Порядок перевода дачного участка в ИЖС
Земли под дачное хозяйство выделяются из участков сельскохозяйственного назначения. Тогда как участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) относятся к землям поселений.
В некоторых ситуациях собственники участков заинтересованы в смене категории из дачной в ИЖС.
Когда требуется перевод
Каждому земельному участку в России присвоена категория, на основании которой определяется направление его использования. Если это участок сельхозназначения, то его можно эксплуатировать только для этих целей.
Основной недостаток дачных участков состоит в том, что на них допускается возведение только дачи, подсобных и хозпостроек. Хотя возведение капитального строения и возможно по нормам законодательства, но оно будет иметь статус дачного домика.
Согласно последнему судебному решению ВС РФ, в дачных и садовых домиках допускается оформить прописку, но сделать это будет весьма затруднительно. Так, потребуется доказать факт пригодности дачи для круглогодичного проживания и пройти немало инстанций. Нередко собственникам приходится отстаивать свою правоту через суд.
Тогда как дому на участке под ИЖС присваивается выделенный адрес и в нем сразу можно перейти к оформлению прописки.
Покупку участков под ИЖС более охотно кредитуют, и они могут выступать предметом залога. За приобретение участка ИЖС можно получить налоговый вычет, поэтому его чаще покупают.
Еще одна причина для перевода – финансовая. Участки под ИЖС стоят на порядок дороже дачных. Постройка на них приобретает статус жилого дома, тогда как на дачных – дачного домика. Это значит, что в случае продажи недвижимости, выручка от реализации участка ИЖС будет на порядок выше.
Наконец, последний аргумент для перевода дачного участка в ИЖС состоит в том, что за проведение коммуникаций к строению, расчистку снега должны отвечать муниципальные власти.
Основания и действующее законодательство для смены категории
Перевод участка в ИЖС должен соответствовать требованиям:
- Земельного кодекса;
- ФЗ-172 от 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
- Градостроительному кодексу;
- региональным нормативно-правовыми актам.
Возможность смены категории участка за россиянами закреплена законодательно.
Когда перевод возможен
Перевод статуса земельного участка в ИЖС обозначает внесение участка земли под дачное хозяйство в границы населенного пункта и учет его в генеральном плане. Поэтому не каждый участок для ДНП можно перевести в ИЖС. Для этого требуется соблюдение одного из указанных условий:
- Он должен располагаться на границе поселения.
- Входить в перспективный план развития территории.
- Участок должен соответствовать генплану поселения.
- Нахождение указанного земельного участка в резерве.
- Участок не должен находится под обременением в виде ареста или залога.
- Участок допускается перевести в другую категорию по заключению экологической экспертизы.
- Кадастровая стоимость участка не должна превышать определенных нормативов, установленных в муниципальном образовании.
Уточнить о возможности изменения категории можно в администрации муниципального образования, на территории которого находится участок, либо обратившись за помощью в юридическую компанию.
Документы для смены категории земельного участка на ИЖС
Смена категории требует подготовки определенного комплекта документов, который включает:
- ходатайство/заявление на смену категории;
- паспорт собственника;
- доверенность на представление интересов (требуется, если собственник обратился к посредникам для перевода);
- подтверждающие полномочия заявителя документы: свидетельство о собственности, выписки из реестра;
- документы, подтверждающие законность эксплуатации участка: договор купли-продажи, постановление о передаче участка в пользование;
- документы, полученные в дачном товариществе;
- выписка из ЕГРН;
- документы в отношении дома на участке;
- согласие других собственников и супруги на перевод, заверенные у нотариуса.
Перечень шагов для перевода из дачного участка в ИЖС
Для перевода дачного участка в ИЖС требуется пройти ряд этапов, которые включают:
- Подача ходатайства в администрацию МО о переводе участка. В нем содержится кадастровый номер участка, актуальная и желаемая категория земельного участка, дата и основание возникновения права собственности и причина, которая побудила изменить категорию (обычно это желание построить дом для круглогодичного проживания), дата и подпись собственника.
- В результате рассмотрения заявления собственнику выдадут согласие и акт о переводе земель из дачного участка в ИЖС, либо откажут в таком переводе с указанием официальной причины отклонения ходатайства.
- С полученным документом необходимо обратиться в Росреестр и внести изменения в сведения об участке, которые содержатся в ЕГРН.
- После обработки представленных документов собственнику выдадут выписку из ЕГРН с категорией участка ИЖС. В результате изменения категории участка должна быть пересмотрена его кадастровая стоимость.
Сроки и стоимость
Обычно на перевод участка из одной категории в другую требуется затратить немало времени. Средние сроки составляют от 6 месяцев до года. Только на рассмотрение ходатайства о смене категории в органах исполнительной власти может уйти до 2-3 месяцев.
За изменение категории земли госпошлина не предусмотрена как на этапе подачи заявления в администрацию, так и регистрации изменений в Росреестре. Посреднические услуги при этом обходятся недешево – около 15-40 тыс.р. Нотариальное заверение документов потребует еще расходов в 500-1000 р. за каждый экземпляр.
Если собственнику придется обратиться в суд для защиты своих интересов, то траты на юридическое сопровождение могут достигнуть 100 тыс.р.
Таким образом, российское законодательство допускает возможность перевода из дачного участка в ИЖС. Для этого требуется обратиться с ходатайством в администрацию МО и получить разрешение на перевод, а затем приступать к регистрации изменений в едином реестре.