобождение продавца от налога

В законе предусмотрены случаи освобождения продавцов от налогов при продаже участка с домом в том случае, когда он владел этой собственностью не менее предельного срока.

При этом играет роль дата приобретения продавцом участка с домом.

Если участок приобретен после 01.01 2016 года, то предельный срок в 3 года будет действовать для тех продавцов, которые получили свои участки с домом следующим образом:

• по наследству или при дарении близкими родственниками;
• при приватизации;
• при получении участка по договору пожизненного содержания.

Для других случаев этот срок равен 5 годам.

Для объектов, приобретенных до 01.01.2016 года, предельный срок - 3 года.

Предельный срок может корректироваться законами субъектов РФ. В некоторых случаях он установлен равным нулю.

Налоговые вычеты для продавца

При определении налогов на продажу в некоторых случаях налоговая база может быть уменьшена путем применения имущественных налоговых вычетов (ст. 210 НК). Налоговый вычет - это денежная сумма, которая вычитается из доходов лица при расчете суммы налога на доход физического лица (НДФЛ). Налоговый вычет существует только для доходов, которые облагаются налогом в 13%. Максимальная сумма налогового вычета при расчете налога на продажу участка с домом равна 1 млн. руб.

Вместо имущественного вычета продавец участка с домом может уменьшить облагаемый доход на сумму средств, затраченных им при покупке этого участка с домом. В некоторых случаях такой прием может принести продавцу ощутимую выгоду.

Пример 2.

В 2017 г. гражданин продал свой участок с домом за 3000000 руб. Этот участок он покупал в 2015 году за 2500000 руб. Поскольку недвижимость находилась во владении гражданина меньше предельного срока, то он должен предоставить декларацию о доходах за 2017 год и уплатить НДФЛ.

При использовании имущественного вычета величина налога будет равна:
Н1=(3000000-1000000)×13%=260000 руб.

Если же в налоговой декларации гражданин заявит вычет затраченных средств на приобретение участка, то налог будет равен:
Н2=(3000000-2500000)×13%=65000 руб.

При этом затраты на покупку должны быть обязательно подтверждены документами.

Налоговые вычеты для покупателя

Наряду с продавцом налоговыми вычетами может пользоваться и покупатель участка с домом (ст.220 НК). Покупатель может вернуть сумму, составляющую 13% от величины налогового вычета. При этом этот вычет равняется сумме, уплаченной за недвижимость, но он не может превышать сумму в 2 млн. рублей. Если же цена недвижимости менее 2 млн. рублей, то остаток вычета может быть учтен при следующей сделке (ст. 220, п.3 НК).

Вычет при покупке может быть применен при выполнении следующих условий:

• покупатель налоговый резидент;
• на купленный участок с домом зарегистрировано право собственности;
• купля участка произведена за счет личных средств покупателя, а не за счет бюджета или средств работодателя;
• сделка купли-продажи произведена между взаимно независимыми лицами.

К взаимозависимым относятся супруг, родители, дети, братья и сестры, опекуны гражданина.

Как получить налоговый вычет при покупке

Компенсацию затрат на покупку участка с домом можно получить через налоговую службу с переводом денег на банковский счет или через работодателя путем освобождения от выплаты НДФЛ.

В 1-м случае по окончании года приобретения участка в налоговую службу должны быть представлены следующие документы:

1. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
2. Заявление с реквизитами счета, на который будет перечисляться денежная сумма вычета.
3. Справка из бухгалтерии по месту работы о полученных суммах, начисленных и уплаченных налогах по форме 2-НДФЛ.
4. Договор купли-продажи (заверенная копия).
5. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
6. Копии платежных документов, подтверждающие расходы по приобретению участка с домом.
7. При приобретении недвижимости в общую собственность должны быть представлены свидетельство о браке и письменное соглашение о распределении налогового вычета.

Документы в ФНС могут подаваться лично, через почту с описью документов или в электронном виде на сайт ФНС. Представленные документы рассматриваются в налоговой службе в течение 3 месяцев. В случае положительного решения вопроса в течение 1 месяца на счет заявителя будут перечислены денежные средства.

При варианте получения налогового вычета через работодателя этот вычет можно получить до окончания налогового периода. Порядок действия должен быть следующим:

1. Написать заявление о получении от налогового органа уведомления о праве на вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на вычет. Пакет документов аналогичен первому случаю, за исключением форм 3-НДФЛ и 2-НДФЛ.
3. Подать заявление с пакетом документов в ФНС.
4. Через 30 дней получить в ФНС уведомление о праве на вычет.
5. Предоставить уведомление работодателю. На основании этого документа с доходов заявителя не будет удерживаться НДФЛ.

Скачать форму 3-НДФЛ.

Порядок выплаты компенсации в этом случае можно рассмотреть на примере.

Пример 3.

В мае 2016 года гражданин купил дом за 1,8 млн. руб. Право собственности он зарегистрировал в июне того же года. На работе с покупателя каждый месяц берут НДФЛ в сумме 4 тыс. рублей.

Сумма вычета составляет 1,8 млн. руб. Остаток в 0,2 млн. руб. может быть использован в случае проведения другой сделки с покупкой недвижимости.

Сумма средств, которые должны быть выплачены покупателю, равна:
(1800000×13%)=234000 руб.

После получения из ФНС уведомления о праве на вычет и его представления в администрацию работодателя с заявителя с сентября перестанут вычитать НДФЛ.

Таким образом, за 4 месяца 2016 года будет выплачено 16 тысяч руб. За 2017-2020 годы будет возвращено по 48 тыс. руб. в год, а в 2021 году остаток в 26 тыс. руб.