Сущность и содержание соглашения о частном сервитуте

Сервитут – это право частичного пользования чужой недвижимостью.

Определение

Законом определены частные (ЧС) и публичные (ПС) сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в пользу одного лица. Особенно часто такой сервитут используется во взаимоотношениях собственников участков земли. Это зафиксировано в ст. 274 - 276 ГК и в ст. 23 ЗК. При этом ГК не разделяет типы сервитутов. В ЗК прямо приведено деление сервитутов на частный и публичный, что зависит от того, в пользу каких лиц они устанавливаются. ЗК не раскрывает понятия частного сервитута, а только отсылает к ГК.

В частности, в ст. 274 говорится о том, что собственник участка при необходимости может потребовать установления сервитута на соседний участок. В той же статье перечислены некоторые причины, по которым может быть установлен сервитут. К ним относится необходимость прохода или проезда на соседний (господствующий) участок, обеспечение возможности ремонта или строительства на соседнем участке и решение других задач, которые не могут быть выполнены без сервитута.

Установление сервитута не лишает владельца участка прав собственности. Он может потребовать с пользователя сервитутом плату за его использование. Обременение участка в виде сервитута не пропадает при переходе участка к другому хозяину.

На основании общих положений, приведенных в ГК и ЗК, решаются вопросы об установке сервитутов в других законах и правительственных актах. Например, в п. 23(з) «Правил выдачи разрешений на строительство», утвержденных правительственным Постановлением № 221, говорится о необходимости включения в решения данных о частных сервитутов. Аналогичные требования имеются в законах № 113-ФЗ «О мелиорации», № 126-ФЗ «О связи» и в других нормативных актах.

Частный сервитут может быть установлен по соглашению сторон. В случае отказа владельца участка, на который надо установить сервитут, вопрос решается в суде.

Пример частного сервитута

В суде города Бугульмы рассматривался иск гр. Ж. к гр. М., в котором Ж. требовала отменить частный сервитут, который был установлен судебным решением в пользу М.

Основанием для этого Ж. считала то, что данным сервитутом М. не пользуется.

Ответчик исковые требования не признал и заявил, что сервитут был установлен судом и зарегистрирован. М. отметил также, что он пользуется сервитутом для обслуживания строения на своем участке.

Суд установил:

1. Сервитут может быть прекращен из-за пропадания причин его установки (ст. 276 ГК).
2. Более ранним решением судом г. Бугульмы для прохода и обслуживания дома на принадлежащем М. участке был установлен постоянный сервитут на участке, собственником которого является Ж. При принятии этого решения было доказано, что иного пути для прохода на участок М. не существует.
3. Доказательств того, что М. не пользуется сервитутом, суд не нашел.
4. Ответчик заявил, что он продолжает пользоваться сервитутом для обслуживания дома.
5. Поскольку необходимость в установленном сервитуте не отпала, в иске гр. Ж. было отказано.

Соглашение

Частный сервитут может быть установлен в добровольном или принудительном порядке. Принудительным образом такой сервитут  устанавливается по решению суда в случае отсутствия договоренности владельцев господствующего и подчиненного участков. Если такая договоренность появляется, то сервитут устанавливается на основе соглашения (п.3 ст. 274 ГК).

Соглашение никак не регламентируется в современном законодательстве РФ. В частности, в ГК отсутствуют какие-либо требования к соглашению.

В то же время соглашение должно представлять собой письменный документ, подписанный обеими сторонами. Иначе добровольно установить ЧС невозможно. Примером служит дело арбитражного суда, в котором оспаривалось установление частного сервитута постановлением мэра города. Суд пришел к выводу, что такое постановление мэра не может служить основанием для данного сервитута.

Действующие законы имеют перечень необходимых пунктов в соглашении только для участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.25 ЗК). Примером рекомендуемой формы соглашения является Письмо МЭР № 23-3607 (2009 г.). По этой рекомендации соглашение об установлении ЧС должно содержать:

1. Сведения о сторонах соглашения.
2. Информацию о подчиненном участке (кадастровый номер, адрес, площадь).
3. Цель установления ЧС.
4. Область действия сервитута на участке.
5. Размер платы и порядок ее внесения.
6. Другие права и обязанности сторон.

Бланк соглашения о сервитуте можно скачать здесь.

Поскольку перечень документов для принятия решения об установлении частного сервитута не установлен, считается, что для заключения соглашения, как минимум, нужны:

• правоподтверждающий документ на участок для лица, для которого устанавливается сервитут;
• документ с указанием пределов действия сервитута (выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения о части участка на который действует сервитут).

Участники соглашения

Участниками соглашения по частному сервитуту являются:

• лицо, требующее установки сервитута на соседний участок (сервитуарий);
• лицо, являющееся собственником соседнего участка.

В качестве лица, обремененного сервитутом, может выступать только собственник участка или другой недвижимости.

В качестве сервитуария может выступать лицо, обладающее участком на праве собственности, пожизненного владения. Если частный сервитут устанавливается на здание или сооружение, то сервитуарием может быть собственник здания, сооружения, а также лицо, имеющее права ведения хозяйства и управления этим объектом (ст. 294, 296 ГК)

Определение платы

В общем виде в соглашение о сервитуте входит пункт о соразмерной плате за пользование участком, что устанавливается п.5 ст. 274 ГК. Плата за сервитут во многом зависит от вида использования служащего участка.

Соразмерная плата за сервитут может быть определена различными способами:

1. С помощью экспертной оценки.
2. Использованием «Методических рекомендаций по оценке платы за сервитут» Росземкадастра. Хотя этот документ не является официальным, тем не менее, он часто используется на практике. В соответствии с этой методикой плата за сервитут приравнивается к убыткам, которые получил владелец служащего участка из-за введения сервитута.
3. Когда в качестве платы за сервитут принимается выгода, которую мог бы получить владелец служащего участка при отсутствии сервитута (например, при сдаче в аренду используемой для прохода и проезда части участка). Такое мнение имеет Президиум ВАС.

Правила заполнения соглашения

На практике при составлении соглашения о сервитуте желательно учитывать все возможные обстоятельства. В частности, в соглашение необходимо включить следующие вопросы:

1. Предмет соглашения. В данном пункте необходимо указать те права, которые будут предоставлены сервитуарию, и указать данные участка, на который будет установлен сервитут (кадастровый номер, адрес). На плане желательно отметить место на участке, где будет реализован сервитут.
2. Цели установления договора. Например, проезд или проход по участку, устройство трубопровода или линии электропередачи.
3. Сфера действия соглашения. Права и обязанности сторон.
4. Плата. Можно установить в соответствии с одним из способов, указанных выше.
5. Ответственность сторон.
6. Срок действия соглашения.
7. Реквизиты сторон.